Доступность жилья в Петербурге падает пугающими темпами

Коэффициент доступности жилья — это величина, которая позволяет оценить, за сколько лет семья со средним доходом сможет накопить на покупку квартиры, при условии что все свои средства направит только на приобретение жилья. Рассчитывается показатель как частное медианной цены квартиры и медианного дохода домохозяйства в соответствии с методикой, принятой UN Habitat.

В России этот коэффициент рассчитывает Институт экономики города. Все показатели берутся для условного жилищного стандарта (18 м2 на человека, или 54 м2 на семью из трёх человек). При этом в России средняя обеспеченность жильём, по данным Росстата, в 2020 году составляла 26,9 м2 на человека. В зарубежных городах и странах показатель ещё выше, например в США — 77 м2 на человека, среднеевропейский уровень — 43 м2, Лондон — 33 м2.

Соответственно, чем КДЖ выше, тем доступность жилья ниже. Максимальный коэффициент, по данным Института экономики города, был в 2007 и 2008 годах и составлял 5,3. И все последние 12 лет он снижался, достигнув минимума — 3,2 — в 2019 году. В прошлом году он вырос до 3,3. А в 2021–м, как ожидается, будет ещё выше.

Впрочем, это в среднем по России. В Северной столице дела обстоят ещё хуже — доступность жилья в городе ниже, чем в других регионах. Так, в 2018 году КДЖ в петербургской агломерации составлял 4,1 (в московской — 4,0), в 2019–м — 4,0, а в 2020–м — 4,6. По прогнозам Института экономики города, по итогам III квартала текущего года он составит 5,5 (в Москве — 5,4).

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп", согласна с оценками института. "Жильё дорожает, ставки по ипотеке растут. Уменьшить рост ставок можно за счёт оздоровления экономики города. А сдерживать рост цен на недвижимость можно только за счёт увеличения объёмов строительства", — считает она.

"Доступность жилья зависит от двух факторов — стоимости ипотеки и квадратного метра. Ставки по ипотечным кредитам после отмены льготной программы повысились, а вот резкий рост цен приостановился: в ближайший год он прогнозируется на уровне 12%", — говорит Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с общественностью и органами госвласти "СПб Реновации" (группа "Самолёт").

"Ещё одна очевидная причина — падение реальных доходов на фоне ускорившейся инфляции, — отмечает Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения “Строительный трест”. — В такой период говорить о повышении доступности как минимум странно, ведь естественные методы регулирования предполагают повышение ключевой ставки, а это в свою очередь приводит к удорожанию кредитов".

По данным dataflat.ru, стоимость квартир на первичном рынке в Петербурге с ноября 2019–го по ноябрь 2021–го увеличилась на 63%.

По мнению Марии Чёрной, генерального директора ООО "Бонава Санкт–Петербург", для повышения доступности жилья необходимо наращивать объём предложения и стремиться стабилизировать цены. "В Петербурге, к сожалению, есть явный дефицит качественного предложения из–за малого количества стартов новых проектов. Девелоперы столкнулись с ограничительной позицией органов городского управления с точки зрения развития территорий под новое строительство", — говорит она.

Кроме того, особенности работы созданной в этом году Градостроительной комиссии привели к увеличению сроков согласования проектов минимум на 4 месяца. Ещё одной причиной дефицита предложения является отсрочка принятия нового генерального плана города. "Мы входим в 2022 год, не имея никакого перспективного плана развития города на ближайшие годы. Отсутствие чёткой градостроительной политики негативно влияет на инвестиционное развитие города", — считает Мария Чёрная.

Эксперты полагают, что правительство должно занимать более активную позицию в вопросе регулирования цен на основные строительные материалы. Начавшись в III квартале 2020 года, на сегодняшний момент рост себестоимости строительства уже превышает 30%. На федеральном уровне неоднократно звучали заявления о введении заградительных пошлин на экспорт некоторых строительных материалов и переход на прямые договоры с поставщиками, но расходная часть проектов, связанная с закупкой, продолжает расти. Как следствие — растёт стоимость квадратного метра в проектах.

Ещё один фактор роста цен — административные барьеры, согласовательные процедуры, всевозможные комиссии. Власти говорят, что нужно сокращать строительный цикл минимум на треть. Но решить эту задачу не получится без урезания доли бюрократии.

Скорее всего, в будущем году КДЖ также продолжит расти. Одним из главных негативных моментов станет повышение ставок по жилищным займам. В результате, чтобы сохранить продажи, застройщикам придётся делать скидки.

"Чтобы увеличить доступность жилья, ещё до отмены программы льготной ипотеки застройщики совместно с банками запустили собственные ипотечные программы. Ставки по таким программам могут быть даже ниже 1% (с учётом семейной ипотеки). По доступности ипотечных программ первичный рынок сейчас, конечно, выигрывает у вторичного, где ставки заметно выше и сильно зависят от ключевой ставки ЦБ", — согласна Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).

Спрос на новые квартиры в 2022 году может снизиться на 20–30%. "Но сильного снижения цен не произойдёт, так как себестоимость строительства высокая и двигаться по цене уже некуда", — считает Виталий Коробов, генеральный директор Element development.

"В 2022 году мы ожидаем плавного повышения цен — динамика будет зависеть от объёма, который застройщики смогут вывести на рынок. Рынок будет расти — по крайней мере пока потенциал для этого у него точно есть", — говорит Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК "Запстрой".