В сделках с недвижимостью, акциями и автомобилями известный тезис "покупатель всегда прав" не срабатывает. Нередко покупателю приходится доказывать свою добросовестность, что бывает непросто.
Недавно Конституционный суд РФ отправил на пересмотр дело Евгения Мокеева, купившего в 2016 году квартиру в Ангарске (Иркутская область). Продавец осуществил сделку без согласия бывшей жены. В суде она добилась раздела совместно нажитого имущества, получив в том числе права и на 1/2 квартиры, владельцем которой на тот момент уже являлся Мокеев. При этом покупка совершалась не напрямую у первого владельца, продавшего квартиру без согласия бывшей жены, а в ЕГРН на момент покупки спорной недвижимости Мокеевым никаких ограничений не было.
Однако покупатель дошёл до Конституционного суда РФ, который поддержал его. По мнению высшего суда, добросовестный приобретатель, полагающийся на ЕГРН, не должен выяснять судьбу свой покупки. Иное, считает суд, подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости. Бывший супруг должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о собственнике в записи о регистрации права. В ином же случае недопустимо возлагать неблагоприятные последствия на добросовестного участника гражданского оборота.
"До недавнего времени стандарт добросовестности был неоправданно высок. Например, в некоторых делах судьи ожидали от покупателя, что тот опросит соседей продавца: действительно ли продавец тот, за кого себя выдаёт, и в ином случае признавали его недобросовестным. После введения поправок в Гражданский кодекс в 2019 году доказать свою добросовестность стало проще, достаточно полагаться на сведения из ЕГРН. Однако ещё не все суды восприняли это изменение", — резюмирует Евгений Галлямов, юрист адвокатского бюро "НБ".
Сами виноваты
Спор Мокеева — яркая иллюстрация того, что вопрос добросовестности покупателя по–прежнему остаётся актуальным, и не только для рядовых граждан. Бизнес регулярно приобретает недвижимость — компании владеют не только землёй, но и квартирами, домами, загородными коттеджами.
Так, крупный ретейлер "Лента" в начале 2019 года получил иск от администрации Всеволожского района. Чиновники просили Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти об истребовании у компании участка земли (1,1 га), расположенного на Колтушском шоссе. Как выяснилось, изначально в конце нулевых годов граждане приватизировали по поддельным документам землю. По цепочке сделок купли–продажи недвижимость добралась в 2016 году до "Ленты", которая на спорном участке построила магазин. Информация о подделке документов стала известна администрации Всеволожского района, что и дало ей повод предъявить претензии к конечному владельцу.
В этом споре арбитраж также исследовал вопрос добросовестности и постановил: сделка была возмездной, а "Лента" являлась добросовестным приобретателем. Одновременно суд также признал, что земля выбыла из владения администрации помимо её воли. Вместе с тем арбитраж указал: чиновники знали об этом и долгое время ничего не предпринимали.
Правда, отказывая в удовлетворении иска, суд сослался только на пропуск администрацией района сроков исковой давности. Это решение Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти было оставлено в силе 13–м арбитражным апелляционным судом. Чиновники дальше спорить не стали.
Без банкротства — никуда
Виталий Паршонков, юрист адвокатского бюро "Прайм Эдвайс", выделяет ещё два направления, важных для бизнеса, где значимым является вопрос добросовестности приобретателя. Это банкротные и корпоративные споры.
"В банкротстве актуальность обычно обусловлена финансовым интересом кредиторов в борьбе за активы должника, которые, как правило, оказываются как раз у недобросовестного приобретателя в результате цепочки сделок по выводу активов. Острота проблемы добросовестности приобретателя в корпоративных спорах обусловлена тем, что на кон поставлен вопрос о фактическом управлении бизнесом", — поясняет Виталий Паршонков.
Так, в марте 2020 года, накануне пандемии, Арбитражный суд Северо–Западного округа рассмотрел жалобу экс–гендиректора ПАО "МРСК Северо–Запад" Сергея Титова (он возглавлял компанию в 2012–2014 годах). Бывший управленец, по данным сервиса "Контур.Фокус", с октября 2017 года владеет 20% ООО "Бизон" (Тверь).
В рамках банкротства тверской компании "Гидродинамика" была оспорена сделка с "Бизоном", получившим ранее от должника механосборочный цех (стоимость контракта — 8,44 млн рублей). Арбитражный суд Тверской области счёл сделку недействительной, а конкурсный управляющий "Гидродинамики" истребовал имущество у "Бизона" через суд. При этом арбитраж не признал "Бизона" добросовестным приобретателем.
Сергей Титов попытался включиться в этот спор, поскольку он напрямую, по его мнению, затрагивает его права и обязанности как совладельца "Бизона". Однако и первая, и апелляционная инстанции отказали ему, а кассация согласилась с их выводами.
Ещё одним сегментом споров, где встаёт вопрос добросовестности, является истребование автомобилей из чужого незаконного владения. Распространённость таких дел юристы объясняют тем, что сам порядок купли–продажи автомобилей и их регистрация содержат некоторые дефекты. Так, достаточно часто у владельцев требуют технику, в отношении которой был наложен арест, но тем не менее такие машины были проданы.
При этом, как указано в решении одного из судов Петербурга, вопрос добросовестности приобретателя, о которой в процессе говорил ответчик, в данном случае роли не играет: запрет на регистрационные действия не снят, а покупатель не проявил должной осмотрительности и не удостоверился в отсутствии ограничений и запретов в отношении приобретаемого автомобиля.
Советы юристов по сути можно свести к банальному постулату, идущему ещё из римского права, — "покупатель, будь бдителен". Потому что в итоге доверчивость и неосмотрительность сегодня обходятся завтра очень дорого: как известно, судиться — это долго и затратно.
“
Решение Конституционного суда по делу Мокеева, безусловно, повлияет на судебную практику, но только по определённым видам таких исков — тех, которые связаны с совместной собственностью супругов. В общем смысле Конституционный суд лишь подчеркнул необходимость разумного и осмотрительного подхода приобретателя имущества при покупке. При этом совершенно справедливо указал, что если у стороны сделки нет реальной возможности это сделать, то это не должно ставить её в ущемлённое положение. Именно поэтому законодателям необходимо предусмотреть как можно больше возможностей механизмов проверки покупателем "чистоты" приобретаемого имущества.
Натэла Пономарёва
управляющий партнёр АБ "Натэла Пономарёва и партнёры"
“
Нельзя сказать, что судебная практика по вопросу добросовестности приобретателей складывается в чью–то пользу. При этом её анализ позволяет сделать однозначный вывод о том, что суды предъявляют к добросовестным приобретателям высокие требования. Так, в сделках с недвижимостью недостаточно быть ознакомленным только с данными ЕГРН для того, чтобы подтвердить свою добросовестность, что следует из постановления пленума Верховного суда и пленума ВАС. Необходимо также изучить и иные документы по объекту, осмотреть покупаемый объект, а также ознакомиться со статусом продавца, его правами на объект.
Анастасия Яковлева
юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры"
