Земельных участков под элитное жильё в центре Петербурга становится всё меньше. Будущее сегмента — в освоении менее очевидных локаций и реставрации исторических зданий и памятников, уверены эксперты.
В 2020 году на рынок вышло всего несколько проектов. С учётом ажиотажного спроса, связанного с пандемией и ослаблением курса рубля, свободного предложения в элитных новостройках осталось крайне мало. Такой расклад подстёгивает девелоперов к запуску проектов, однако многие компании сталкиваются с дефицитом ликвидных объектов под них.
Исторически главная премиальная локация для Петербурга — "золотой треугольник", ограниченный Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой улицей и набережной реки Фонтанки. В прошлом году здесь было заявлено сразу несколько сделок. Так, ГК "Ярд" договорилась с Альфа-Банком о покупке имущественного комплекса на Конюшенной площади, 2, а московская компания "Ланселот" приобрела проект премиум-апартаментов напротив Спаса на Крови. В "золотом треугольнике" осталось несколько объектов для девелопмента, но высокие ценники пока не дают собственникам шансов на продажу.
Практически исчерпал себя в этом контексте и островной премиум. Единственная площадка, на которую ещё могут рассчитывать строители на Крестовском, — участок под дельфинарием, закрывшимся в прошлом году. Несколько лет назад на открытые торги попала дача принца Ольденбургского на Каменном острове, после этого в свободном предложении объектов для развития в этой локации не предлагалось. Лимиты Петровского, который, кстати, редкие участники рынка относят к "высшей лиге", также практически исчерпаны, а оставшуюся "промку" уводить с острова пока не планируют.
Сегодня большая часть элитных проектов сконцентрирована в таких локациях, как Петровский остров и Петроградская сторона, Крестовский остров и Центральный район, но свободные пятна здесь найти крайне сложно, подтверждает директор группы "Аквилон" Виталий Коробов. "Готовых качественных предложений с документацией — единицы. В основном остались непростые варианты с массой обременений и прогнозируемых сложностей, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). — В ход пошли уже даже варианты с "богатой и непростой историей" типа участка с бывшим недостроем гостиницы “Северная Корона” на набережной Карповки, который недавно приобрела ПСК".
"Бизнес-класс постепенно осваивает новые для себя территории, не ограничивается одними только центральными районами. Это процесс не быстрый, так как элитный покупатель в отношении местоположения очень консервативен, традиционная статусность локации для него очень важна, так же как видовые характеристики, близость к зелёным массивам, к воде. Эти требования не меняются годами, и участков, удовлетворяющих им, действительно немного", — согласен Эдуард Тиктинский, президент группы RBI.
Новые элитные проекты, ожидаемые к выводу на рынок в 2021 году
По словам Евгения Кулагина, директора департамента инвестиционного развития AAG, районы под элитный сегмент сегодня — Петроградский, Центральный, частично — Василеостровский и Московский, в других рассматриваются точечные места. Предложение здесь более разнообразно, в том числе за счёт бывших промышленных площадок. "Развитие зон серого пояса сегодня является тенденцией, мы проявляем интерес к таким местам", — говорят в "Группе ЛСР".
Вариант для тех, кто не воспринимает центр города вне давно принятых границ, — реконструкция и приспособление для современного использования исторических зданий. "Это наиболее перспективный путь развития сегмента элитной недвижимости. Санкт-Петербург — город-музей под открытым небом, и многим постройкам в центре при грамотном экономическом подходе можно вернуть первозданный облик, — уверена Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой". — В старинных особняках и доходных домах можно запроектировать элитное жильё или апартаменты премиум-класса, однако перед покупкой актива необходимо оценить существующие планировки и статус предмета охраны, детально разобраться в требованиях КГИОП".
"Всё зависит от градостроительных возможностей использования зданий, так как охранные ограничения в памятниках в принципе могут поставить крест на этой идее, в исторических зданиях ситуация гораздо проще, но тоже ограничена", — напоминает Евгений Кулагин.
"Реконструкция требует особых компетенций. Сейчас мало компаний, которые могут ею заниматься и которым это интересно экономически. Поэтому таких проектов пока не может быть много. Не все даже уникальные памятники удаётся спасти, многие годами стоят полуразрушенными. Что уж говорить о рядовой исторической застройке, из которой на 90% состоит городской центр и которая тоже с каждым годом массово ветшает", — отмечает Эдуард Тиктинский. Реконструкция сложна не только технически: трудно бывает точно спрогнозировать даже объём предстоящих работ, оценить внутреннее состояние здания. Многие детали выясняются уже "в процессе" — что означает новое проектирование, новые затраты. "Мы буквально недавно сами "проходили" это, например, при реконструкции Левашовского хлебозавода", — говорит глава холдинга RBI.
"При реализации таких проектов необходимо учитывать множество факторов. В первую очередь сложности при строительстве, вызванные состоянием здания. Необходимо очень аккуратно укреплять старый фундамент и стены, чтобы избежать обрушения не только самой реконструкции, но и прилегающих домов. Непростой вопрос в аварийных домах центра города с инженерией. Иногда в кварталах, где они расположены, просто исчерпаны лимиты на подключение к мощностям, поэтому, чтобы заселить дом, необходимо полностью реконструировать старые сети, — перечисляет Алексей Тюлькин, директор по продажам "Альфа Фаберже". — Сложно создавать в проектах реконструкции новую инфраструктуру. Участки, на которых находятся такие здания, очень скромные по площади. Сами дома стоят впритык друг к другу. Болезненным вопросом является парковка. Организовать её в центре сложно и дорого. Места для наземной парковки просто нет, а делать подземный паркинг под уже построенным домом непросто и бывает опасно".
