После летнего падения продажи строящегося жилья стабилизировались. Цены в новостройках после долгого подъёма прекратили рост.
В октябре в Петербурге, по данным Росреестра, зарегистрировано 5,46 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Это меньше, чем в сентябре (6,1 тыс.), но больше, чем в августе (4,7 тыс.). Если же сравнивать с допандемийным 2019 годом, то продажи на рынке строящегося жилья упали на 26,9%. В 2019–м за 10 месяцев застройщики заключили 82,9 тыс. ДДУ. В этом же году — лишь 60,6 тыс. При этом с начала 2021 года прирост предложения в Петербурге составил только 5%, тогда как в пригороде — аж 80%. Застройщики сегмента масс–маркет уходят за КАД в поисках экономичных для освоения участков.
Впрочем, в Ленинградской области продажи тоже не очень радуют застройщиков. "Если в 2020 году и до конца лета 2021–го наблюдался ощутимый всплеск на областном первичном рынке недвижимости, то осенью ситуация изменилась. Сегодня естественный спрос не растёт, а покупатели уже более спокойно и взвешенно выбирают из имеющихся предложений. Пока предпосылок для резкого роста продаж в Ленобласти нет", — говорит Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК "Запстрой".
По данным Росреестра, за 10 месяцев 2021 года в регионе зарегистрировано 16,6 тыс. ДДУ, что на 29% меньше, чем за тот же период 2019–го (23,4 тыс.).
В "Запстрое" говорят, что цены на новостройки в Ленобласти стабилизировались — за последние 3 месяца они увеличились на 2–4% в зависимости от локации. "Часть территорий, которые были популярны у покупателей ещё несколько лет назад, почти исчерпали свои земельные ресурсы. Но девелоперы начали осваивать новые участки — в основном это юго–восток Ленинградской области. Стоит ожидать пополнения предложения в этих направлениях, но только в следующем году", — уверен Дмитрий Канунников.
Ипотека оформляется быстрее
Стоимость ипотеки будет увеличиваться — ключевая ставка ЦБ вернётся к нейтральным 5% или около того не ранее, чем через пару лет, пообещала глава ЦБ Эльвира Набиуллина. "Поэтому сейчас для покупателей возникает шанс зафиксировать минимальную ставку по ипотеке. Когда ставки снова будут снижаться, всегда можно будет рефинансировать кредит на более выгодных условиях", — говорит Андрей Вересов, исполнительный директор группы "Аквилон".
При этом предложение превышает спрос, который в целом по агломерации за III квартал сократился на 14%, подсчитали эксперты. Но о критичном профиците предложения и возможном снижении цен речь не идёт. Застройщики выводят в продажу объекты сдержанно и постоянно корректируют цены в большую сторону в зависимости от ситуации на рынке.
Участники рынка отмечают, что за последний месяц спрос на новостройки в Петербурге немного оживился. Покупатели начали постепенно осознавать, что снижения цен, их отката к доковидным временам не будет.
"Если раньше кредитные сделки совершались в среднем за 2–3 месяца, то сейчас клиенты, обеспокоенные повышением ключевой ставки и продолжающимся ростом цен на жильё, принимают решение значительно быстрее. Ещё один фактор — рост инвестиционных сделок. Недвижимость по–прежнему остаётся для многих самым понятным инструментом вложения средств", — рассказывает Ксения Садкова, заместитель директора по маркетингу компании Legenda.
Относительный баланс
"За 10 месяцев 2021 года “квадрат” в новостройках класса масс–маркет в Петербурге подорожал на 25,5%, до 181,7 тыс. рублей. Среди причин — высокая инфляция во всех секторах экономики, в том числе беспрецедентный рост цен на стройматериалы, что, в свою очередь, привело к значительному росту себестоимости строительства", — считает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Сейчас рынок находится в состоянии относительного баланса. "Мы видим активных покупателей, а также спокойный, на уровне инфляции, рост цен, что позволяет людям не торопясь выбрать подходящий объект. И нет предпосылок, чтобы до конца года спрос упал ниже текущего уровня либо активно рос. На развитие событий в следующем году будут влиять многие факторы, прежде всего темпы роста ставок по ипотеке", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Снижения цен на жильё ожидать однозначно не стоит, резюмируют застройщики. "К сентябрю цены стабилизировались вместе с фиксацией расходной части на основные строительные материалы. Однако сейчас мы отмечаем очередное повышение цен на металл и бетон, а это значит, что до конца года возможна дополнительная коррекция цен на строящиеся квартиры, которые будем передавать клиентам в 2022–2023 годах", — говорит Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".
"В ближайшее время платёжеспособный спрос будет сокращаться из–за стагнации реальных доходов, а цены на недвижимость будут расти вместе с издержками. Нас ждёт дальнейшая монополизация отрасли и смещение активности рынка на территории за КАД", — полагает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Если говорить про рынок в целом, то, к сожалению, на количестве стартов новых проектов (а значит, и на объёме продаж) в значительной степени сказалась задержка процесса согласования проектов Градостроительной комиссией, которая копит портфель нерассмотренных проектов.
В IV квартале девелоперы ожидают высокого уровня продаж: традиционно перед Новым годом покупатели вкладывают премии и бонусы в недвижимость. Если эти премии и бонусы, конечно, будут.
“
В нашем текущем портфеле проекты на разной стадии готовности и в разных классах. Динамика в этих сегментах и ожидания отличаются. В бизнес–классе за последние 3 месяца мы не видим изменений интереса и спроса. В премиальной недвижимости наш новый проект ("Северная корона") в первый месяц продаж превзошёл все ожидания: и по объёмам, и в аспекте стоимости. Мы реализовали ряд крупноформатных квартир и установили рекорд — 625 тыс. рублей за 1 м2. Средняя стоимость, конечно, ниже. Но говорить, что цены снижаются, мы не можем. Напротив, они увеличиваются, как и объёмы метража. В проекте комфорт–класса у Новоорловского заказника стоимость меняется по мере роста строительной готовности, в частности по завершении этапа нулевого цикла и после перехода к возведению этажей. Доля ипотеки в этом сегменте традиционно высока. Но из–за повышенного интереса к проекту на старте продаж и сбалансированного ценообразования спрос остаётся высоким. Несмотря на увеличивающуюся ставку по ипотеке. В апарт–отелях ситуация с ценообразованием аналогичная: по мере готовности цены увеличиваются и снижается число апартаментов в продаже. Поэтому количество реализованных лотов из месяца в месяц будет уменьшаться при дальнейшем росте цены.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
