Пандемия коронавируса привела к удвоению спроса на загородное жильё в Петербурге и Ленобласти. В последние годы этот рынок стагнировал, но случившийся в прошлом году бум ещё не означает, что девелоперы ринутся массово запускать новые проекты. Сейчас участники рынка пытаются понять, продлится ли ажиотаж в дальнейшем.
Почти 70% россиян хотели бы жить в индивидуальном доме — такие данные получили в январе "Дом.рф" и ВЦИОМ в ходе опроса 1,6 тыс. респондентов. Рост подобных настроений начался ещё в начале года, когда из-за пандемии в стране начали вводиться карантинные меры. Это привело к буму спроса на аренду и приобретение загородного жилья. Ещё одним драйвером спроса стала девальвация рубля и, как следствие, поиск объектов для инвестиций.
В итоге, по данным консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", в 2020 году на загородном рынке Петербурга был зафиксирован исторический максимум спроса — 10,2 тыс. сделок с коттеджами, участками и таунхаусами. "Это почти в два раза выше объёма спроса за 2019 год (5,3 тыс. сделок) и на 36 — 41% превосходит результаты самых успешных лет (2013–2011 гг.)", — говорит руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева.
К таким же выводам пришли и другие эксперты. "В 2020 году спрос на загородную недвижимость вырос не менее, чем в два раза", — сообщает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. "Больше всего инвесторы вкладывали средства в земельные участки, в меньшей степени их интересовали готовые коттеджи и таунхаусы, — продолжает она. — В числе основных причин можно назвать и падение рубля, и коронавирусные ограничения, в том числе режим самоизоляции, и закрытие границ".
В 2020 году 90% сделок на загородном рынке пришлось на участки без подряда, подтверждает "Петербургская Недвижимость". Более половины таких сделок были совершены по цене от 100 до 300 тыс. рублей за сотку. При этом "средний чек" составил 2,3 млн рублей, прибавив 500 тыс. за год. Чаще всего участки без подряда приобретались в северных районах области, при этом расстояние от города не играло большой роли.
В случае с коттеджами в 2020 году покупатели чаще всего выбирали объекты класса комфорт (35%) со средним бюджетом сделки 9,5 млн рублей, что на 1,9 млн рублей выше, чем годом ранее. В эконом-классе средняя цена выросла на 200 тыс. рублей до 5,1 млн. Наиболее привлекательными оказались коттеджи в радиусе 20 км от города.
"В основном пользовались спросом дома высокого сегмента в Курортном и Выборгском районе Санкт-Петербурга, а также во Всеволожском районе Ленобласти", — отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Всего за 2020 год был реализован 71 коттедж класса А и 106 коттеджей класса В. Это, соответственно, в два раза и на 15% больше, чем за 2019 год, сообщает Knight Frank St Petersburg.
"Ажиотажные проявления спроса в течение года привели к тому, что в некоторых успешных посёлках остались последние предложения. Рынок загородных домов высокого качества вокруг Петербурга никогда не отличался широтой выбора, а последние два года характеризовался низкой активностью по выходу в продажу новых посёлков (за исключением новых очередей) в популярных локациях. Это было обусловлено как объективным дефицитом привлекательных участков для застройки, так и неуверенностью собственников земли в экономической стабильности, что порождало их неготовность выводить на рынок новые проекты", — рассказывает руководитель отдела аналитики Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
"Ситуация с предложением на загородном рынке прямо противоположна спросу. Совокупный объём предложения на конец года составил 15,6 тыс. лотов, что является минимальным уровнем за последние 10 лет", — подтверждает Ольга Трошева.
Цена вопроса
На этом фоне цены увеличились в среднем на 20%, подсчитали в Becar. "Основной скачок был зафиксирован в третьем и четвёртом кварталах", — говорит Катерина Соболева.
При этом в отдельных сегментах цена, напротив, снизилась. Так, за счёт выхода на рынок новых объектов, коттеджи класса А подешевели на 6%, а класса В остались на уровне 2019 года, указывает Светлана Московченко.
"В первую очередь увеличился спрос на аренду, что толкнуло цены аренды вверх до 50%. Вслед за этим потянулись и цены продаж, хотя и не столь значительно", — указывает руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.
Что дальше?
Мнения о перспективах рынка разделились. Часть экспертов считают, что бум уже прошёл. "До пандемии загородный рынок переживал непростые времена, предложение превышало спрос. Поэтому профессиональные девелоперы в этом сегменте не спешат массово запускать новые проекты, опасаясь, что спрос 2020 года окажется временным", — рассуждает Алексей Фёдоров.
С этим не соглашается Светлана Московченко. "Высокий спрос сможет спровоцировать интерес собственников неосвоенных участков к выводу в продажу новых проектов, поэтому мы ожидаем, что в 2021 году рынок пополнится новыми интересными проектами", — говорит она.
"Мы не видим предпосылок для снижения спроса, — рассказывает Елизавета Конвей. — Безусловно, во многом спрос будет зависеть от того, как будет развиваться эпидемиологическая ситуация. Если формат удалённой работы будет актуален, вероятно, мы увидим ещё больший всплеск продаж и аренды загородной недвижимости, начиная с марта 2021 года. Наиболее популярными будут небольшие форматы апартаментов или домов с небольшими участками, расположенных в хорошей транспортной доступности от города и обеспеченных транспортной и социальной инфраструктурой".
"В дальнейшем, скорее всего, ожидается более спокойная динамика по спросу на объекты загородного рынка, так как объём нового предложения не растёт сопоставимыми темпами, наиболее ликвидное предложение вымывается в первые 1–2 года продаж, девелоперы имеют ограничения на перевод земель под загородные проекты, поддержка развития загородного рынка со стороны государства значительно менее ощутима в сравнении с рынком квартирного жилья", — считает Ольга Трошева.
"В 2021 году мы ожидаем увидеть стабильный спрос без резких подъёмов", — сообщает Катерина Соболева.
