Доля домов, построенных по монолитно–кирпичной технологии, за 2 года выросла на 20%.
С 2018 года она увеличилась с 45,2 до 65,1%. Доля панельных, наоборот, упала с 23,1 до 15,7%, подсчитали аналитики "Единого ресурса застройщиков". В 2002 году соотношение было обратное. Тогда 25–28% строящихся домов были монолитными, остальные — панельными или кирпичными.
Дёшево и сердито
Как говорят эксперты, панельная технология более привлекательна для бюджетного домостроения. Заводское конвейерное производство обеспечивает невысокую себестоимость и сравнительно низкие затраты на строительной площадке. Не нужны большие бригады монолитчиков, опалубка, бетононасосы, вибраторы и так далее.
"К преимуществам панельных домов относится быстрота их возведения, что особенно актуально в условиях перехода на эскроу–счета, когда застройщики заинтересованы в максимально быстром возврате вложенных в строительство средств. Возможно, в ближайшие годы, когда все компании завершат переход на работу по новым правилам, этот фактор сыграет на пользу панельной технологии", — говорит Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу группы "ЦДС".
Гибкий выбор
В свою очередь, популярность монолита объясняется не только технологическими особенностями, но и рядом других причин. "Монолитная технология позволяет “поиграть” с архитектурой дома, применить интересные решения с точки зрения экстерьера здания и организации внутренних пространств. В последнее время покупатели значительное внимание стали уделять именно архитектуре дома и планировочным решениям, особенно в случае покупки жилья высокого ценового сегмента", — считает Александр Беленев, директор по строительству компании "Бронка Девелопмент".
К преимуществам монолитной технологии также относится возможность организации свободных планировок, что позволяет жильцам организовать пространство согласно своим желаниям. Ненесущие внутриквартирные перегородки в монолитных домах могут быть снесены или перенесены, в то время как в панельных зданиях перепланировки в силу конструктивных особенностей практически невозможны.
Постепенно панельное строительство дорожает, это объясняется сложностью логистики и требованием больших площадей для складирования материалов. Поэтому возведение таких домов практически невозможно на небольших участках в центральных районах города и при реконструкции.
Кроме того, по оценке Владимира Шабанова, вице–президента "ЮИТ. Жилищное строительство", себестоимость панельного каркаса в сравнении с аналогичным монолитным выше на 5–15%.
"Каркасно–железобетонные изделия разрабатываются небыстро, из–за чего исчезает разница в скорости строительства панельных домов по сравнению с монолитными. А ошибки в проектной и производственной документации наряду с перебоями в поставках панелей могут привести даже к большей продолжительности стройки по сравнению с монолитом", — говорит эксперт.
Чужой ресурс
На себестоимость панелей влияет фактор загрузки конкретного производства. "Чем она ниже, тем выше себестоимость. Мы это ощутили на собственном производстве, которое закрыли из–за нерентабельности. С другой стороны, при загрузке, близкой к 100% и выше, высока вероятность срыва сроков поставки", — рассказывает Владимир Шабанов.
"Именно зависимость от сроков изготовления панелей является основным фактором риска срыва сроков строительства. Заводы–производители не обладают мощностями, позволяющими в сжатые сроки выпускать достаточное количество панелей. Кроме того, в случае, если один производитель не справится или в ходе транспортировки или монтажа часть панелей будет повреждена, оперативно заказать замену практически нереально", — соглашается Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".
"Под конкретную панельную серию делается проект, подготавливается фундамент. Изменение конструктива здания в случае несостоятельности, например, производителя изделий потребует повторного проектирования и всех согласований", — резюмирует Ольга Ульянова, директор по маркетингу и рекламе ГК "Полис Групп".
Цена вопроса
Тем не менее жильё в панельных домах по–прежнему дешевле, чем в монолитных.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), квартиры в домах, построенных по кирпично–монолитной технологии, продаются в среднем за 137,5 тыс. рублей за 1 м2 против 118,8 тыс. рублей в панельном доме (по данным на конец октября).
Впрочем, по мнению Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, прямой зависимости стоимости квартир от строительной технологии на рынке нет. "Многое зависит от локации. Цена квадратного метра в некоторых панельных объектах может быть даже выше, чем в монолитных", — говорит она.
Как полагают эксперты, перспективы развития панельного домостроения неопределённы. Вряд ли сегодня кто–то будет инвестировать в увеличение заводских мощностей, а тем более в строительство новых заводов. Запросы рынка слишком непостоянны, и обеспечить равномерную загрузку производства не получится. Скорее всего, панельное домостроение будут развивать только те компании, у которых есть собственные заводы.
"Можно ожидать появления новых методов возведения зданий, в частности комбинации нескольких технологий одновременно. Так, например, группа “Эталон” уже объявила о создании гибридного объекта, при возведении которого будут сочетаться монолит и CLT–панели", — считает Светлана Московченко.
“
Плюсы сборных домов: возводить их можно быстро и практически при любых погодных условиях (в том числе в минусовую температуру). Построить высотный дом из монолита можно за 2 года, а из сборного железобетона — меньше чем за полтора. Это становится особенно актуально во времена эскроу и проектного финансирования, ведь чем быстрее застройщик возведёт объект, тем меньше заплатит процентов по кредиту и быстрее получит доступ к средствам дольщиков.
Сергей Удалов
директор по строительству "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад"
“
Основной и едва ли не единственный плюс панельного строительства — более низкая себестоимость по сравнению с монолитными домами. Но сегодня застройщики даже в масс–маркете стремятся к более высокому качеству. Панельные технологии не позволяют создать разнообразные архитектурные решения, планировки квартир также ограничены, шумоизоляция и энергоэффективность ниже, чем в монолитных конструкциях. Поэтому, скорее всего, доля панельных домов будет продолжать снижаться.
Юлия Франц
директор по продажам и маркетингу ООО "Лахта Плаза"
“
Мы не планируем развивать панельное домостроение. Для этого есть несколько причин. Во–первых, монолит, в отличие от панели, даёт возможность создавать комфортные и эргономичные планировки квартир. Можно проектировать жилые комплексы, отталкиваясь не от возможностей завода, а от требований покупателей. Во–вторых, собственное производство отягощает девелоперский бизнес, ты начинаешь думать не о покупателях, не о выборе наиболее интересных и качественных решений, а о том, как загрузить рабочих. Это вредно для экономики проектов.
Виталий Коробов
Директор Группы "Аквилон"
“
Кирпично–монолитная технология строительства надёжнее панельного производства, даже если панели представляются под брендами иностранных производителей. Но панельные дома, даже самые финские, уступают по важнейшим характеристикам кирпично–монолитным и по сроку службы, и по показателям тепло– и шумоизоляции. Кроме того, сделать перепланировку в панельных домах практически невозможно, чего не скажешь про кирпично–монолитные комплексы. Но маркетинг делает своё дело, и сейчас мы видим, что многие "панельки" продаются по цене "кирпича", хотя ситуация действительно меняется и покупатели всё больше выбирают кирпично–монолитную технологию.
Надежда Калашникова
директор по развитию компании "Л1"
