Продлевать льготную ипотеку надо вопреки мнению Центробанка, считают застройщики. Не будет спроса — под вопросом окажется и выполнение планов по вводу жилья, поставленных Минстроем.
После того как субсидирование ипотечных ставок продлили, ажиотажный спрос спал, и у застройщиков появилось время проанализировать, как сработала госпрограмма и будет ли она такой же эффективной, если растянуть её на более длительный срок.
"Субсидирование государством ипотеки положительно сказалось на объёмах продаж, — констатирует генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов. — Застройщикам удалось компенсировать не только падение спроса из–за эпидемии в начале года, но и те потенциальные потери, которые ожидались после введения проектного финансирования и внедрения эскроу–счетов".
Именно благодаря льготной ипотеке застройщики справились с последствиями весенней волны коронакризиса, соглашается директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман. Однако в дальнейшем ситуация будет зависеть от платёжеспособного спроса населения: когда у потребителей нет уверенности в завтрашнем дне, им сложнее решиться взять на себя кредитные обязательства на длительный срок, отмечает он.
Был у льготной ипотеки и негативный эффект: ажиотажный спрос, спровоцированный программами с субсидированной ставкой, разогнал цены на недвижимость — за 11 месяцев они в среднем выросли на 25%, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Больше и больше
После старта программы господдержки ипотека стала ещё более востребованным инструментом, чем раньше.
"Летом и в начале осени 80% сделок на рынке совершалось с ипотекой, 90% из них — с льготной, — рассказывает руководитель консалтингового центра “Петербургская недвижимость” (Setl Group) Ольга Трошева. — По данным за ноябрь, доля ипотеки несколько снизилась до 70%, однако по–прежнему превышает прошлогодние показатели в 60 – 64% (в зависимости от конкретного периода)".
Директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов отмечает повышенный спрос как во втором, так и в третьем квартале: "В 2019 году доля сделок с использованием ипотеки в структуре продаж “Строительного треста” составила 59%, в первом квартале 2020 года цифры оставались на том же уровне, а со второго квартала, в котором было объявлено о запуске льготного кредитования, данный показатель увеличился до 80%".
В компании "Главстрой Санкт–Петербург" за 11 месяцев доля ипотеки составила около 75%, а в 2019 году, для сравнения, — примерно 63%.
"С помощью господдержки покупатели смогли приобрести более комфортные квартиры с большим количеством комнат, чем, возможно, планировали до старта программы, — приводит ещё один эффект льготной ипотеки руководитель аналитического центра “Главстрой Санкт–Петербург” Дмитрий Ефремов. — В наших продажах за 11 месяцев на 41% уменьшилось количество проданных студий, в 1,6 раза выросли продажи двухкомнатных и в 2,4 раза — трёхкомнатных квартир".
В ГК "Ленстройтрест" доля ипотечных сделок достигает 75%. "В следующем году этот инструмент будет востребован среди покупателей — ипотека в структуре продаж застройщиков сохранится примерно в тех же объёмах в зависимости от класса недвижимости", — отмечает Ян Фельдман. По его словам, после продления программы ноябрь прошёл в спокойном ритме — клиенты более взвешенно подходят к выбору жилья. Декабрь за счёт различных спецпредложений и новогодних акций будет успешным месяцем для многих застройщиков, а в январе–феврале следует ожидать снижения покупательской активности, что будет связано с продолжительными каникулами.
Без бонусов не обойтись
Поскольку льготная ипотека относится ко всем застройщикам, то в условиях жёсткой конкуренции они ищут дополнительные способы привлечения покупателей, в том числе предлагая ещё более выгодные ставки по кредитам.
"Компания “КВС” стремится предложить клиентам максимально широкий выбор выгодных ипотечных программ и сотрудничает со всеми ведущими банками, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости ГК “КВС” Анжелика Альшаева. — Например, ВТБ предоставляет дисконт 0,5 процентных пункта всем нашим клиентам. Это предложение действует на все стандартные ипотечные программы, в том числе им могут воспользоваться покупатели вторичного жилья в агентстве недвижимости “КВС”".
Застройщики сегодня дополнительно субсидируют покупателям ставку на начальный период выплаты кредита и даже больше, а также формируют свои спецпредложения. Например, ГК "Ленстройтрест" тем, кто оформляет ипотеку в Сбербанке, субсидирует ставку в первые 2 года выплат до 2,4% вместо 6,1%, а покупателям, которые не хотят обращаться в банк, предоставляет длительную рассрочку — на срок до 8 лет.
У "Главстрой Санкт–Петербург" есть программа со ставкой 0,1% на первый год. А в ноябре застройщик первым в городе аккредитовал по военной ипотеке жилой комплекс, который строится на Парнасе с использованием счетов эскроу. До сих пор получить аккредитацию по этой программе можно было только на дома, строящиеся по старой схеме.
От государства тоже ждут дополнительных мер поддержки. Эксперты говорят, что такой дополнительной мерой может стать, например, адресная помощь молодым семьям на стартовый взнос на покупку квартиры в зависимости от состава семьи, жизненных обстоятельств и других условий.
Стройка ждёт
Относительно перспектив строительного рынка мнения экспертов расходятся. Так, Дмитрий Ефремов считает, что объёмы строительства в перспективе будут стремиться к показателям нацпроекта "Жильё и доступная среда" — он предусматривает поэтапное увеличение объёмов жилищного строительства на федеральном уровне до 120 млн м2 в год, и эти цифры в ближайшие годы будут ключевым ориентиром для отрасли. Обеспечить достижение цели, по его словам, должны помочь масштабные проекты комплексного освоения территорий.
Но в случае ухудшения ситуации, а также если спрос упадёт из–за отмены программы льготной ипотеки, в следующем году застройщикам будет гораздо сложнее выполнить даже те сниженные показатели, которые запланированы в соглашении с Минстроем, считает Алексей Белоусов.
Ян Фельдман полагает, что темпы ввода жилья в Петербурге в ближайшее время будут снижаться, и это позволит удерживать объём спроса на рынке на уровне 3 млн м2 в год.
"По нашей оценке, за год предложение сократилось на 30%, — говорит он, — это очень серьёзно влияет на рынок, вымывание предложения быстро не восстановишь — должно выйти сразу несколько крупных проектов". Но пока предпосылок к этому не наблюдается, особенно в черте города, большинство застройщиков не спешат с запуском новых объектов. Чаще всего речь идёт о старте новых очередей в рамках уже строящихся жилых комплексов.
Впрочем, спрос на ипотечные сделки в последние годы оставался стабильно высоким, так как люди нуждаются в жилье, но далеко не у всех есть возможность приобрести его без помощи кредитных средств. Поэтому покупатели обращаются к ипотеке вне зависимости от текущих ставок, так как часто для них это единственный способ купить квартиру.
“
После июля 2021 года правительство собирается прекратить поддержку ипотеки, о чём недавно заявила госпожа Набиуллина. По её словам, есть опасность формирования ипотечного пузыря. Потенциально такая опасность, безусловно, есть — если будут теряться рабочие места, то люди не смогут возвращать кредиты.
Но спасая банки и прекращая поддержку ипотеки, мы поставим под удар строительный комплекс: ведь как только наступит 2 июля 2021 года, начнётся спад спроса на недвижимость. Никто не захочет брать ипотеку под 8–10%, если "вчера" она была 6,5% и ниже. Все будут ждать, когда Центробанк снизит ключевую ставку и процент по ипотеке, но когда это случится — сказать трудно.
Алексей Белоусов
генеральный директор СРО "А "Объединение строителей СПб"
“
Конечно, сентябрь и октябрь на первичном рынке жилья были пиковыми месяцами по спросу — покупатели стремились заключить сделку до завершения программы льготной ипотеки. Теперь, после её продления, показатели продаж вернулись на уровень стабильных периодов развития рынка.
Льготная ипотека сегодня остаётся ведущим инструментом покупки жилья, именно благодаря ей многие люди смогли приобрести квартиру, а те, кто раздумывал, этим летом и осенью приняли решение в пользу покупки. Безусловно, этот инструмент поддержки покупателей необходимо сохранить. Цены сейчас находятся на высоком уровне, а без льготной ипотеки многие люди просто не смогут улучшить жилищные условия.
Ольга Трошева
руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group)
“
В ноябре, после официального объявления о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2021 года, доля ипотечных сделок составила 69%, поэтому можно говорить о том, что пик спроса остался позади. Тем не менее, несмотря на небольшое снижение доли ипотечных сделок, спрос остаётся достаточно высоким — показатели ноября 2020 года превышают показатели аналогичного периода последних лет.
Мы ожидаем, что за счёт ипотеки с господдержкой, которая остаётся основным драйвером спроса, показатели в I квартале 2021 года будут немногим выше, чем средние показатели аналогичного периода 2019 – 2020 годов.
Сергей Степанов
директор по продажам компании "Строительный трест"
“
Сегодня спрос находится на хорошем уровне, но без привычного осеннего всплеска, поскольку он пришёлся на конец весны и летние месяцы. Господдержку стоит рассматривать как временную меру, которая помогает рынку в непростой для него период поддержать спрос. Продление льготной ипотеки даёт краткосрочный эффект. Программа чуть расширила категорию граждан, задумавшихся о приобретении недвижимости на условиях ипотечного кредитования. Субсидирование ипотеки помогает потребителям приобрести жильё, но не решает всех их проблем, и, несмотря на существенное снижение ставок, финансовая нагрузка на заёмщиков остаётся очень высокой.
Ян Фельдман
директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест"
“
Ипотека традиционно является ключевым драйвером спроса. Один из её эффектов — плавное распределение предновогоднего ажиотажа на предшествующие периоды. Поэтому декабрь достаточно спокойный в плане продаж, схожие темпы можно ожидать в январе, а затем вновь прогнозируем оживление.
Для решения квартирного вопроса сегодня по–настоящему подходящий момент, включая рекордно низкие ставки. В текущий момент предложение на рынке сократилось по сравнению с показателями прошлого года. Хорошие, ликвидные варианты быстро приобретаются, поэтому если уже найдена квартира, которая устраивает по своим характеристикам, то покупку лучше не откладывать.
Дмитрий Ефремов
руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург"
“
Мы не зафиксировали падения спроса после объявления о том, что льготная ипотека будет продлена до июля 2021 года. В октябре объём продаж в нашей компании вырос на 9% по сравнению с сентябрем, а в ноябре — ещё на 4%.
Кроме того, многие наши клиенты стремятся успеть до Нового года оформить сельскую ипотеку под 2,7%. Сегодня это одна из самых выгодных ставок для покупки жилья в Ленинградской области. С 1 января правила изменятся и предложение будет действовать только для домов высотой до пяти этажей. Поскольку дома, которые мы строим в области, имеют высоту восемь этажей, соответственно, после Нового года сельскую ипотеку на эти квартиры оформить будет нельзя.
Анжелика Альшаева
генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС"
