Год ажиотажа: льготная ипотека вызвала тектонические сдвиги в Петербурге

Программа льготной ипотеки, запущенная в 2020 году правительством РФ в рамках антикризисных мер, предоставляла рекордно низкий процент на покупку жилья в новостройках — 6,5. Такого на рынке действительно не было никогда. Очевидно, что именно эта ставка спровоцировала ажиотажный спрос на квартиры в новостройках. Если в самом начале действия программы в Петербурге за месяц было выдано в качестве ипотечных кредитов 13 млрд рублей, то в конце года — 37,6 млрд (почти в 3 раза больше). А только за первое полугодие 2021–го — 180,9 млрд рублей.

Застой на рынке жилья на тот момент был по–настоящему критичным. Поэтому инструмент в виде льготной ипотеки, как и предназначалось, стал спасательным кругом для застройщиков. "Программа поддержки совпала с нестабильностью в экономике и низкой доходностью финансовых инструментов, которые фактически вынудили многих граждан искать иные пути вложения своих сбережений. Кроме того, на рынке был провал по новым проектам: всего за год было выведено порядка 1,7 млн м2, что катастрофически мало для возросшего спроса. Только в 2021 году этот процесс немного активизировался", — говорит директор по маркетингу ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова.

Льготная ипотека также дала толчок к обновлению активов девелоперов, развитию проектов реновации и редевелопмента. "Даже те активы, которые ранее казались “тяжёлыми” и неликвидными для жилого строительства, нашли применение. В оборот пошли территории, ранее не вызывавшие интереса у девелоперов, как пример — площадка бывшего ликеро–водочного завода “Ливиз” на Синопской набережной. Рынок быстро трансформировался и адаптировался под новые условия", — поясняет директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов.

За всё надо платить

Субсидия, с одной стороны, помогла рынку компенсировать провал по сделкам в весенний локдаун 2020 года. С другой стороны, популярность льготной программы ипотеки, как и ожидалось, привела к быстрому разогреву рынка, что вылилось в повышение цен на строящееся жильё. По данным Циан, стоимость жилья на первичном рынке в Петербурге за год увеличилась на 20%, с начала действия льготной ипотеки — на 16%, а пик роста цен пришёлся на конец лета — начало осени, с июля по сентябрь цены увеличились на 8%. Примечательно, что максимально стоимость квадратного метра в сделках за I квартал 2021 года увеличилась в Красногвардейском (на 20%), Фрунзенском (на 19%) и Невском (на 17%) районах.

Руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева отмечает, что на цены также влиял продолжившийся переход на эскроу–счета (застройщики теперь обязаны согласовывать план продаж с банком, выдавшим кредит) и сократившееся предложение: средняя цена "квадрата" на рынке формируется исходя из большого объёма объектов на завершающих стадиях готовности и с соответствующей стоимостью.

Увеличился и первый взнос. По словам руководителя аналитического центра "Циан" Алексея Попова, если в конце 2019 года средний расчётный размер кредита в Петербурге составлял 763 тыс. рублей, а в Ленобласти — 499 тыс., то на конец 2020–го — 913 тыс. и 647 тыс. рублей соответственно. Иными словами, размер первоначального взноса увеличился в Петербурге на 20%, в Ленинградской области — на 30% (что сопоставимо с ростом средней цены квадратного метра).

При этом, по мнению заместителя директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Татьяны Школьной, рост цен на недвижимость — это не особенность нашей страны, а мировой тренд. "Последствия ограничений в связи с пандемией ещё не преодолены в полной мере. В стройке основными вызовами остаются острый дефицит рабочей силы и управление себестоимостью строительства в связи с ростом цен на стройматериалы. Преодоление этих преград займёт, по нашим оценкам, ещё не менее 1,5–2 лет", — отмечает она.

Долги не исчезают

Из–за быстрого разогрева рынка процесс покупки жилья был больше похож на систему "запрыгнуть в последний в вагон" — если этого и не было в планах, низкая ставка как бы намекала, что лучше сделать это сейчас. Примечательно, что среди всего числа выданных жилищных кредитов за прошлый год в Петербурге была отмечена самая высокая доля ипотек на первичном рынке жилья.

Впрочем, у всего есть последствия. Так, с января по июнь 2020–го прирост проблемных ипотечных кредитов оказался в 5 раз больше, чем за этот же период годом ранее. По словам Дениса Аксёнова, генерального директора коллекторского агентства "Долговой консультант", специализирующегося на урегулировании вопросов в сфере недвижимости, официально объём просроченной ипотечной задолженности — ниже 1% от общего объёма ипотеки. Все последние годы он колеблется в пределах 80 млрд рублей (по Петербургу — 4 млрд).

По законам рынка количественный рост продаж бывшего ипотечного жилья должен влиять на ценообразование. "Но в относительном выражении число таких объектов всё ещё невелико, и попадают они на рынок постепенно, поэтому в ближайшие 2–3 года влияние квартир бывших заёмщиков, не справившихся с долговым бременем, на цены будет незначительным. Выгодоприобретателями процесса стали проблемные должники: у них появился шанс реализовать жильё по ценам на 25% выше, чем они приобретали ранее. Они могут рассчитаться с банками и оставить часть выручки себе", — считает Денис Аксёнов.

Найти компромисс

В какой–то момент ситуация всё же вышла из–под контроля, и тогда властям потребовалось одёргивать строителей. Когда в апреле 2021–го в среднем по России стоимость жилой недвижимости выросла на 12%, а в некоторых регионах и на все 20 и 30%, в дело вмешался президент, поручивший ФАС проверить рост цен.

"На текущий момент можно констатировать только замедление роста цен. Говорить об устойчивом балансе пока рано, работа продолжается. Ситуацию, в которой потребовалось вмешательство ФАС, нельзя назвать штатной. Хотя желание отдельных профессиональных игроков рынка воспользоваться ситуацией неопределённости и/ или ажиотажем было спрогнозировано и ожидаемо", — считает Татьяна Школьная.

И всё же оценивать результаты и последствия принятых управленческих решений относительно запуска и продления программы льготной ипотеки можно по–разному. По мнению Сергея Степанова, в очередной период экономического дисбаланса государство не затянуло пояс населению, увеличив кредитные ставки, а наоборот — ослабило давление, существенно оживив рынок недвижимости. "Такая перезагрузка экономики стимулировала развитие жилищного строительства, которое непосредственным образом окажет влияние на рост ВВП и увеличение объёма налоговых поступлений в бюджет, в том числе за счёт мультипликативного эффекта от развития смежных отраслей строительства", — отмечает эксперт.

Промежуточный компромисс между властью и бизнесом в результате был достигнут в виде продления льготной программы до 1 июля 2022 года, но с повышением ставки до 7%, а также предельной суммой кредита в размере 3 млн рублей.