На рынке складских помещений Петербурга наблюдается острый дефицит. Ввод новых объектов пока ситуацию не изменит.
В агентстве JLL сообщают, что по состоянию на июнь 2021 года в действующих объектах пустует всего 70 тыс. м?, или 2,1% складов. По итогам I квартала показатель составлял 78 тыс. м?, или 2,4%.
По данным руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филиппа Чайки, уровень вакантных площадей на рынке складской недвижимости несколько выше и составляет 4%, что превышает показатели аналогичного периода в прошлом году приблизительно на 1%. "В классе А доля свободных площадей не превышает 1,5%. Уровень вакантных площадей продолжает сокращаться", — отмечает при этом он.
Во II квартале 2021 года уровень вакантности на складском рынке Петербурга остаётся минимальным, притом что спрос, особенно со стороны ретейлеров и дистрибуционных компаний, стабильно растёт.
"Рынок испытывает острый дефицит свободных качественных складских помещений, особенно внутри города, — подчёркивает старший консультант департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers Ольга Уревич. — Ретейлеры и торговые компании, стремясь развивать e–commerce, заинтересованы в небольших объектах, расположенных внутри города. Однако объём складов, находящихся в черте города, постоянно уменьшается из–за редевелопмента".
Уревич отмечает одну особенность, которая сейчас свойственна рынку: некоторые собственники, которые были бы готовы на ротацию и размещение нового арендатора, скептически относятся к онлайн–ретейлерам. В основном из–за требований по организации свободного въезда, значительной территории под парковку и большой пропускной способности. Однако если раньше основными драйверами рынка были продуктовые сети, то сейчас ими стали именно онлайн–ретейлеры.
Руководитель офиса JLL в Петербурге Андрей Амосов отмечает, что в структуре закрытых в этом году сделок ретейлеры (37%) и дистрибьюторы (22%) совокупно пока ещё обгоняют e–commerce (31%).
"Если говорить о новых запросах, то мы видим огромный спрос со стороны крупных федеральных игроков — в первую очередь представителей e–commerce, которые рассматривают возможность открытия больших распределительных центров площадью 100–150 тыс. м? в разных регионах, в том числе в Петербурге", — говорит Андрей Амосов.
Большое количество игроков рынка хотят открывать дарксторы в Петербурге.
Амосов подчёркивает, что средний запрос находится в диапазоне 1,5–3 тыс. м?, но современных высококачественных объектов в нужных локациях не найти: "Поэтому в 90% случаев рассматриваются помещения класса C, старые производственные объекты. Такие помещения потребуют дополнительных оперативных вложений в приведение их к уровню зданий, способных обслуживать быструю доставку".
Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg Илья Князев добавляет, что спрос на дарксторы вырос как раз в начале 2021 года. Их площадь составляет от 3 тыс. до 10 тыс. м?. Таких объектов крайне мало, а в условиях низкой вакансии на рынке можно сказать, что вообще нет.
"Спрос превышает предложение. Клиенты готовы рассматривать built–to–suit", — рассказывает Князев.
В первом полугодии на рынке Петербурга было введено не так много складских объектов. "В первом квартале было введено 36 тыс. м? в “PNK Парк Шушары 3” (здание Fix Price), во втором квартале новые объекты на рынок пока не выходили, — поделился с “ДП” Андрей Амосов. — В целом на 2021 год заявлено 230 тыс. м?. Девелоперы активизировали строительство новых складов — как спекулятивных, так и для собственных нужд компаний, и уже в 2022 году мы можем увидеть рекордный объём нового предложения".
Однако, по данным Colliers, появление новых объектов не окажет значительного влияния на вакантность, поскольку большая их часть уже имеет якорных арендаторов на 30–70% площадей.
Филипп Чайка подтверждает, что основная часть складов не выйдет на открытый рынок и будет арендована к моменту запуска.
Значительная часть строящихся объектов уже законтрактована, например, ПСК "Русич Белые ночи" практически полностью займёт компания "Эксклюзив". На 75% законтрактованы 4–я очередь складского комплекса Ahlers и на 100% складской комплекс "Октавиан".
"По остальным объектам также ведутся переговоры, которые начнут переходить к этапу подписания предварительных договоров аренды ближе к срокам ввода объектов", — говорит эксперт.
Учитывая высокую законтрактованность строящихся объектов и рост себестоимости строительства, говорить о сокращении дефицита на рынке хранения пока преждевременно.
