Статистика по рынку коммерческой недвижимости подтверждает: он не только живее всех живых, но и успешно справляется с последствиями пандемии. Общий вектор — восстановление деловой активности, которое повлекло за собой и подъём спроса на коммерческую и складскую недвижимость.
Нагружая отрасли
При этом на первый план в сфере в нынешнем году вышли склады: объём сделок в складском секторе Петербурга по итогам трёх кварталов 2021 года достиг рекордных 472 тыс. м2. При этом чистое поглощение за тот же период оказалось сравнительно небольшим — 161 тыс. м2. Около половины сделок составляют проекты строительства под конкретного клиента, то есть в тех объектах, которые будут введены в эксплуатацию в 2022 году или позже. В готовых объектах сегодня практически невозможно найти помещения: вакантными остаются лишь 1,2% площадей, или 41 тыс. м2 в абсолютном выражении.
"Спрос на склады сейчас высок как никогда, а в отсутствие готового предложения на рынке потенциальные арендаторы готовы на не самые стандартные решения, в том числе субаренду или старые промышленные объекты. Те компании, которые готовы ждать (либо не очень готовы, но нуждаются в большом объёме площадей), идут по пути строительства под ключ, при этом в условиях значительного роста себестоимости строительства бюджет таких проектов растёт практически на глазах", — говорит руководитель офиса компании JLL в Санкт–Петербурге Андрей Амосов.
Читайте также:
Рейтинги ДП
ТОП-100 — 2021
Локомотивом сегмента выступает e–commerce. Онлайн–ретейлеры строят большие фулфилмент–центры, нагружая тем самым также множество смежных отраслей. Однако на рынке по–прежнему не хватает ликвидных объектов — это характерно не только для Петербурга, но и для столичного региона. По прогнозам, итоговый рост цен на рынке складской недвижимости в России в 2021 году составит 7%, в 2022–м — 14%.
Текущий год отмечается большими новостями для рынка складов в Петербурге. Так, интернет–ретейлер Wildberries инвестирует 3 млрд рублей в строительство в Петербурге распределительного центра на 100 тыс. м2 в Шушарах. Расширяться в окрестностях планирует и "Яндекс.Маркет", подыскивая площадку для строительства распределительного центра также на 100 тыс. м2. Сейчас компания арендует 15 тыс. м2 в логопарке "Осиновая роща". В целом же, согласно подсчётам аналитиков Maris в ассоциации с CBRE, в 2020 году рынок складской недвижимости Северной столицы и ближайших районов агломерации пополнился 18 специализированными комплексами.
Не из дома
Сектор коммерческой недвижимости также на подъёме, хотя и претерпел кризисные изменения. Уже за первые три квартала 2021–го объём чистого поглощения на офисном рынке превысил результаты всего 2020–го (112 тыс. м2 в I–III кварталах 2021 года против 110 тыс. м2 за 2020–й). Если в начале года основной объём поглощения пришёлся на бизнес–центры, построенные для собственного использования, то во II и III кварталах активность в офисном сегменте носила рыночный характер. При этом ставки аренды в III квартале показали разнонаправленную тенденцию. Если в объектах класса В они оставались стабильными, показав небольшое снижение, обусловленное изменением экспозиции на рынке (более качественные лоты ушли с рынка, что привело к снижению средневзвешенной ставки), то в классе А ставки выросли ещё на 4% — до 1780 руб./м2 (без НДС). На фоне сохраняющейся низкой вакантности (6,6% в среднем по рынку) и малого числа крупных офисных блоков в аренду собственники готовы увеличивать ставки на наиболее ликвидные офисные блоки.
При этом IT–сфера рушит расхожее представление о себе как об "адептах удалёнки". По данным Colliers, лидирующее число сделок на рынке офисной недвижимости за первые три квартала — именно за IT–компаниями. На этот сектор приходится 30% объёма сделок. На втором месте — компании сегмента "Профессиональные услуги" (16%), и на третьем — торговые компании (10%).
"Примечательно, что подразделения ПАО "Газпром" пока остаются менее активными на рынке аренды, концентрируясь на реализации собственных офисных проектов", — указано в исследовании Colliers. "Появилась новая категория арендаторов — гибкие офисные пространства. В целом мы видим постепенное развитие рынка гибких офисов, включая коворкинги, в Петербурге, рост интереса арендаторов к ним, что в том числе обусловлено трансформацией понятия "рабочее место", а также низкой долей свободных площадей (7,6% в среднем и 5,6% в классе А). Из–за роста арендных ставок в классе А и наличия только дорогих офисов в центре с начала 2021 года мы наблюдаем переориентацию спроса и высокую активность арендаторов по поиску новых офисов в классе В. Наибольшим спросом пользуются новые офисные здания класса В+ в пределах пешей доступности от метро", — говорит Андрей Амосов.
"Крупные проекты не появляются, и эта тенденция указывает, что сегмент торговой недвижимости преодолел фазу роста и находится в периоде стагнации. Однако, на наш взгляд, низкие темпы прироста торговых площадей в последние 5 лет стабилизировали рынок, что позволило избежать более негативного сценария в сегменте торговой недвижимости по итогам года пандемии", — считают в IPG.Estate. Локдауны приводят к снижению арендных ставок, к тому же арендодатели предлагают системы скидок и рассрочек для того, чтобы не допустить отток арендаторов. Эксперты уверены, что по итогам 2021 года рынок торговой недвижимости Петербурга увеличится на 95,5 тыс. м2.
