Снижение ставок по ипотеке не только подстегнуло продажи жилья в целом, но и повысило интерес к квартирам с отделкой: если разбить стоимость ремонта на ежемесячные платежи в течение 10 – 20 лет, то их размер увеличится незначительно.
Доля квартир, которые приобретаются в городе совсем без отделки, составляет около 35%, подсчитали в компании "Главстрой Санкт–Петербург". 47% покупок приходится на квартиры с чистовой отделкой, а 18% приобретается с предчистовой отделкой. "Согласно исследованию компании KANTAR TNS, в 2020 году большая часть аудитории отдает предпочтение жилью с полной отделкой, а доля покупателей, которые выбрали жилье без отделки, наоборот, снизилась", — отметила коммерческий директор Санкт–Петербургского территориального управления группы "Эталон" Ирина Соловьёва. При этом от компании к компании показатели отличаются — доля зависит в том числе от того, сколько таких квартир в предложении у застройщика.
Например, в группе "Эталон" за два последних года доля проданных с отделкой квартир увеличилась с 12 до 16%. В компании "Главстрой Санкт–Петербург" в 2020 году примерно 29% квартир было приобретено без отделки, 71% — с отделкой. Более 50% клиентов ГК "Ленстройтрест" также предпочли полностью готовую для жизни квартиру. Ещё 15% выбрали не стандартную отделку, а индивидуальный проект жилого пространства, выполненный с помощью онлайн–сервиса отделки "М2", рассказал директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман.
У группы "ЦДС" в жилых комплексах комфорткласса до 90% квартир приобретаются уже с ремонтом от застройщика, говорит Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу группы "ЦДС". Застройщик также предложил покупателям опцию WhiteBox — квартиру с подготовкой под чистовую отделку.
Массы против эксклюзива
По словам Дмитрия Ефремова, руководителя аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург", основной объём квартир с отделкой представлен в сегменте массового спроса: "Этот тип квартир популярен среди покупателей из других регионов, которым удалённо сложно полноценно контролировать ход ремонта, а также у клиентов, которые приобретают жилье для инвестиций или для своих детей. Дополнительным преимуществом является то, что в домах, которые сдаются с полной отделкой, шумные ремонтные работы проводятся реже".
Его мнение дополняет маркетолог–аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин: "В ситуации неопределённости ценность более дешёвой, но пустой бетонной коробки, требующей дополнительных инвестиций, уступает готовой квартире".
Формат, в котором предлагается отделка, может быть разным. Так, у "Строительного треста" все квартиры передаются дольщикам без ремонта, а отделка является дополнительной опцией, которую можно заказать при покупке квартиры и включить её стоимость в ипотечный платеж, — сегодня такой возможностью пользуется до 10% покупателей. "Доля таких заказов в наших объектах постепенно увеличивается, однако преобладает подготовка под чистовую отделку, — объясняет Сергей Степанов, директор по продажам компании “Строительный трест”. — Большинство покупателей жилья предпочитают делать ремонт самостоятельно, нанимая дизайнеров и реализуя собственные идеи по созданию интерьеров".
"Есть клиенты, которым такая опция не нужна вовсе, — комментирует Ирина Соловьёва. — Некоторые покупатели, например, планируют перепланировку, другие для ремонта обращаются к известным дизайнерам, это скорее характерно для покупателей жилья элит– и бизнес–класса. Однако и в бизнес–классе появился запрос на отделку. Покупатели хотят быть уверенными в том, что смета за ремонт не увеличится в процессе, к тому же приобретение отделки от застройщика позволяет существенно сэкономить время. И мы в группе “Эталон” готовы её предложить и в этом сегменте". Дмитрий Ефремов соглашается, что на рынке стали появляться первые проекты бизнес–класса, полностью готовые для проживания, но, несмотря на это, чистовая отделка в высоком ценовом сегменте жилья по–прежнему исключение из правил. Покупатели элитного жилья предъявляют особые требования к обстановке квартиры: здесь распространены индивидуальные проекты, в подготовке и реализации которых клиенты хотят лично принимать участие.
"Если говорить о проектах бизнес–класса, то в данном случае мы предлагаем квартиры без отделки, — подтверждает Наталья Кукушкина. — В этом сегменте готовый ремонт и возможность быстрее переехать в новое жилье не входят в число приоритетов покупателей. Наоборот, в таких проектах ценится индивидуальность, и подавляющее большинство владельцев квартир делают ремонт по своему вкусу, заказывая дизайн–проекты у сторонних архитекторов".
Поэтому участники рынка уверены, что определённый процент квартир без отделки будет на рынке присутствовать всегда.
Всё включено
Первая причина для покупки квартиры под ключ — ускорение процесса переезда. "Квартира с отделкой от застройщика — это прекрасная возможность для покупателей заехать в новый дом фактически сразу после получения ключей и не тратить время на ремонт", — отмечает Ирина Соловьёва.
"Благодаря включению стоимости отделки в общую сумму ипотеки и “размыванию” этой суммы на несколько лет — что на фоне снижения платёжеспособного спроса населения довольно актуально, — сегмент ипотечных квартир под ключ имеет очень неплохие перспективы. В первую очередь речь, конечно, идёт о рынке жилья класса масс–маркет", — поясняет Евгений Ортин.
Кроме того, цена отделки известна заранее, при покупке квартиры и в процессе не повышается, даже если дом будет сдаваться через год–два. О каких же расходах в данном случае идёт речь?
"В зависимости от качества и уровня предлагаемого застройщиком ремонта его стоимость может варьироваться от 8 тыс. до 12 тыс. рублей за квадратный метр, — рассказывает Ян Фельдман, — но для покупателей это всегда выгоднее, чем делать ремонт собственными силами. Застройщик закупает отделочные материалы оптом, поэтому они стоят дешевле. Кроме того, покупателю не приходится переплачивать за лишние услуги, например за доставку".
Стоимость отделки зависит и от её типа. Так, в группе "Эталон" покупатель может выбрать отделку класса "комфорт", стоимость которой начинается от 15,5 тыс. рублей за 1 м2, или "бизнес" стоимостью от 25 тыс. рублей за 1 м2. В "Строительном тресте" также разработано два варианта отделки. Первый — подготовка под чистовую отделку по цене 6 тыс. рублей за "квадрат" — в данном случае квартира передаётся покупателю с разведённой электрикой, грунтовкой, штукатуркой и шпаклеванием стен, установленными оконными откосами и подоконниками. Второй вариант — отделка под ключ, стоимость которой начинается от 18 тыс. рублей за 1 м2.
Наталья Кукушкина говорит о диапазоне стоимости от 8 тыс. до 20 тыс. рублей за 1 м2. "Застройщики не зарабатывают на отделке, она лишь помогает им продавать квартиры, поэтому себестоимость и продажная цена в данном случае идентичны, — говорит она. — Спрос на квартиры с полной отделкой в сегменте масс–маркет, который занимает 90% рынка, настолько велик, что без неё ваш продукт просто не будет интересен. Квартиры без отделки сохраняют свою актуальность в дорогих проектах, где покупатели изначально планируют авторский ремонт или перепланировку".
"Стоимость жилья с отделкой будет зависеть непосредственно от стандарта отделки, который выбирает застройщик, в каждом конкретном проекте качество и стоимость отделочных материалов будут различаться, — комментирует Дмитрий Ефремов. — В среднем в Санкт–Петербурге стоимость отделки под ключ начинается от 8 тыс. рублей за 1 м2".
Напомним, средняя стоимость квадратного мета в классе масс–маркет в 2020 году составила в Петербурге 145 тыс. рублей, в пригородах — 94,5 тыс. рублей. То есть минимальная отделка стоимостью 6 тыс. рублей за 1 м2 составляет около 4 – 6% в цене квадратного метра, если же выбрать более дорогие опции, то, очевидно, и стоимость квадратного метра будет выше. Но с учётом того, что ипотека берется на 10 – 20 лет, особенной роли в размере ежемесячного платежа эти траты уже не имеют.
Качество растёт
Нужно отметить, что в связи с усилившейся конкуренцией за покупателя уровень отделки от застройщика в последние годы сильно вырос. И большинство купивших квартиру с готовым ремонтом не стремятся тут же сдирать обои и выносить сантехнику на помойку.
"Один из основных трендов последних лет на рынке масс–маркета — увеличение доли жилья комфорткласса, — поясняет Дмитрий Ефремов. — Застройщики планомерно улучшают потребительские характеристики своих предложений, расширяют ассортимент, используют в отделке улучшенные материалы. В оформлении наиболее востребованы достаточно универсальные, спокойные цветовые решения, скандинавский минимализм. В качестве дополнительного оборудования квартиры могут предлагаться технологии “умного дома”, датчики, видеодомофоны".
По словам Сергея Степанова, качество отделки от застройщика постоянно растёт, как и класс отделочных материалов, так что покупателю выгоднее обратиться к строителям, а не жить в условиях "вечного ремонта". "Как мы знаем, ремонт в квартире может затянуться на годы, и жильцам по мере проживания приходится выполнять какие–то мелкие отделочные работы, — отмечает он, — это создаёт дискомфорт и отнимает личное время, которое можно использовать более рационально, с пользой для себя и своей семьи".
"Ещё 5 – 10 лет назад такого разнообразия отделки на рынке не было, — вспоминает Ян Фельдман, — и тренд на увеличение вариативности для покупателей будет укрепляться". Также он говорит о росте интереса к частично меблированным квартирам — уже сейчас в кварталах "Ленстройтреста" можно выбрать жильё с кухонным гарнитуром со встроенной бытовой техникой, в дальнейшем компания планирует расширить это предложение.
Потребность в жилье с отделкой заметили и власти на федеральном уровне. Не зря же в критерии "стандартного жилья", утверждённые Минстроем РФ, включена и отделка: межкомнатные двери, оконные блоки с подоконной доской, выровненные, окрашенные или с обоями стены, готовые ровные потолки и пол с покрытием. Санузлы должны быть укомплектованы сантехникой и смесителями, кухня — мойкой, тумбой и плитой. Но пока эти стандарты являются обязательными только для жилья, строящегося по госзаказу. Практика сдавать квартиры с отделкой и меблировкой широко распространена в Европе — например, в соседней Финляндии это прописано законодательно, так что у покупателей даже не возникает вопросов, что вместе с ключами они получают бетонные стены. Похоже, что рынок масс–маркета в России также движется в эту сторону.
