Петербургские УК, принадлежащие застройщикам, продолжают увеличивать портфель недвижимости, находящейся у них в управлении.
Если ранее они брали в управление только комплексы, построенные материнскими предприятиями, то теперь расширяются, получая в управление дома других девелоперов. Два года назад, по оценкам Knight Frank St Petersburg, застройщики управляли в городе 190,5 млн м2, сейчас — уже 205 млн. А вот количество товариществ собственников жилья (ТСЖ) в Петербурге за последние годы практически не меняется.
При этом основную часть жилья советской и дореволюционной постройки обслуживают бывшие ЖЭКи. "Вторичный рынок, который складывался многие годы в советский период, почти повсеместно находится под управлением УК, которые преобразовались из бывших ЖЭКов. Здесь быт людей устоялся, и они не готовы что–то менять в своей жизни. Кроме того, часто нет сильного лидера, который готов организовать собственников на смену УК", — говорит Екатерина Аргунова, исполнительный директор компании "Запстрой Недвижимость".
По данным сайта mingkh.ru, сейчас в Петербурге обслуживают и управляют жилым фондом 373 управляющие компании и 1366 ТСЖ. Впрочем, если смотреть по площади, то 90% всего жилья обслуживают УК. Общий объём жилого фонда Северной столицы — 11,5 млрд м2.
В новостройках ситуация иная: после ввода в эксплуатацию застройщик передаёт общее имущество ЖК под управление компании, которая чаще всего создаётся девелопером либо является дружественной ему. Впрочем, как считает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум Life Development", управляющая компания, аффилированная с застройщиком, имеет ряд преимуществ перед сторонними УК. "Она участвует в приёмке домов, то есть её сотрудники знают все тонкости инженерных систем и их эксплуатации. Поэтому такая компания может работать эффективнее сторонней и оказывать качественные услуги по управлению с момента заселения в квартиры", — считает он.
По словам генерального директора СРО "Межрегионразвитие" Владислава Воронкова, точных данных о том, как меняется количество ТСЖ, к сожалению, нет. "Жилищная инспекция смогла пересчитать управляющие компании только после того, как было введено лицензирование, привязанное к конкретным домам. Что касается ТСЖ и кооперативов, здесь ситуация сложнее. Я знаю один дом, в котором есть два ТСЖ, один кооператив и управляющая компания. При этом кто конкретно управляет домом, непонятно", — рассказывает Владислав Воронков.
По его мнению, схема управления через ТСЖ — наиболее прогрессивная, поскольку все собственники несут ответственность за содержание своего имущества. "Но есть несколько проблем. Так, в случае крупных поломок собственники должны покрывать все расходы из своего кармана. Кроме того, председатель ТСЖ по закону не может получать вознаграждение за свою работу — это общественная нагрузка", — говорит Владислав Воронков.
Но эта схема действует, лишь когда собственники готовы к компромиссам друг с другом. "А договариваться мы пока не очень–то умеем. Это требует усилий. Но если половина собственников хочет детскую площадку, а половина — парковку, к единому мнению прийти не получится. К тому же делить деньги — сложно. Это лишь немногие трудности, с которыми сталкиваются желающие организовать ТСЖ", — говорит Сергей Бобашев.
В АО "Сервис–Недвижимость" (входит в группу "Эталон") уверены, что современные жилые комплексы, оснащённые сложной инженерией, должны обслуживать профессионалы — управляющие компании, у которых есть достаточный штат профессиональных и опытных сотрудников.
"Члены правления ТСЖ обычно не имеют ни должного опыта, ни образования в сфере эксплуатации недвижимости, поэтому часто нанимают для обслуживания домов управляющие компании. Следовательно, наличие ТСЖ не приносит никакой выгоды жителям", — полагают в АО "Сервис–Недвижимость".
Кроме того, сейчас развивается практика, когда УК одних застройщиков берут в обслуживание дома других. В прошлом году управляющая компания "ЮИТ Сервис", входящая в финский концерн YIT, и строительно–инвестиционный холдинг "Аквилон Инвест" заключили соглашение о передаче в управление и обслуживание объектов, возводимых застройщиком в Петербурге. Причина простая: по оценкам экспертов, выручка от управления домами может составлять 40–50 млрд рублей в год. Конечно, она не сравнима с выручкой девелоперов от строительства, но тем не менее существенна.
Выбор способа управления домом всегда остаётся за собственниками. Если они хотят активнее участвовать в управлении, эксперты предлагают избрать совет дома, который представляет интересы всех собственников и обеспечивает эффективное взаимодействие жителей и УК.
