Градостроительные и земельные вопросы традиционно непросто регулировать из-за сложных механизмов и большого объёма нормативного материала.
В числе самых непростых и интересных дел эксперты называют споры, связанные с жилищным строительством, наследием ЮНЕСКО и муниципальным имуществом.
Зоны с обременениями
Законодательство в сфере недвижимости меняется, и то, что было применимо 10 лет назад, совершенно не актуально в 2021–м. Причём изменения иногда даже "откатывают" назад — как это случилось с удостоверением некоторых видов операций с недвижимостью.
"До 2016 года для всех сделок с долями действовала простая письменная форма, затем закон № 172–ФЗ ввёл обязательную нотариальную. Это было направлено против “чёрных риелторов”, скупавших незначительные доли в квартирах и вынуждавших остальных сособственников продавать их метры по заниженной цене. Однако впоследствии законодатель понял, что перегнул палку, так как от излишних нотариальных поборов стали страдать многие добросовестные граждане, и в 2019–м обязательное нотариальное удостоверение отменили", — вспоминает управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Светлана Гузь.
Ещё одним существенным изменением законодательства, по мнению юриста, стало предоставление органам местного самоуправления права оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории.
Руководитель практики "Недвижимость и строительство" Borenius Russia Арина Довженко в качестве одной из непростых задач для бизнеса выделяет девелопмент в границах объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО (ВНЮ).
Россия — сторона Конвенции, ратифицированной СССР в 1989 году. И сам документ, и руководство по его выполнению предусматривают похожее с российским законодательством, но на практике несколько иное регулирование.
"Границы ВНЮ не отражаются в документах территориального планирования: в генеральных планах, правилах землепользования и застройки. Поэтому расположение земельного участка в пределах объекта ВНЮ может быть сюрпризом для девелопера", — поясняет Арина Довженко.
Кроме того, существовала неопределённость в отношении необходимости получения согласований в Комитете всемирного наследия.
"Но она была устранена Верховным судом РФ в его прецедентном апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам от 23 мая 2018 года. Суд высказался, что ни из Конвенции, ни из Руководства, ни из российского законодательства не следует, что положения Конвенции носят самоисполнимый характер", — разъясняет юрист.
По её оценке, это определение поставило точку в очень важной для девелоперов дискуссии и послужило толчком для понимания необходимости исполнения на территории России требований Конвенции. "Сегодня этот процесс запущен, разработаны и утверждены ГОСТы в данной сфере, рассматриваются различные варианты изменений в национальное законодательство об охране объектов культурного наследия", — поясняет Арина Довженко.
Мирно не получается
По оценке старшего юриста Eversheds Sutherland Андрея Шубина, споры о недвижимости составляют значительную долю дел, рассматриваемых как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных, в том числе в Петербурге. Он обозначил шесть основных категорий, разбирательства по которым бывают наиболее интересными:
"Это распространение властями зоны зелёных насаждений на территории под застройку, оспаривание условий выкупа застройщиками освоенных земельных участков, отмена органами власти выданных разрешений на строительство, согласование проектной документации о реконструкции объектов культурного наследия, а также принудительная реставрация объекта культурного наследия, обращение взыскания на дорогостоящее имущество", — перечислил Андрей Шубин.
Светлана Гузь добавила в список споры владельцев встроенных помещений в историческом центре Петербурга с госорганами и жильцами домов.
"Конфликты жителей и предпринимателей на улице Рубинштейна прогремели на всю страну и обнажили важнейшую проблему: рынок стрит–ретейла в России, с одной стороны, чрезмерно зарегулирован, с другой — не располагает эффективными правовыми инструментами, которые позволят ему развиваться по цивилизованному сценарию", — отметила она.
Частнопрактикующий юрист Алексей Агеев выделил споры "с участием" коммунальной инфраструктуры, приводя в пример спор из своей практики в одном из муниципальных образований Ленинградской области. "Покупатель, приобретая на торгах ливневую канализацию после банкротства муниципального предприятия, видимо, исходил из принципа “торги лечат пороки сделки”. Однако, как показала практика, это не снимает необходимости проверки как самого объекта, так и истории возникновения прав на него", — подытожил Алексей Агеев.
Покупатель не успел зарегистрировать своё право собственности, так как сам оказался в процедуре банкротства. Конкурсный управляющий обратился в суд с требованием признать владение.
"И выяснилось, что в разных бумагах — о передаче объекта в хозяйственное ведение муниципального предприятия, о продаже объекта, в эксплуатационных документах — фигурировал разный километраж. Это дало основание администрации муниципалитета утверждать, что вещь, приобретённая на торгах, и вещь, на которую управляющий просил признать право собственности, — это разные объекты недвижимости. Тот факт, что другой такой на территории быть не может, не был принят во внимание. В конечном счёте Арбитражный суд Северо–Западного округа отдал приоритет публичному собственнику (муниципалитету)", — делится опытом Алексей Агеев.
