На фоне роста цен на строящееся жильё и снижения активности на рынке аренды инвестиции в покупку квартиры для дальнейшей сдачи её арендаторам теряют смысл.
Окупаемость подобных вложений, по оценкам экспертов, уже дошла до 20–25 лет. Впрочем, это не касается рынка апартаментов, доходность которых снизилась, но не так критично. Эксперты при сравнении инвестиций в квартиры и апартаменты отмечают три аспекта.
Первый: низкий порог входа
Если сравнивать апартаменты и жильё в одной локации, то при сходной площади апартаменты дешевле. Это объясняется разницей в стоимости земельного участка: земля под жилую застройку дороже. И это касается как отдалённых районов, так и центральных. Так, например, в апарт–комплексе START на Парнасе стоимость студии с полной отделкой — 2,8–2,9 млн рублей. Сопоставимая по площади квартира–студия в данной локации без отделки — 3,2–3,3 млн рублей.
При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.
Говоря об инвестиционной покупке в отдалённых районах, эксперты придерживаются мнения, что всё зависит от цели инвестора — заработать на перепродаже либо сдавать в аренду. При покупке апартаментов у инвестора нет необходимости выбирать, как зарабатывать. Заработок будет складываться из роста стоимости квадратного метра и высокого рентного дохода.
"Если приобретать квартиру на этапе котлована с расчётом заработать на росте стоимости квадратного метра, то покупка будет выгодной, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК “ПСК”. — Но с точки зрения дальнейшей аренды отдалённые районы — это не лучший выбор". Эксперт поясняет: стоимость аренды в такой локации будет существенно меньше, чем в соседних апартаментах. "При прочих равных, конечно, выгоднее купить апартаменты, порог входа будет ниже, а сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как нанимателю не важно, жилое это помещение или нет", — соглашается Марина Сторожева, директор по продажам Valo.
По оценкам "Метриума", доходность апартаментов при долгосрочной аренде составляет порядка 7–9% годовых, квартир — 5–7%. Краткосрочная аренда апартаментов приносит от 10% годовых, а квартиры — от 8%. По оценкам экспертов компании Valo, в 2021 году доходность апартаментов составит от 6 до 10% годовых в зависимости от проекта.
Фактор два: отделка
Зачастую при покупке квартиры под сдачу собственник делает скромный ремонт, покупает самую дешёвую мебель и технику, которые быстро приходят в негодность. Апартаменты, в свою очередь, продаются с современным ремонтом и комплектом мебели и техники, готовыми к интенсивному использованию.
"Выбранный поставщик мебели в комплексе START занимается меблировкой таких крупных гостиничных сетей, как Marriott. Это эксклюзивное отельное оснащение, которое невозможно купить в розницу в обычном мебельном магазине. Кроме того, благодаря оптовому заказу управляющей компании стоимость данной мебели отличается незначительно, а иногда и сопоставима с самыми демократичными розничными вариантами", — говорит господин Софронов.
Съёмщики далеко не всегда относятся к ней как к собственной. Хорошо, когда бережное отношение к чужому имуществу — норма, но так, к сожалению, бывает не всегда. Есть ещё солнечные лучи, вода и чистящие средства, они постепенно навредят интерьеру, а отделочные материалы и поверхности потеряют товарный вид.
Как говорят эксперты, в апартаментах оборудование и материалы выбираются с расчётом на дальнейшее использование — сдачу в аренду, а значит, изначально материалы и мебель предполагают качество и износостойкость. Что позволяет в дальнейшем экономить на поддерживающем ремонте.
Правильная меблировка — один из ключевых факторов при принятии решения о приобретении инвестиционного апартамента. "За ошибки инвестору придётся платить из своей прибыли", — говорят эксперты.
Три: процесс сдачи
Когда собственник сдаёт квартиру в аренду, на него помимо ремонта ложится множество обязанностей по организации: поиск арендатора, общение с ним, заселение и выселение, контроль оплаты, своевременные коммунальные платежи и многое другое.
"При сдаче апартаментов через управляющую компанию (УК) всю головную боль она берёт на себя: гарантирует сохранность мебели и техники, обеспечивает своевременные выплаты инвестору", — говорят в ГК "ПСК".
Покупая номер в строящемся или уже готовом комплексе, инвестор имеет возможность выбрать подходящую доходную программу. Одним из самых популярных предложений на рынке является возможность получать "гарантированный доход" — позиционируется как "программа для тех, кто желает быть уверенными в доходе от аренды апартаментов без простоев на поиск арендаторов".
Выбравшим её инвесторам предлагают получать ежемесячные фиксированные платежи в течение первых нескольких лет с даты ввода апарт–отеля в эксплуатацию. Средний срок получения "гарантированного дохода" составляет от 3 до 5 лет. Сумма ежемесячного дохода при этом варьируется от 20 тыс. до 40 тыс. рублей при вложении суммы от 3 млн до 6 млн.
"Во–первых, у управляющей компании есть выходы на таких потенциальных арендаторов, как корпоративные клиенты и туристические группы. Именно эти категории обеспечивают апартаменты большой загрузкой. Кроме того, им удобно взаимодействовать по принципу “одного окна” с юридическим лицом. У собственника квартиры такой возможности нет. Во–вторых, краткосрочная аренда приносит инвестору больший доход. И, так как апартаменты ориентированы на получение максимальной прибыли, управляющая компания комбинирует краткосрочную и долгосрочную аренду в зависимости от туристического сезона", — считает Анна Панова, генеральный директор PSK Invest.
Тем более что конкуренция на рынке аренды становится всё жёстче. По данным аналитического центра ЦИАН, количество выставленного под сдачу жилья в Петербурге за время пандемии выросло на треть — с 6,1 тыс. до 8 тыс. квартир в марте 2021 года. Из них половина приходится на однокомнатные квартиры, число которых выросло с 2,8 тыс. до 4 тыс. "Рост объёма предложения происходит не только из– за меньшего числа потенциальных арендаторов (которые могут находиться на удалёнке в другом городе), но и за счёт рантье, которые ранее сдавали жильё в краткосрочную аренду, а сейчас — в отсутствие прежнего туристического потока — стали предлагать квартиры на длительный срок", — поясняет Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.
При этом квартиры обычно сдаются только в долгосрок. Но, если собственник принимает решение о посуточной аренде, он должен быть готов к тому, что придётся посвящать этому много времени: заселение и выселение, уборка и мелкий ремонт. При наличии нескольких квартир под сдачу это может стать полноценной работой. Апартаменты сдаются дороже, потому что там есть и сервисные услуги, и зона ресепшен: управляющая компания выполняет и сервисную функцию.
Квартиры остаются, но проигрывают
Нынешние покупатели апарт–отелей — это люди, которые задумались о покупке недвижимости для сдачи её в аренду, но не хотят самостоятельно этим заниматься. Часто это инвесторы, уже имевшие опыт сдачи квартир в аренду, они знают, сколько это отнимает времени, поэтому им хочется передать управление профессионалам.
Если раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру за 6 млн рублей и сдавая её за 30 тыс. рублей в месяц, то при подорожании квартиры на 1 млн доходность падает до 4,8%. И не факт, что квартиру удастся сдать по этой цене. Как говорят участники рынка, избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021–2022 годах, что приведёт к снижению цен на наём.
В апартаментах ситуация стабильнее. Если не брать в расчёт капитализацию самого объекта, то средний срок окупаемости апартамента будет составлять от 9 до 11 лет. Если говорить о квартире, то срок может приближаться к 20–25 годам, полагают эксперты.
По их словам, сейчас основная цель инвестирования — сохранить средства и заработать. Причём на рынок всё чаще стали приходить клиенты, которые зарабатывали на рынке ценных бумаг, банковских операций. "Это рынки с высокими доходами, но также высоки и риски. Можно разом потерять всё, поэтому люди хотят иметь какую–то часть стабильных инвестиций", — говорит Сергей Софронов.
