В кризис крупные арендаторы сдают часть площадей в субаренду. Тренд проявился в Москве, где за IV квартал 2020 года предложение субаренды удвоилось. В Петербурге рынок в разы меньше, но тенденция та же.
Качественные бизнес–центры заметно опустели в пандемию, но арендаторы продолжают платить за неиспользуемые метры, так как не могут разорвать контракт из–за весомых штрафов. Не все собственники готовы снижать ставки. Эксперты говорят, что владельцы деловых центров не всегда готовы пойти на это, особенно если объект заложен в банке по займу.
Субаренда — неотъемлемая черта любого кризиса. Она позволяет компаниям временно оптимизировать затраты и вернуться к исходным площадям при нормализации ситуации. Об объёмах субаренды можно говорить лишь приблизительно, так как цифры у аналитиков серьёзно расходятся. Общий объём качественных офисов Москвы превышает 21,3 млн "квадратов". По данным Cushman & Wakefield, по итогам 2020 года в столице пустует более 2,2 млн м2 высококлассных офисов (или 12,1%). Из них за прошлый год на рынок субаренды вышло 76 тыс. м2, что в 1,5 раза выше показателей 2019–го. На конец прошлого года общий объём субаренды составил 84 тыс. м2 (или 3,8% от всех вакантных офисов). А в компании Colliers International этот объём оценили в 200 тыс. "квадратов".
В Петербурге совокупный объём качественных бизнес–центров по итогам года превысил 3,8 млн м2 (данные Knight Frank). Из них пустует около 264 тыс. м2 (6,9%). Однако реальных цифр по субаренде в Петербурге нет ни у кого. Гендиректор компании Maris в ассоциации с CBREБорис Мошенский навскидку оценил предложение в 5–6 тыс. "квадратов". Все опрошенные эксперты говорят, что предложение субаренды в ближайшие год–полтора в обеих столицах будет только расти, хотя и не такими темпами, как в 2020 году.
Другая Москва
Сегмент субаренды офисов столицы развит куда больше, чем в Петербурге. Прежде всего — из–за размеров арендуемых компаниями площадей (20–50 тыс. м2 и более), а также сроков договоров (7–10 лет). "В Москве крупные корпорации арендуют большие площади, и в случае оптимизации внутри компании излишки могут выйти на рынок субаренды, — поясняет Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL. — К тому же в этом сегменте чаще практикуются долгосрочные контракты, поэтому выгоднее сдать в субаренду, чем со штрафными санкциями выходить из договора. Многие стремятся сдать свободные площади в субаренду, чтобы частично покрыть затраты на офис". По данным JLL, объём субаренды в столице за 2020–й вырос почти втрое по сравнению с показателями годовой давности — с 40 тыс. до 118 тыс. м2. Почти половина из них приходится на класс А.
Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International, согласна с причинами роста сегмента субаренды в Москве, однако называет другие объёмы — около 200 тыс. "квадратов".
Клавдия Чистова, директор направления бизнес–аналитики CBRE, оценивает этот объём в 77 тыс. м2, что в 2 раза выше показателя предыдущего кризиса. "Для 2014–2016 годов были характерны затяжное сокращение реальных доходов населения и небольшое (0,5 п.п.) увеличение безработицы. Теперь же мы наблюдали взрывной рост безработицы с 4,7% в марте 2020–го до 6,4% в сентябре, поэтому сокращение штата компаниями привело к увеличению субаренды. Плюс эффект удалённой работы", — говорит она.
По словам Марии Зиминой, директора офисной недвижимости Knight Frank Russia, площади в субаренду предлагаются по рыночным ценам, однако для ускорения реализации излишков субарендодатель может снизить запрашиваемую ставку до 5–7%. "К концу 2020 года большая часть крупных арендаторов, которые хотели уменьшить свои офисы или пересогласовать условия, уже сделали это. Объём подобных сделок в IV квартале составил около 65–70% при обычном уровне 20–25%". Мария Зимина оценивает объём вышедших в пандемию помещений в субаренду в 80–100 тыс. м2.
Игра по–крупному
Брокеры и консультанты неохотно раскрывают имена крупных игроков, которые сдали или ищут субарендаторов на излишки помещений.
В прошлом году один из консалтинговых гигантов Deloitte собирался съехать из премиального БЦ "Белая площадь" у Белорусского вокзала. Компания еще в 2006–м арендовала там 30 тыс. м2, впоследствии ужалась до 11 тыс. Но, чтобы теперь переехать в менее дорогой деловой центр, Deloitte нужно найти субарендаторов на занимаемые ею помещения, поскольку она не может разорвать контракт с владельцем объекта (O1 Properties). Похоже, поиски продолжаются.
В рамках антикризисной стратегии ГК "ПИК" тоже рассматривала возможность отказаться от более 14 тыс. м2 арендуемых офисов в бизнес–центрах "Сириус Парк" и "Рассвет". Освободившиеся площади компания предлагала в субаренду, говорит Виктория Горячева из Colliers International. Аналитики подсчитали, что отказ от дополнительных офисов позволит ГК "ПИК" экономить 350 млн рублей в год. Правда, крупнейший застройщик пока никуда не съехал. Другой консалтинговый гигант — компания EY (арендует БЦ "Аврора бизнес парк" на Садовнической набережной) договорилась о сотрудничестве с сетью Space 1, которая будет сдавать в субаренду 4800 м2 излишков по схеме revenue sharing (разделение выручки). За поиск "субчиков" и обслуживание офиса Space 1 будет получать около 30% доходов от аренды, остальные 70% — EY.
При нынешней ставке 51 800 рублей за 1 м2 в год в "Башне на Набережной" KPMG сэкономит 236,5 млн рублей в год. Во втором комплексе арендатор сбережёт без малого 150 млн рублей в год (при ставке 3333 рубля за 1 м2 в месяц).
Скромные запросы
Офисов под субаренду в Петербурге немного, поэтому аналитики их не считают. "В предыдущие кризисы у нас почти не было субаренды. Сейчас она появилась, из–за пандемии многие пытаются перейти на удалённый или полуудалённый формат. По моим ощущениям, на весь город приходится до 5–6 тыс. м2 офисов в субаренду. Это небольшие помещения по 500–1000 м2. Излишки сдают айтишники, крупные ретейлеры, сфера услуг, инжиниринговые фирмы", — рассказывает Борис Мошенский из Maris.
Предложение востребовано, так как зачастую это уже готовые офисы, которых на рынке мало. Помещения от 1000 м2 и больше сдаются в субаренду на длительный срок (от 3–5 лет) и в основном по рыночным ставкам.
"В 2020 году мы консультировали фирмы, которые хотели сдать в субаренду излишки. В итоге одни оставили площади за собой, другим удалось договориться с собственником и отказаться от ненужных метров", — говорит Нелли Алейникова, руководитель отдела корпоративных услуг и продаж коммерческой недвижимости Maris в ассоциации с CBRE.
С ней солидарна и Наталия Киреева из JLL, которая считает, что возвращённые излишки привели к росту вакантности в бизнес–центрах класса В, где велика доля краткосрочных договоров.
По мнению Виктории Горячевой из Colliers, кейсы нерасторгаемых договоров (или с серьёзными штрафами) в Петербурге встречаются в зданиях, принадлежащих профессиональным собственникам.
Дмитрий Золин, управляющий сетью бизнес–центров "Сенатор", говорит, что цены не меняли, по итогам 2020–го свободных площадей в бизнес–центрах сети было порядка 6%. "В течение года получали несколько запросов от крупных арендаторов, которые просили разрешения сдать часть помещений в субаренду. Но реально до дела, по–моему, ни один из них не дошёл. Московская практика вряд ли получит развитие у нас, так как масштабы офисов и штаб–квартир крупных корпораций, которые расположены в Москве, зачастую в 10 раз больше их региональных офисов в Петербурге", — считает Золин. Игорь Водопьянов, управляющий партнёр УК "Теорема", признаёт, что в прошлом году "двигал цены в разные стороны", но в каждом случае индивидуально. Недобор арендной платы по прошлому году составил 7%. Однако Водопьянов уверяет, что с субарендой не сталкивался. "Мне кажется, это странное явление", — добавляет он. Евгений Гуркович, управляющий бизнес–кварталом "Кондратьевский", говорит, что субаренда у него есть, но только аффилированным лицам, иначе сложно решить вопросы с безопасностью.
Традиционные офисы никуда не денутся, но их функционал будет меняться за счёт гибридных форматов. Всё более популярной станет модель 3/2/2 (3 дня в офисе на незакреплённом рабочем месте, 2 — дистанционно и 2 дня выходных). Часть площадей трансформируется в коворкинги или в апартаменты.
