Лихорадка в первичке: как рынок недвижимости в Петербурге пережил пандемию

Во время первой волны коронавируса всем сразу стало ясно — кризис 2020 года может проходить ещё тяжелее, чем предыдущие. Страх резко потерять свои сбережения спровоцировал высокий спрос на покупку жилья, что подарило риелторскому бизнесу новых клиентов, а владельцам квартир позволило поднять цены на недвижимость. "Как ни странно, пандемия и сложившаяся ситуация на рынке недвижимости, на мой взгляд, сказались на риелторском бизнесе скорее позитивно", — говорит генеральный директор Knight Frank St PetersburgНиколай Пашков. Вице–президент Ассоциации риелторов Санкт–Петербурга и Ленинградской областиДмитрий Рубин также отмечает, что люди готовы вкладываться в недвижимость с целью обезопасить свои активы.

Не зря я рисковал

В самом выгодном положении оказались компании, которые занимаются сразу несколькими направлениями — загородной, коммерческой и городской недвижимостью. Директор по продажам московского агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин объясняет это тем, что департаменты могли заменять друг друга в зависимости от ситуации на рынке. По мнению аналитика, небольшие частные агентства в целом пострадали меньше всего.

Представители "большой пятёрки" (Knight Frank, Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers International и JLL) и компании "второго эшелона", напротив, приняли на себя кризисный удар. "Крупнейшие игроки значительно сократили объёмы сданных и проданных площадей и имели в своём портфеле большое количество сделок по пересмотру арендных ставок в рамках уже существующих договоров. На мой взгляд, больнее всего кризис ударил по крупным компаниям, потому что они привыкли работать с федеральными и международными клиентами и большими объёмами, в том числе на эксклюзивной основе", — рассказывает Амелин.

"Мы чётко видим два клана: “староверы”, которые работают так же, как и 20 лет назад, и те, кто смог быстро приспособиться к новым условиям. Компании первого типа сильно пострадали, многие из них закрылись. Те же, кто адаптировался, перешли на онлайн–показы, Zoom–конференции, остались в строю", — утверждает генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская. Риелторский бизнес, на её взгляд, никогда полностью не перейдёт в онлайн–формат, потому что при покупке недвижимости важны эмоции.

На первый раз

Вторичный рынок, по мнению аналитиков, во время первой волны пандемии находился в стабильном состоянии и в меньшей степени ощутил коронакризис. Однако с наступлением осеннего роста заболеваемости он начал заметно отставать в продажах.

По мнению Дмитрия Рубина, спрос сконцентрировался на первичке из–за выгодных условий ипотечного кредитования. Профессиональное риелторское сообщество ожидает, что зимой лихорадка по приобретению первички немного успокоится и на этом резкие колебания закончатся. "Сейчас агентства чувствуют себя достаточно уверенно и стабильно. Несмотря на возросшие цены, льготная ипотека сильно мотивирует покупать именно сейчас. Клиенты понимают, что дешевле не будет", — констатирует Рубин.

В жилую недвижимость в этом году петербуржцы вкладывались охотно, на рынке коммерческой недвижимости ситуация уже сложнее, но, как отмечают в Knight Frank St Petersburg, не во всех сегментах. Николай Пашков говорит, что складской рынок показывает рекордные результаты. По данным консалтинговой компании, по итогам первого полугодия 2020 года доля свободных помещений в классе А составила 1,7%, за 6 месяцев уменьшилась на 0,8%. В классе В этот показатель составил 4,1%, увеличившись на 1,1% по сравнению с итогами 2019 года.

Пашков отмечает, что до конца года ожидается незначительное увеличение размера вакансии в результате выхода на рынок спекулятивных проектов. "Рынок стрит–ретейла тоже активен — происходит ротация, а на любой ротации брокер может заработать", — объясняет Пашков. По данным Knight Frank St Petersburg, показатель среднего уровня вакансии в стрит–ретейле по итогам первого полугодия достиг 13,6%, что на 6,6% больше, чем в конце 2019 года.

На офисном рынке, по мнению Пашкова, обстановка сложнее, однако и в этой сфере есть движение — в III квартале 2020 года уровень вакансии увеличился до 6,9%. "Если спрос продолжит снижаться, то можно предположить, что вакансия по итогам года может достигнуть 8%, а к середине следующего — подойти к психологически важной отметке 10%", — предполагает эксперт.

Самая тяжёлая ситуация, естественно, в сегменте торговых центров. Эксперты считают, что рынок строительства в скором времени будет ужиматься: земли в городе всё меньше. Дмитрий Рубин утверждает, что сейчас застройщики ждут удачного момента, чтобы вывести свои проекты на рынок. "В основном то, что выводится сейчас, — объекты не массового сегмента: бизнес–класс, клубные дома, которые не обладают большим пулом квартир. После того как рынок первички сожмётся, подрастёт вторичка", — резюмирует эксперт.