Девелоперы всё активнее интересуются реновацией старого фонда в историческом центре Петербурга.
Как говорят участники рынка, усиление интереса к этому сегменту было предсказуемым и неизбежным, потому что потенциал для строительства в премиальных локациях, в первую очередь в историческом центре, почти исчерпан. Физически свободных участков уже нет. Количество промышленных предприятий, земли которых можно выкупить, тоже стремительно сокращается.
Поэтому логичным следующим шагом становится приобретение существующих зданий. Подобные реализованные проекты уже есть на рынке. Однако раньше этим в основном занимались небольшие компании, и это был скорее нишевой бизнес. Крупным девелоперам, пока можно было приобретать свободные участки или какие–то достаточно большие пятна под нежилыми объектами, это было не очень интересно. Сейчас и крупные компании, особенно те, что специализируются на жилье класса элит и бизнес, будут всё чаще рассматривать выкуп зданий под реконструкцию.
Первые сделки уже пошли. Так, компания "Еврострой" приобрела комплекс зданий на Галерной ул., 20–22, общей площадью 11,6 тыс. м2. Как говорят в компании, объекты будут приспособлены под современное использование, но конкретные параметры и детали проекта пока не раскрываются. Также в портфеле застройщика уже есть здания на Малом проспекте Петроградской стороны (дома 79, 81 и 83), которые будут реновированы под жильё.
В 2019 году группа RBI вывела в продажу жилой комплекс "Крестовский IV" на Крестовском острове — тоже проект реконструкции существующего здания.
Рискованный бизнес
Приспособление объектов в центре города под современное использование — очень тяжёлая задача, говорят участники рынка. При этом реновация — это дорогое удовольствие с непредсказуемым результатом. "Она обычно сопровождается колоссальными тратами на восстановление. Никаких гарантий, что это помещение будет потом привлекательным, при этом нет", — говорит Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК "Максимум Life Development".
Девелопер несёт не административную, а уголовную ответственность за нарушения, связанные с утратой подохранного объекта. "Главное при создании эффективной экономической модели — оценить существующие планировки и статус предмета охраны, детально разобраться в требованиях КГИОП и только после этого делать выводы о наиболее привлекательном виде использования", — рассказывает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".
"Бывают сложности с приспособлением под современное использование — планировки квартир получаются неэргономичными, слишком большого метража и т. д. Есть вопросы со строительством подземного паркинга, который необходим для жилого дома высокого класса. Сложно применить современные фишки жилья, которые свойственны новостройкам (большие оконные проёмы, террасы). Не всегда достаточно места для полноценного благоустройства внутренней территории", — перечисляет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Чтобы приспособить старый дом под современное использование, необходим капитальный ремонт, замена инженерных сетей, ремонт фасадов, кровли и всего остального. Кроме того, в центре огромное количество домов, фактическое состояние которых оценивается лишь примерно. Обследование и укрепление фундаментов и несущих конструкций зданий, находящихся вблизи от строительных площадок, девелоперы делают за свой счёт.
"Иногда в кварталах, где они расположены, просто исчерпаны лимиты на подключение к мощностям, поэтому, чтобы заселить дом, необходимо полностью реконструировать старые сети. А это приводит к дополнительным затратам", — рассказывает Виталий Бахарев, собственник и директор управляющей компании "Альфа Фаберже".
Люди — главная сложность
Как говорят эксперты, самая большая беда в том, что весь центр у нас жилой и реновацию здесь можно проводить в добровольно–принудительном порядке. "Но, чтобы принудительно выселять людей из старых зданий, нужна политическая воля. В любом другом случае расселение не получится: всё, что рыночным образом можно было расселить, уже расселили", — уверен Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
"Если рассматривать процесс как реновацию зданий и кварталов, в которых живут люди, то эта история практически никому не интересна, поскольку, как показывает практика, возникают непреодолимые препятствия и сложности во взаимодействии с жильцами", — согласен один из застройщиков.
Ещё одна сложность — взаимоотношения с градозащитниками. Если девелопер соблюдает охранные обязательства, то с КГИОП сложностей не должно быть. "Но с градозащитниками сложности есть всегда. Пока здание стоит и разваливается, протестующих оно мало интересует. Ярчайший пример — Конюшенная площадь. Но, как только появляется инвестор, они тут же обращают на объект пристальное внимание", — рассказывает собеседник "ДП".
Кроме того, при реализации проектов по реновации ветхих домов довольно сложно просчитать экономику проекта. Даже с учётом того, что аварийные здания в центре продаются по сниженным ценам, их реконструкция обычно обходится дороже нового строительства. "При всех сложностях перспективы у проектов реконструкции аварийных зданий в центральных районах Петербурга неплохие. Здесь локация решает всё. Спрос на жильё в центре, тем более на полностью обновлённое, сохраняется на стабильно высоком уровне. А объём такого предложения крайне ограничен", — считает Виталий Бахарев. "Только при внимательном и бережном подходе такие проекты помогают сберечь уникальные памятники архитектуры для будущих поколений и дать заброшенным зданиям вторую жизнь", — говорит Оксана Кравцова.
“
Девелоперы редко готовы связываться с реконструкцией: приспособление таких объектов под современное использование — это всегда большие риски. Объективно оценить состояние объекта до начала работ невозможно, а значит — финансовую модель и сам проект приходится несколько раз "дотачивать". Добавьте потенциальные проблемы с градозащитой, с расселением, если речь о жилых домах, — город часто оставляет этот вопрос "на борту" инвестора. В итоге — низкая и, что хуже, слабо предсказуемая экономическая эффективность таких проектов. Но это не значит, что за них нельзя браться, — просто нужен очень хороший опыт и грамотная оценка перспектив.
Эдуард Тиктинский
президент Группы RBI
“
Интерес девелоперов к домам в центре города связан с отсутствием свободных участков под застройку в историческом центре Санкт–Петербурга. Площадок под редевелопмент промышленных территорий также становится всё меньше. Сложность этой стратегии связана с тем, что девелоперу необходимо адекватно оценить техническое состояние здания, возможности его реконструкции, наличие ограничений КГИОП и их влияние на реализацию проекта, возможные конфликты с градозащитниками. Рынок подобного жилья ещё только создаётся в Петербурге. Ранее большинство жилых проектов в историческом центре города предполагали снос зданий с формальным соблюдением требований по реконструкции. За последние годы законодательство по охране объектов культурного наследия сильно ужесточилось, также повысилась активность градозащитников.
Антон Орлов
директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers
