Более 40% строящихся квартир уже проданы. А четверть ещё не выведены в продажу.
Если год назад в Петербурге и ближайших пригородах в стадии строительства находилось 11,3 млн м2 жилья, то сейчас — 10,2 млн. По данным Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ, объём проданных площадей на начало августа составил 4,2 млн м2 (41%), не реализовано 3,5 млн м2 (35%). Ещё на 2,5 млн м2 (24%) получены разрешения на строительство, но они пока не выведены в продажу.
Год назад эти цифры были выше. За 7 месяцев 2020 года проданная площадь составляла 5 млн м2 (44%), в экспозиции находилось 3,6 млн м2 (32%), а ожидали открытия продаж 2,7 млн м2 (24%).
В топ–3 всё те же
Лидером по объёму строительства остаётся "Группа ЛСР" с 2,2 млн м2. При этом по проданным квартирам компания уступает Setl Group, у которой при строящихся 2 млн м2 реализовано 55% (21% у ЛСР). При этом у компаний не продана примерно одинаковая доля жилья — 29 и 31% соответственно. Не выведены в продажу площади в 50% объектов у ЛСР и 14% у Setl Group.
На третьем месте по объёму строительства расположился "Главстрой Санкт–Петербург" — 577 тыс. м2. Почти половина всего портфеля пока не поступила в продажу (47%), реализовано 30%, а ждут покупателей 23%.
По данным аналитического центра "Главстрой СПб", в 2020 году в Петербурге было приобретено 3 млн м2 жилья, выведено в продажу — 2,47 млн м2. В этом году спрос ожидается на аналогичном или меньшем уровне.
При этом постепенно восстанавливается объём выданных разрешений на строительство. В 2020 году было выдано разрешений более чем на 1 млн м2, в первом полугодии 2021 года — уже 32 разрешения на строительство 0,7 млн м2.
При этом, как говорят девелоперы, предложение гораздо шире, чем данные об остатках в строящихся комплексах.
"Значимую долю в объёме предложения занимает ближайшая Ленинградская область, которая привлекает внимание покупателей благодаря сельской ипотеке и более низкой стоимости квадратного метра. К тому же часть первичного предложения находится в уже введённых объектах", — считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Помимо объектов в активной стадии строительства, квартиры в которых будут реализованы в ближайшие годы, в Петербурге и пригородах значительное число проектов имеют разрешения на строительство, но не выведены в продажу.
"Такие жилые комплексы будут постепенно поступать на рынок. Сроки будут зависеть как от баланса спроса и предложения, так и от готовности самих проектов к старту продаж, и от стратегий и планов застройщиков", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
"Готовность проекта к старту во многом зависит от инфраструктуры участка, в том числе от проработки соглашений по возведению социальных объектов", — уточняет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Согласно выданным разрешениям на строительство до конца года в Петербурге будет введено чуть более 3 млн м2 жилья, это сопоставимо с показателями 2020 года, но на 10–15% ниже стандартных показателей, характерных для Петербурга до 2019 года.
Рынок сужается, но дефицита не будет
В первом полугодии застройщиками уже выведено 2,4 млн м2 в новых проектах. По итогам года эта цифра должна увеличиться примерно на 2 млн м2. За счёт активности девелоперов прирост предложения с начала года составил 16%, что весьма немного, учитывая сокращение объёмов предложения в 2020 году на 30%.
Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург", также пока не видит ускорения вывода новых проектов.
"Основная причина — значительные задержки в согласовании градостроительной документации на разных этапах. Утверждение нового генерального плана несколько раз переносилось. Уверенности в том, что документ будет принят до 31 декабря 2021 года, тоже нет. Комиссия по землепользованию и застройке собирается нерегулярно", — перечисляет она.
По мнению Марии Чёрной, недавно созданная Градостроительная комиссия работает не так интенсивно, как хотел бы рынок: постановление правительства города о создании комиссии вышло ещё в конце мая 2021 года, установочное заседание состоялось только в июле, а первое заседание, где были рассмотрены первые два обращения компаний, прошло в августе.
Развитие рынка также тормозят сложности с согласованием и регистрацией документов в условиях пандемии. Например, общественные слушания нужно было переводить в онлайн–формат. Всё это требует времени, ресурса и нового опыта.
"Эти задержки и градостроительная неопределённость приводят к тому, что дефицит предложения на рынке сохраняется, а девелоперы не спешат выводить новые проекты. В целом скорость принятия решений в городе должна быть выше", — констатирует эксперт.
Как говорят участники рынка, рынок сужается, реальные доходы населения продолжают снижаться при растущих издержках застройщиков.
"В период действия льготной ипотеки платёжеспособный спрос исчерпал себя на пару лет вперёд. По итогам года ёмкость рынка может сократиться на 3,5 млн м2. Поэтому дефицита предложения в ближайшее время не должно быть даже при высокой конкуренции за земельный фонд между оставшимися на монополизированном рынке лидерами отрасли", — полагает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
С ней согласен Егор Фёдоров, директор по продажам группы "Аквилон". "В ближайшее время дефицита на рынке в целом не ожидается. Возможно, будет сложнее найти жильё под строгие требования к локации или объекту, но не более того", — говорит он.
“
В среднем за последние 4–5 лет на рынке Санкт–Петербурга продавалось порядка 3–3,5 млн м2 жилья. В 2021 году ожидается снижение привычных для рынка показателей. Скорее всего, мы подберёмся к 2,9–3 млн м2. Если предположить фантастическую ситуацию, что рынок перестанет пополняться новым предложением, то в следующем году объём продаж будет ещё меньше, потому что будет сокращаться выбор и покупателям придётся переключаться на вторичный рынок недвижимости. Но мы ожидаем вывода новых проектов на рынок. Процесс уже ускорился по сравнению с 2019–2020 годами, и ещё большой пул земель, которые были приобретены застройщиками, ожидает завершения предпроектных и проектных работ.
Ольга Ульянова
директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп"
“
На 3–4 года тех объёмов, которые сейчас строятся, конечно, не хватит. Но рынок будет пополняться новыми проектами, благо сделок с землёй в последний год было довольно много. Фактор создания Градкомиссии не является ускоряющим или замедляющим процесс согласования. Скорее это стремление подходить к вопросу обеспечения социальной инфраструктурой с иных позиций, не формально нормативных, но более комплексных и экспертных. Средний процент остающихся в продаже площадей после ввода дома в наших проектах бизнес– и комфорт–класса — не более 5–7%, в апартаментах — не более 3%. Ситуация может отличаться кратно, в зависимости от характеристик проекта. Если усреднять по всему рынку, то после ввода дома в эксплуатацию в предложении остаются самые большие и самые малые планировки.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
