Удорожание импортируемых материалов, оборудования, запасных частей и основных локальных стройматериалов, а также дефицит рабочей силы приведут к росту себестоимости строительства до конца 2021 года минимум на 16%, прогнозируют в Knight Frank St Petersburg.
Средняя строительная себестоимость в элитном сегменте с конца 2020 года уже выросла до 168 тыс. за 1 м2 (+5%), в классе B — до 103 тыс. за 1 м2 (+7%). Показатель по массовому жилью достиг 76 тыс. за м2, показав прирост в 12%.
Эксперты отдела строительного аудита Knight Frank St Petersburg полагают, что строительство элитки к концу года будет обходиться в 205 тыс./м2 (+22%), в среднем сегменте — 139 тыс./м2 (+35%), в экономе — 88 тыс. руб./м2 (+16%). Высокие темпы роста в более дорогом жилье объясняются большим использованием импортных материалов.
Наибольший вес в себестоимости (более 60%) имеют затраты на строительно-монтажные работы, которые чувствительны к волатильности рынка. Специалисты бьют тревогу: за последние три месяца стоимость арматурной стали выросла на 40%, похожие показатели у пиломатериалов, товарный бетон поднялся на 10%.
По данным авторов исследования, в попытках сдержать рост цен девелоперы проводят внутренний стоимостной аудит проектных решений, реализуют вариативное проектирование узлов или деталей с помощью BIM, максимизируют выход полезных площадей и сокращают потери на местах общего пользования и технических помещениях, организуют тендеры поставок, поиск и поставку дефицитных материалов из дальних регионов страны. Рост себестоимости также подстегнул застройщиков рассматривать замену материалов инженерного оборудования на более низкие по стоимости аналоги, сокращение объёмов используемых материалов в конструкциях до минимально необходимых.
Отметим, что правительство сейчас также пытается влиять на рост строительных материалов на локальном рынке, например, через повышение вывозных пошлин.
"Девелоперы, которые неверно оценили инфляционные издержки в своих финансовых моделях, особенно утверждённых до начала массового удорожания материалов (до четвертого квартала 2020 года), могут иметь трудности с завершением проектов. Приобретённые участки для застройки уже после влияния фактора роста цены продаж и себестоимости также могут иметь трудности в реализации, так как дальнейший потенциал рынка не очевиден, и рассчитанный при покупке земли будущий денежный поток может не реализоваться. С одной стороны, столь значительные изменения рынка — это риски, но с другой стороны, это также значительные возможности для расчётливых и опытных игроков, — комментирует Станислав Алексеенко, руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg. — Механизмы государственного воздействия в какой-то степени включаются в работу, однако результат пока не отразился на ценовых показателях, а нарушение грузового сообщения с Китаем или рост мирового спроса на материалы после локдауна могут продолжать оказывать давление на себестоимость в этом году".
"Рост цен на материалы в конечном итоге влияет на увеличение стоимости жилья для потребителя. Но, безусловно, в первую очередь цена зависит от рыночных факторов — баланса спроса и предложения", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group).
"Лифтовые системы зарубежных производителей подорожали на 30%. В целом, рост себестоимости строительства по итогам 2020 года составил не менее 15%, — рассказывает директор Группы "Аквилон" Виталий Коробов. — В сегментах «бизнес» и «элит» заместить российскими аналогами, например, инженерное оборудование и дизайнерские отделочные материалы почти невозможно. Одна из наиболее сложных категорий — это слаботочные системы. Они обеспечивают функционирование пожарной и охранной сигнализаций, систем видеонаблюдения, телевидения и интернета, улучшают работу систем контроля доступа и диспетчеризации. Долгое время мы применяли американское оборудование, причём в проектах не только высокого сегмента, но и в комфорт-классе, так как достойных российских аналогов на рынке нет. После введения санкций нужна была альтернатива. Наиболее активное развитие в части слаботочных систем сегодня демонстрируют компании из Южной Кореи".
"Себестоимость строительства за последние полтора-два года выросла в среднем почти на 30%, — резюмирует директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. — Это и введение проектного финансирования, и социальная нагрузка на девелопера, и дефицит и, как следствие, подорожание рабочей силы. Только металлоконструкции и арматура, по некоторым оценкам, подорожали на 80%. Поэтому цена в 130 тыс./м2 — это на уровне рентабельности в приграничных локациях со слабой инфраструктурой и высокой плотностью. В выгодных локациях рядом с метро земля очень дорогая, и для застройщиков такая цена "сведёт" всю экономику проектов к нулю или даже отрицательным значениям".
Подорожание материалов влияет и на себестоимость отделки. Некоторые застройщики, между тем, вместе с отделкой предлагают покупателям комплексную меблировку квартиры. Это позволяет сэкономить на мебели после приобретения недвижимости и сразу заселиться. Например, несколько вариантов комплексной меблировки разработано для будущих жителей ЖК "Полис Приморский", ЖК "Мой Мир" и ЖК "Полис на Комендантском" от ГК "Полис Групп".
"Для клиентов, которые приобретают недвижимость в новостройке, всегда важно как можно быстрее заселиться в квартиру и начать в ней жить. Тем не менее, после сдачи дома новосёлам предстоит ещё несколько важных этапов, в том числе отделка и меблировка. Несмотря на то, что это приятные хлопоты, они всё же занимают время и оттягивают долгожданный момент. Именно поэтому мы приняли решение — предоставить покупателям закрыть вопрос с отделкой и меблировкой ещё на этапе строительства дома. Партнёром компании в этом проекте является ведущее предприятие мебельной отрасли России "Первая мебельная фабрика". Опция позволит нашим клиентам заселиться в квартиру практически сразу после получения ключей", — отметила директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова.
