Вторая волна коронакризиса хоть и меньше напрягла девелоперов коммерческой недвижимости, чем первая, но ещё больше заставила задуматься о будущем.
За 2020–й девелоперы потеряли от 10 до 20% выручки. Ожидание, что рынки начинают кардинально меняться, не добавляет им хорошего настроения перед Новым годом.
Недоввод
К весне рынок офисной недвижимости подошёл с большим запасом прочности. На 2020–й, по прогнозам IPG.Estate, в городе планировался ввод в эксплуатацию 165 тыс. м2 качественных офисных площадей. В реальности в строй введено лишь 55 тыс. м2. «Часть девелоперов, которые планировали завершить строительство в 2020–м, перенесли сроки ввода на 2021 год или заморозили их на неопределённый период до появления потенциального арендатора на всё здание», — говорит Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL.
Уровень вакантных площадей вырос на 4% за 10 месяцев 2020–го и составляет 9% (243 тыс. м2) — это некритичный показатель для рынка офисов, поскольку произошло высвобождение в основном небольших офисных блоков. «Освободившиеся блоки в качественных бизнес–центрах быстро уходят из экспозиции. Причина — отложенный спрос, который формировался на протяжении последних 3–4 лет», — рассказывает Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate. Сейчас крупные компании продолжают искать новые площади, однако когда именно дело дойдёт до сделок, в нынешней ситуации непонятно.
Читайте также:
Итоги 2020
Итоги — 2020. Новый журнал в год вируса
«По–прежнему продолжается процесс пересогласования условий аренды, однако арендаторы уже не делают акцент на пандемию. При этом собственники бизнес–центров, стараясь оставаться конкурентоспособными, корректируют коммерческие условия, которые более соответствуют данному классу и локации», — считает Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International.
На фоне пессимистичного офисного рынка активно растут коворкинги. Они пользуются спросом среди как небольших, так и крупных компаний. В данный момент в Петербурге их действует более 30 с площадью более 34 тыс. м2. В 2020–2021 годах планируют к открытию два сети «Практик» и два сети PAGE. Компания RAUM, специализирующаяся на производственно–складской недвижимости, планирует открыть до конца года первый коворкинг сети Buffer площадью более 1200 м2. Из знаковых сделок в этом сегменте — аренда для ИТ–подразделения «Почты России» трёх этажей пространства (1300 м2) в Avenue Page.
Без торговли
По данным Colliers International, в 2020 году предложение качественной торговой недвижимости сохранилось на уровне 3,1 млн м2 GLA. По данным Watcom, ограничительные меры повлекли резкий — до 85% — спад трафика в ТЦ. Только 27 июля разрешили работу непродовольственных магазинов, что позволило Shopping Index восстановиться на 74,91% относительно показателя 2019–го.
«Открытие в начале сентября фуд–кортов и кинотеатров не повлекло ожидаемого роста количества покупателей, трафик торговых центров в сентябре сохранялся на уровне 83–85% от прошлого года», — рассказывает Анна Никандрова, партнёр Colliers International.
Благодаря активному переговорному процессу с текущими арендаторами вакантность в торговых центрах выросла незначительно, достигнув 3,9% к середине осени (3,5% было в конце марта 2020–го). В топовых торговых центрах вакантными остаются не более 1–2% площадей. Позитивным моментом стала возможность выхода в топовые торговые центры тех ретейлеров, которые ещё не были там представлены из–за отсутствия свободного места. Тем не менее в 2021 году вакантность будет расти до уровня 4–5% в оптимистичном сценарии развития и до 6% — в пессимистичном.
Всё складывается
Единственный сегмент коммерческой недвижимости, который хорошо пережил карантин, — это склады. По данным Knight Frank St Petersburg, общий объём предложения качественных складских площадей составил 3,8 млн м2, увеличившись на 71,8 тыс. м2 за счёт ввода трёх новых комплексов. В 2020 году девелоперы перешли на строительство объектов по наиболее экономически безопасному методу — под конкретного заказчика либо имея подписанное соглашение с якорным арендатором. В итоге более половины площадей придётся на формат строительства built–to–suit. «Низкая вакансия, устойчивый спрос, стабильно высокие ставки — казалось бы, что ещё нужно для начала строительства новых спекулятивных складов, которых так не хватает», — говорит Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Запрашиваемые ставки аренды остались на уровне прошлого года. Ограниченное предложение и развитие рынка онлайн–торговли позволяют собственникам накануне Нового года поддерживать заявленные коммерческие условия по аренде складских площадей на высоком уровне.
Материал подготовлен для проекта
Итоги — 2020
