Купчино — родина третьего президента и, возможно, один из самых продуманных микрорайонов страны. Секрет в том, что советский проект просто не успели испортить.
Ещё лет двадцать назад Купчино пользовалось исключительно дурной славой — если нужно было привести в пример криминальный "закоулок" Петербурга, вспоминали именно его. Сегодня в криминальных сводках Фрунзенский опустился в глубину рейтинга. В 2019 году там совершили 748 уличных преступлений (1,89 на тысячу человек), пальма первенства давно отошла соседям — Невскому району, где преступность в 2 раза выше. Зато район в топе по стоимости жилья, по разным оценкам, он занимает или 4–е, или 6–е место.
Советское наследие
Стоит ли удивляться? Однообразная панельно–кирпичная застройка, в какой–то момент казавшаяся примером советского дурновкусия, теперь утопает в зелени и выглядит более чем пристойно на фоне многоэтажных "человейников" XXI века. Чтобы почувствовать разницу, достаточно заехать в соседние Шушары. На их фоне Фрунзенский — уже давно район образцового содержания, удачное детище модернизма и антипод американского микрорайона Пруитт–Айгоу (символическое разрушение которого считается датой рождения постмодерна).
"Всё–таки советские стандарты были очень жёсткие, рассчитывались специалистами–профессионалами, и они работают, — говорит исполнительный директор “Мастер–Групп Реал Эстейт” Елена Дорогова. — Старое советское классическое Купчино возводилось комплексно. Там хорошие просторные дворы, которые обросли зеленью. Стоят крепкие девятиэтажки, которые начали реконструировать: во многих домах меняют лифты, борются с мусоропроводами. Есть хорошая развитая инфраструктура, куча разных магазинчиков, почти все первые этажи расселены и переведены в нежилой фонд, есть инфраструктура для малого бизнеса".
"Район развивался и застраивался в советские годы: за прошедшие 30 лет там строилось относительно мало жилья, значит, нагрузка на социальную и торговую инфраструктуру практически не увеличилась, — отмечает директор департамента консалтинга Colliers International Василий Довбня. — Вместе с тем Фрунзенский активно развивался с точки зрения торговых объектов. В какое–то время он оказался недооценён, но появление новой ветки метро привело к росту спроса".
В железных тисках
И действительно, по–настоящему "образцовым" Фрунзенский стал именно после появления "фиолетовой" ветки метрополитена. В 2008 году открылась "Волковская", в 2012–м — станции уже в зоне массовой застройки (как "Международная"). А окончательная точка в облегчении транспортной доступности Купчино была поставлена в конце 2019 года, когда запустили "Проспект Славы" и "Дунайскую".
Правда, это не облегчает жизнь автомобилистам. Если взглянуть на карту, видно, что район как будто зажат в тисках двух железных дорог — Московского и Витебского направлений.
"В последние годы появилось несколько развязок, но те планы, которые заложены в генплан, уже долгое время не реализуются, — рассказывает глава совета МО № 72 Павел Швец. — Давно должен был быть построен путепровод, соединяющий улицу Димитрова с Орджоникидзе, улицу Турку — с Московским районом. Должны были провести реконструкцию Цимбалинского путепровода. Но и в генплане, который сейчас обсуждается, много транспортных проектов, которые создадут нагрузку на район. Из–за Восточного скоростного диаметра часть транспорта пойдёт транзитом, что может создать очень серьёзные проблемы жителям Софийской улицы".
Второй проблемой Павел Швец считает зелёный фонд. Сейчас в районе на одного человека приходится 10,3 м2 озеленения, тогда как по нормативам должно быть 12, напоминает он. Активисты регулярно выступают за зелёные участки, особенно после того, как провели метро и стоимость земли выросла. Последний громкий пример — борьба с инвестпроектом океанариума в парке Интернационалистов.
Северная земля
При всём при этом формально Фрунзенский район можно было бы назвать "вымирающим". В 2016–м здесь жили 405,3 тысячи человек, но численность на 1 января 2020 года — уже 386 тысяч (–4,5%). По данным на 2020 год, смертность здесь третья по величине в городе, а рождаемость — ниже среднего.
Но ряды фрунзенцев редеют и потому, что дети просто уезжают от родителей в новые районы, а новых домов в самом Фрунзенском почти не строится — как раз из–за того, что сложно найти свободные пятна под застройку.
Впрочем, потенциальные возможности есть. На севере района резерв для редевелопмента — промзоны "Лиговская" и "Волково". Когда–то близость к железнодорожным веткам стала решающим фактором для формирования там производственных площадок. Однако на карте промзон комитета по промышленной политике и инновациям они уже не отмечены.
"Есть несколько частей Фрунзенского района, у которых большой потенциал для развития. Первая — это район Обводного канала и Лиговского проспекта — зоны серого пояса, где есть большие территории. Также хороший потенциал у Бухарестской улицы между станциями метро “Бухарестская” и “Волковская”. По нашей оценке, в ближайшие 10 лет там должны появиться новые жилые проекты. Ещё одна территория — Софийская овощебаза. Управляющая компания анонсировала строительство крупного оптово–распределительного центра в Петро–Славянке. Хотя дальнейшие планы по использованию участка неизвестны, территория овощебазы — ещё одна потенциальная точка роста Фрунзенского района", — говорит Василий Довбня из Colliers.
Редкий производственник
Если же судить по цифрам отгруженной промышленной продукции, Фрунзенский район не теряет своей производственной функции. Так, в 2014 году её объём составлял 79,8 млрд рублей, а в 2019 году — 88,5 млрд рублей. В промзонах на севере всё ещё остаётся завод "Юнилевер". Площадку компания нашла в 1993 году, выбор был сделан из–за производственных характеристик фабрики, а не из–за локации, однако переезжать не собираются. С другой стороны, фармацевтическая компания "Полисан" смогла прописаться вообще в спальной части (у "Бухарестской").
"Сегодня у города есть кластерные зоны с определёнными льготами, но 18 лет назад, когда мы начинали, ни кластеров, ни свободных экономических зон практически не было, — вспоминает председатель совета директоров НТФФ “Полисан” Александр Борисов. — Я вырос во Фрунзенском районе и потому сам пришёл к главе и попросил участок. Тогда это был просто пустырь — место, на которое многие десятилетия свозили снег для утилизации. Сейчас около 50% наших специалистов проживают во Фрунзенском районе, и у меня как у руководителя не болит голова о доставке сотрудников на работу. В тех промзонах, которые теперь создаются в Пушкине, в Нойдорфе, требуется тратить очень приличные средства на транспорт для сотрудников".
Правда, производство "Полисан" экологически чистое, а вот для "тяжёлых" промышленников во Фрунзенском районе больших перспектив всё–таки нет, считает Александр Борисов. Единственное место, где ещё можно разместиться, — это промзона "Обухово" (335,7 га, территориальный резерв — 48,5 га). Согласно паспорту, там возможно размещение объектов II и III классов опасности.
Любопытно, что у бывшего главы района Терентия Мещерякова 10 лет назад были амбиции сделать из Купчино постиндустриальный центр: именно тогда здесь появилась аллея блогеров и дерево в память о Стиве Джобсе, было много разговоров про коворкинги и всякий прочий креатив. Увы, одним пиаром, которого у этого руководителя всегда было с запасом, вопросы не решались, и сегодня о тех временах местные вспоминают скорее с ядовитой иронией: Мещеряков удалился в свой дорогой особняк в Эстонии, а район вотчиной креативного класса так и не стал. А жаль.
“
Репутация Фрунзенского района за последние 10 лет значительно улучшилась. Из малопривлекательной локации со спальными микрорайонами он превращается в популярный у покупателей новостроек район с качественным жильём бизнес–класса. Удачное географическое положение района — между аэропортом и историческим центром — позволяет строить прогнозы о том, что стоимость недвижимости здесь будет только расти. Но важно, чтобы в районе появлялись не только жилые дома, но и места приложения труда. Сценарий развития в качестве делового центра будет оптимален. Если он будет реализован, Фрунзенский сможет окончательно избавиться от статуса "спальника" и превратиться в комфортную для жизни локацию.
Руслан Сырцов
коммерческий директор GloraX
“
Можно ли сделать бренд из Купчино? Конечно, можно. 5–6 лет назад девелоперы, которые работали в Красносельском районе, хотели скинуться, чтобы поднять престиж Ульянки. Но, насколько мне известно, проект не состоялся. Если мы говорим о бренде Купчино, то нужно, чтобы появились интересанты, которые захотят повысить его имидж таким образом, чтобы люди захотели туда ехать, там жить, покупать там жильё. В этом смысле важно количество денег, вложенных в рекламную кампанию, и те сообщения, которые вы хотите донести. Посмотрите на Парнас, Мурино или Кудрово: там далеко не идеальное жильё, но люди едут туда жить, потому что про него нет отрицательного дискурса. В отношении Купчино он почему–то сохраняется.
Сергей Калинчук
исполнительный директор брендингового агентства DDC.Group
“
Редевелопмент северной части района медленно, но уверенно идёт. Но проекты в районе Волкова Поля, то, что в кольце улиц Салова и Бухарестской, — это, на мой взгляд, очень отдалённая перспектива. В данном случае это не "серая лакуна" среди жилой застройки, а достаточно большие промышленные территории со множеством собственников, "разрезанные" железнодорожными путями и массой иных проблем. Но даже если редевелопмент этих территорий сбудется, то будет это выглядеть именно как в районе метро "Фрунзенская" и Измайловской перспективы. И не потому, что девелоперы делают ошибки и не хотят строить "город–сад", просто так в Петербурге, к сожалению, функционирует градостроительная сфера.
Вячеслав Кайгородов
директор департамента консалтинга "БестЪ. Коммерческая недвижимость"
Историческая справка
На век старше Петербурга
Первое упоминание деревни Купчинова относится к 1612 году (в Дозорной книге Корельской половины Водской пятины). В России тогда шла Великая смута — и устье Невы было оккупировано шведами. Впрочем, происхождение топонима полагают русским и связывают со словами "купец", "покупка".
К середине XIX века Купчино представляло собой средних размеров деревню. По данным описания Петербургского уезда 1838 года, в ней проживало 302 человека. Примерная численность населения не менялась до начала ХХ века.
Массовое жилищное строительство в Купчино началось в 1964 году. Застройка велась в соответствии с проектом детальной планировки, разработанным в мастерской № 5 института "Ленпроект".
Своё наименование Купчино продолжило оправдывать и в XX веке. Именно здесь, на Бухарестской улице, в 1970 году открылся первый в СССР универсам "Фрунзенский", построенный с учётом итальянского опыта и с использованием импортного оборудования. А в 1994 году здесь, по сути, зарождался современный девелопмент торговой недвижимости: у станции метро на месте стихийных рынков под открытым небом открылся ТЦ "Балканский".
