Ленобласть диверсифицировала набор механизмов для решения проблемы обманутых дольщиков, и достройка пошла успешнее.
Ленинградская область находится на втором месте в России после Подмосковья по количеству жилых объектов, чьи сроки сдачи давно истекли. По данным правительства 47–го региона, по состоянию на декабрь 2020 года в Единый реестр проблемных объектов включено 205 недостроенных жилых комплексов. В Петербурге считаются проблемными лишь 30.
В 2020 году введено 20 проблемных домов для 3,7 тысячи человек. В 2021–м планируется сдать не меньше (3–4 тыс.).
Каждому своё
Ленобласть первой в стране запустила программу преференций, приняв в конце 2013 года закон о компенсационных земельных участках для застройщиков, завершающих чужие объекты.
Летом 2019 года закон дополнился программой для компаний–доноров: первоочередной выкуп социальных объектов, строительство инфраструктуры и благоустройство за счёт бюджета области, льготы по подключению к сетям и т. д. Каждый застройщик получает именно ему нужные поблажки.
По этой схеме заключено 16 договоров. Корпорация "ЛенРусСтрой" уже завершила дом в Малом Верево, ГК "Академия" — дом ЖСК "Лаврики 42" в Мурино, ООО "СК “Русь”" заканчивает проект в Гатчине. ГК "ПИК" взялась за ЖК "Галактика". Компания "Лидер" из Гатчины завершает дом в микрорайоне Аэродром — в обмен на земельные участки. "Строительный трест" достраивает проблемный объект в Лаголово, ему обещан выкуп соцобъектов в его проектах.
Донорами выступили компании "КВС" (по достройке дома на улице Красных Военлётов в Гатчине), "Эстейт–Сервис" (ЖК "Малое Карлино 2"), "Полис Групп" (ЖК "Щегловская усадьба").
Ещё один способ решения проблем дольщиков — привлечение средств федерального Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства на основе софинансирования (в 2019 году в трёхлетнем бюджете Ленобласти на это было заложено 2,8 млрд рублей). Наблюдательный совет фонда ранее обещал профинансировать восстановление прав свыше 6 тысяч дольщиков в 61 проблемном доме — достроить либо компенсировать. В конце прошлого года власти региона выступили с предложением изменить пропорцию софинансирования, увеличив долю средств фонда.
В декабре 2020 года возобновились работы в ЖК "Город детства". Это первый проблемный объект, которым занялся Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Ленобласти.
Ещё три проблемных ЖК в регионе помогает достраивать ЛеноблАИЖК. Это часть долгостроя "Силы природы" (ЖК "Ромашки"), ЖСК "Охтинский" и ЖК "Верхний" (бывший ЖСК "Чудная долина"). Агентство выкупает квартиры, тем самым финансируя работы. Используются и заёмные средства.
Частный случай
Незавершённый объект — как кот в мешке: экономика редко соответствует расчётам, обнаруживаются подводные камни, несоответствия в проекте и прочие моменты. Поэтому очередь из желающих завершать их не выстраивается.
Причины, по которым частные компании берутся за достройку, различны. Многих интересует земля без торгов, увеличение этажности или лояльное отношение властей. Так, ГК "ПИК" взялась за достройку в обмен на земельные участки, чтобы войти в новый для себя регион.
"Каждый проект индивидуален, и всё зависит от механизма достройки", — подчёркивает исполнительный директор ООО "Специализированный застройщик “Лидер”" Вероника Адамюк. По её словам, для "Лидера" достроить проблемный проект было интересно: землю в регионе получить сложно, строит компания быстро, также имелись оборотные средства.
Их наличие — важный фактор, поскольку сначала приходится только вкладываться в проект и лишь потом получать прибыль (если она есть) или воспользоваться преференциями. "Это отложенная прибыль. Во всех документах фигурировало условие: сначала — ввод в эксплуатацию, потом можно застроить новые участки", — поясняет Вероника Адамюк.
По оценке директора по строительству "ЛенРусСтроя" Алексея Булдина, достройка проблемного объекта была "определённой авантюрой", в которую компания вписалась по просьбе властей. "Трудно отказать губернатору", — не скрывает он. Пришлось брать кредит. Но рост цен на жильё компенсировал проценты по займу. "Мы были не особо искушёнными, не знали, что просить в обмен на достройку", — говорит Алексей Булдин. Всё же застройщик получил преференции — поддержку в рамках программы "Стимул".
Также не сразу определилась с потребностями ГК "Академия". Но позже попросила "более лояльного отношения к другому проекту", признаёт генеральный директор ГК "Академия" Руслан Юсупов. "Разгребать чужое наследие гораздо труднее, чем реализовывать свой проект. Бизнесу это не нужно, у всех есть свои ЖК. С точки зрения Налогового кодекса задача бизнеса — заработать. Трудился без цели заработать — совершил налоговое преступление", — отмечает глава "Академии".
Вместе с тем, по его мнению, наличие долгостроев и обманутых дольщиков создаёт негативный фон для всего рынка и сказывается в том числе на продажах других компаний. Поэтому он считает отказ от предложения взяться за проблемный объект непрофессиональной реакцией.
Безусловно, достройка сопряжена с рисками. "Если объект в высокой степени готовности, нет нужды переделывать проект. Но законодательство меняется, и в долгостроях менять проект необходимо — в соответствии с сегодняшними нормативами. Здесь могут быть трудности", — говорит Вероника Адамюк.
По словам Руслана Юсупова, есть репутационные риски и сложности с экономикой "нездоровых" проектов. Приходится вкладывать собственные средства, поскольку из–за испорченной репутации ЖК сложно продать не реализованные предыдущим застройщиком квартиры. А если даже они продаются, затраты не покрываются, добавляет Руслан Юсупов.
Общение с обманутыми дольщиками проблемных объектов создаёт дополнительные риски. "Это сплочённая масса, зачастую агрессивно настроенная. Но приходится взаимодействовать с ними", — говорит Руслан Юсупов.
Универсальный подход невозможен
Появление проблемных объектов не всегда становится следствием злого умысла застройщиков. "Хотя в отрасли крутятся большие деньги, бизнес у девелоперов очень сложный. Но много дилетантов, которые пришли во время больших денег. Вот и результат", — рассуждает Руслан Юсупов.
Теперь строительство части жилья ведётся по новым правилам, дилетанты в отрасль не приходят, однако появление проблемных объектов всё ещё возможно.
Этого не исключает и профильный заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин. "В области 30% жилья возводится по защищённой схеме. Теоретически все застройщики, работающие вне эскроу, — в зоне риска. Пока остаются договоры долевого участия, заключённые по старым правилам, возможность появления проблемных домов есть", — признаёт он.
Застройщики, получившие первый опыт завершения таких объектов, готовы снова "оживлять" чужие долгострои. И всё же наилучший способ завершения, с точки зрения властей, — самостоятельная достройка.
"Не существует универсального, безболезненного способа. Каждый имеет положительные и отрицательные стороны. Единый подход заключается в том, что дольщики не должны платить за достройку квадратных метров", — заключает Михаил Москвин.
