В мегаполисах при выборе локации потребители сначала определяют район, а уже потом смотрят, какие там есть проекты.
Сейчас, при недостатке в Петербурге земельного фонда, монополизации рынка, ограниченном количестве качественных проектов, эта тенденция меняется. Требования покупателей к недвижимости выросли, а найти достойный, соответствующий всем критериям объект можно далеко не в каждом районе.
"Думаю, в дальнейшем покупатели будут более гибко и рационально подходить к выбору локации. Эмоциональная составляющая уйдёт на второй план. Уже сегодня всё чаще любимый и хорошо знакомый с детства район уступает при выборе экологичным, современным локациям с развитой жилой средой", — считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
С ней согласен Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda. "Современный горожанин хочет жить не там, где есть знакомая скрипучая качель и булочная, в которой продавали песочное кольцо, а в удобном городском окружении с совершенно новым уровнем комфорта. Покупатель выбирает локации, где всё необходимое рядом — расположено в доме или в пешей доступности", — уверен эксперт.
Всё должно быть под рукой
Большинство опрошенных "Деловым Петербургом" экспертов считают транспортную доступность одним из самых важных факторов при выборе будущего места для жизни. "Каким бы ни был комфортным район и качественным дом, если дорога от работы и обратно будет занимать 2–3 часа, то спрос на него будет ниже. Даже удалёнка не спасает — всё равно надо выезжать в город. А если это занимает много времени, то не привлекает покупателей", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
"Мы живём в эпоху дефицита времени, это самый ценный ресурс. Покупателю важно, чтобы всё было удобно и доступно, можно было легко передвигаться по городу. Идеальная, но почти утопическая картина — метро рядом, КАД и ЗСД рядом, работа рядом, детский сад и школа рядом, парки рядом, центр города, дача — всё рядом", — соглашается Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга "РСТИ" ("Росстройинвест").
Покупателям в жилых комплексах комфорт–класса важна городская прописка, считают в "Группе ЛСР". "Поэтому основной фактор при выборе локации — она должна относиться к городу, Санкт–Петербургу. Второй по значимости фактор — нахождение будущего места проживания в пределах КАД. Следующим по важности критерием будет наличие метро. Выигрывают те комплексы, которые находятся в шаговой доступности от существующей или планируемой к открытию в ближайшее время станции", — уверен коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Денис Бабаков.
Впрочем, с утверждением, что важна городская прописка, согласны не все. "Регистрация сейчас — это рудимент, который становится всё менее значимым. И врачи, и школы, и другая инфраструктура доступны и с городской, и с областной пропиской", — уточняет Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум Life Development".
"Для покупателя снижается важность статуса района в пользу его транспортной доступности. Редевелопмент — яркий пример того, как люди готовы пожертвовать визуальными преимуществами в пользу того, что они смогут быстрее добраться в центр. Также девелопер может повысить статус за счёт благоустройства своего проекта. Покупатель делает выбор в пользу того, что обеспечено инфраструктурой и находится в хорошей транспортной доступности", — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Нюансы, порождённые пандемией
В нижней части пирамиды Маслоу (иерархической модели потребностей человека) лежат практические вещи: транспортная доступность, обеспеченность инфраструктурой (социальной, торговой). Продвигаясь по пирамиде выше, можно говорить про дополнительные бонусы — конгруэнтность локации, архитектуру. Потом — об эстетических составляющих, излишествах для класса "стандарт". Это разреженность застройки, видовые характеристики и т. п.
Важную роль при выборе локации играет и её экологичность. Зарождающуюся тенденцию усилила пандемия. Люди хотят поддерживать иммунитет круглогодично, а не 2 раза в год на море. Тем более что море при сокращающихся реальных доходах и ограничениях может позволить себе не каждый, а кто–то просто не хочет далеко ехать из–за эпидемиологических рисков.
Поэтому появляется острая потребность в рекреационных зонах внутри жилых проектов. Растёт спрос на загородные комплексы и необычные планировки. "Большие окна, панорамная лоджия, открытая терраса с видом на воду или зелёные насаждения делают длительное пребывание в доме более комфортным", — говорит Андрей Вересов, директор группы "Аквилон".
Продолжая тему выбора локации, важно сказать и об инфраструктуре. Сегодня в шаговой доступности должны быть все торгово–бытовые объекты и социальные учреждения — поликлиники, детские сады, школы. Несмотря на то что удалённая работа стала нормой жизни, многим важна близость офиса или хотя бы транспортная доступность, чтобы на дорогу и пробки не уходило много времени. В целом такой невосполнимый ресурс, как время, стали ценить намного больше, отдавая приоритет комфорту и экономичному отдыху рядом с домом.
"Покупателями становится молодёжь, рождённая после 2000 года: в 2021–м доля покупок такими дольщиками — 7%. И количество таких покупателей со временем будет увеличиваться. Поколение отличается высокой мобильностью, чаще выбирает удалённую работу, и в этой связи появляются запросы на создание коворкингов, рабочих пространств на территории ЖК", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
При выборе новой локации для жизни уже никто не оценивает только место, важны качественные характеристики дома — индивидуальная архитектура, функциональный двор, эргономичные планировки квартир. Именно поэтому сейчас некогда популярные районы морально устарели и стремительно переоцениваются. Квартира — это не только локация и количество метров, но и набор качественных продуктовых параметров, продуманных под запрос каждой конкретной семьи.
"5–10 лет назад люди предпочитали покупать квартиру в районе проживания, там, где находится привычная для них инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, спортивные и торговые комплексы. Сегодня этот фактор ушёл на второй план, уступив критерию качества дома, его благоустройству и наличию удобной инфраструктуры", — считает Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".
Вынужденные компромиссы
Впрочем, ограниченный бюджет покупки и, что сейчас особенно актуально, дефицит предложения заставляют покупателя при выборе локации идти на компромиссы по принципу "выберите два из трёх". И здесь уже каждый клиент ищет себе район, исходя из своих ежедневных потребностей, ритма жизни, представления о том, из чего должно складываться его окружение.
"На мой взгляд, наиболее комфортными локациями для жизни можно считать примыкающие к центру части Приморского, Выборгского, Красногвардейского, Невского, Московского районов. Мы стараемся выбирать участки недалеко от метро и крупных транспортных магистралей и в то же время рядом с зелёными зонами, реками, в комфортном сложившемся окружении с уже функционирующей инфраструктурой", — отмечает Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО "Бонава Санкт–Петербург".
"Если говорить о ретроспективе, то за последние годы мы видим некоторое смещение интереса из области в черту города, а также рост спроса на объекты серого пояса, связанный с активным освоением девелоперами бывших промышленных зон в “околоцентральных” локациях", — констатирует руководитель аналитического центра ГК "ФСК" в Санкт–Петербурге Юлия Голубева.
Как говорят участники рынка, с активной ревитализацией серого пояса Петербурга в последние годы спрос вернулся из "полей" обратно в город. Такие локации, как Чёрная речка, Выборгская сторона, Малая Охта, район у станции метро "Фрунзенская", привлекают современных требовательных покупателей и имеют огромный потенциал для развития. Это точки позитивного роста, где одновременно с жильём появляется и развивается гармоничная городская среда с современным дизайн–кодом.
Для того чтобы лучше разобраться в плюсах и минусах территорий, где сейчас строится много жилья, "Деловой Петербург" запускает новый проект "Рейтинг локаций". Мы с помощью независимых экспертов оценим застраиваемые районы и определим лучшие из них.
“
Для покупателей всегда были важны удалённость жилья от центра города, от станций метро и основных транспортных магистралей, наличие рядом поликлиник, детских садов и школ, а главное — мест в них. В последние годы стандартного набора социальных объектов и близости к метро покупателю становится мало. Не менее значимым фактором при выборе жилья является наличие в пешей доступности парков, водоёмов, зелёных зон, магазинов, кафе, центров активного отдыха и пр. Комфорт приобретает для покупателя равное с локацией первостепенное значение. При этом требования к местоположению смещаются в сторону экологичных, доступных и неперенаселённых районов. Эксперты отмечают тренд на формирование повышенного спроса в локациях, территориально расположенных в черте Петербурга, но на удалении 30–40 км от его центральных районов.
Сергей Хромов
генеральный директор ООО "Город–спутник Южный"
“
У разных категорий покупателей свои приоритеты при выборе локации для жизни. Для семей с детьми прежде всего важна ближайшая инфраструктура — школы, детские сады, кружки, площадки, досуговые центры. Многие переезжают из–за школы, которую выбрали для ребёнка. Поликлиники и другие медицинские учреждения носят второстепенный характер. Коренные петербуржцы — люди с тонкой душевной организацией. Многие из них тяготеют к красотам исторической части города — Таврический и Летний сад, Смольный, Васильевский и Петроградский острова. Новостройки на окраинах их интересуют меньше всего. Молодые люди смотрят на транспортную доступность, расстояние до метро. Они в том числе оценивают планы по строительству дорог и новых станций подземки, развлекательных центров и общественных пространств.
Екатерина Запорожченко
коммерческий директор Docklands Development
