За первые шесть месяцев 2021 года в Петербурге было продано на 14% меньше элитного жилья, чем годом ранее. Каждый пятый покупатель — из регионов.
По данным аналитиков консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, в период с января по июнь 2021 г. на рынке было реализовано 23,3 тыс. м2 элитного жилья (183 квартиры), что на 14% ниже объёма продаж аналогичного периода прошлого года. Половина всех сделок на рынке была совершена в сданных объектах.
Средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках на конец июня составила 463,6 тыс. рублей/м2, что на 11% выше итогового значения 2020 года. При этом средний бюджет сделки был на 23% выше, чем годом ранее, достигнув 48,4 млн рублей. Причинами стали существенный прирост средней цены квадратного метра и увеличившийся метраж выбираемой квартиры (+8% относительно I полугодия 2020 года).
Также в этот период на рынке наблюдалось изменение структуры покупателей в зависимости от региона проживания. В нынешнем году ощутимо увеличилась доля региональных клиентов: +18%. Интерес к приобретению элитного жилья в Санкт-Петербурге проявляли жители Калининграда, Москвы, Ярославля, Омска, Томска, Перми, Тюмени.
В этом году рынок пополнился сразу двумя новыми проектами в центре города. Однако суммарный объём предложения на рынке продолжает сокращаться. По итогам I полугодия 2021 года общая площадь представленных на первичном рынке элитных квартир составила 107 тыс. м2 (815 квартир), за год показатель уменьшился на 12%. "Завершение продаж многих объектов в прошлом году и ограниченный объём нового предложения привели к сужению первичного рынка элитной недвижимости. Сокращение предложения обусловлено исчерпанием земельных участков под застройку в элитных локациях — на Крестовском и особенно в историческом центре города, где девелоперы сталкиваются с различными ограничениями, а также с противостоянием градозащитников", — рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Наиболее представленной на первичном рынке является локация "Петроградская сторона": на конец июня там находилось 37% свободных элитных площадей (+ 9 п. п. за год). Важным изменением стало обновление предложения в традиционных для элитной недвижимости районах — "Адмиралтейском" и "Таврическом саду". Благодаря выходу новых проектов их доли в структуре предложения увеличились на 7% и 5%. соответственно. Реализация квартир и отсутствие новых жилых комплексов на Крестовском и Петровском островах привели к сокращению долей этих локаций, годовое снижение — по 5%. Другой характер распределения предложения наблюдается на вторичном рынке элитного жилья, где основное количество квартир в продаже сосредоточено на Крестовском острове (55%), в жилых комплексах, построенных за последние 10 лет.
Как говорят эксперты, элитный сегмент традиционно считается самым стабильным, он не сильно реагирует на колебания курсов валют, изменения ключевой ставки или цен на нефть, снижение процента по ипотеке и другие факторы, которые волнуют остальные 95% рынка. "При небольшом количестве ввода новых проектов спрос смещается в сторону "новой вторички" — квартир в жилых домах, построенных 10–15 лет назад. Темпы реализации элитных объектов во втором полугодии замедлятся, а цены до конца года останутся стабильными", — предполагает Николай Пашков.
С экспертом согласен Александр Беляев, управляющий партнёр Engel & Volkers. "Продажи и, главное, количество запросов, существенно упали. Основная причина сокращение интересного и ликвидного предложения, как на первичном, так и на вторичном рынке. Если раньше срок экспозиции квартиры составлял год, то теперь, если она расположена в хорошем месте, она улетает за два-три месяца", — говорит он.
С ним согласна генеральный директор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова. "Дефицит предложения элитных квартир в центральных районах сохранится как минимум до конца 2021 года, поэтому по мере сокращения предложения в представленных объектах цены будут продолжать расти", — считает она.
"Для покупателей покупка, как правило, это инвестиция, стремление сохранить деньги. Поэтому многие объекты, которые экспонировались последние 2–3 года, сегодня куплены. Наиболее привлекательные лоты были вымыты ещё в прошлом году, и сейчас покупатели снизили требования и выбирают не столь придирчиво", — уверен директор по продажам Группы "Аквилон" Егор Фёдоров.
При этом растёт интерес покупателей к покупке квартир больших метражей. "Средняя площадь приобретаемой квартиры составила 154 квадратных метра, что на 54% больше, чем в первые шесть месяцев прошлого года. Отчасти это связано с уроками пандемии, во время которой клиенты предпочитали выбирать квартиры с большим количеством спален и наличием просторных террас; отчасти — с текущей ситуацией на рынке, на котором остаются в основном крупногабаритные квартиры, а новых элитных объектов в открытой продаже не появляется", — рассказывает госпожа Кравцова.
