Коливинги пока представлены в России единичными небольшими объектами. Но сегмент привлёк внимание крупных игроков рынка недвижимости, заявивших о планах на хипстерский формат.
Коливинги входят в топ–20 нишевых рынков по версии ежегодного исследования компании PWC "Новые тенденции на рынке недвижимости 2022" наравне со складами последней мили, коворкингами, light industrial, дата–центрами, домами престарелых и пр. В российском рейтинге они заняли 18–е место, в европейском — 14–е. Относительно невысокая позиция объясняется тем, что "респонденты весьма единодушны во мнении, что в России неподходящий для коливингов менталитет, отсутствует экономика проекта и перспектива развития".
По данным Becar Asset Management, мировой рынок коливингов увеличивается в среднем на 30% в год в течение последних нескольких лет. Этот тренд настигнет и Россию, полагают в компании, — в ближайшие 3–5 лет.
Ставка на кочевников
На молодой сегмент рынка уже обращают внимание профессиональные игроки. По словам Ольги Шарыгиной, вице–президента Becar Asset Management, понятие "коливинг" в России слишком неопределённое и точно говорить о количестве существующих мест очень сложно. "По факту — нисколько. Но если учитывать все объекты, которые называют себя коливингами — а это и коммуны, и хостелы, — то в Москве насчитывается около 22 объектов на 500–600 мест. В Петербурге работают 12 разных объектов на 800 мест", — говорит она. "Настоящие" коливинги в 2022 году открываться не будут, отмечает эксперт. Крупные открытия ожидаются в 2023–м — это проекты от AFI Development, Becar Asset Management, GloraX.
"Я с интересом смотрю на этот сегмент, у него есть перспективы в России. Рост пойдёт с очень низкой базы — сейчас на всю страну номерной фонд в системных коливингах не превышает 1000 юнитов, в то время как в мире в них уже живёт больше 3 млн человек", — говорит Николай Антонов, партнёр, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью". Он отмечает, что в развитых странах из–за медленного роста зарплат и высокой инфляции отдельное жильё молодёжи не по карману. При этом удалённой работы становится больше. Всё это способствует росту спроса на аренду юнитов в коливингах. В России это усугубляется тем, что экономическая жизнь сосредоточена в 10–12 центрах с большими расстояниями между ними. Молодёжь переезжает в большие города, где есть работа, но денег на аренду квартир у неё нет. Объединяться, чтобы снимать совместно, непросто, а тут предлагается готовый формат, причём легальный — с управляющей компанией, белым договором, гарантиями. И не надо тратиться на меблировку и обустройство, часто не надо даже платить залог.
Успех формата в долгосрочной перспективе будет зависеть от того, сможет ли Россия создать привлекательные условия для так называемых цифровых кочевников, потому что они формируют основной платёжеспособный спрос на такое проживание, полагает Николай Антонов. "Чем дальше будет углубляться цифровизация всех сфер жизни, тем сильнее будет потребность в общении с себе подобными. Возможно, совместное проживание с людьми, у которых похожие ценности и стиль жизни, общие увлечения и общий язык, станет самой понятной и распространённой формой выхода в офлайн. Вопрос только в том, какие страны и города будут выбирать цифровые кочевники для проживания и налогового резидентства", — добавляет он.
Не апарты и не общаги
Из–за похожих характеристик коливинги часто сравнивают с двумя другими сегментами, также попавшими в исследование PWC: сервисными апартаментами (в России — № 9, в Европе — № 16) и студенческими общежитиями (№ 17 в России и № 15 в Европе). При этом последние, по мнению одного из респондентов, могут "получить своё развитие в России, если произойдёт кооперация девелоперов и университетов, а сами общежития будут социальными объектами, а не коммерческими".
"Коливинги, как правило, создаются именно как нежилая (коммерческая) недвижимость и с правовой точки зрения мало чем отличаются от апартаментов", — комментирует Ольга Мищенко, советник, руководитель практики недвижимости, строительства и ГЧП АБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" в Санкт-Петербурге. В действующем законодательстве определения "коливинг" нет, отмечают юристы.
"У коливингов и сервисных апартаментов совершенно разные аудитории. В коливингах останавливаются молодые активные люди без семьи и детей, цифровые кочевники, тиктокеры, блогеры, айтишники и все, кому нужна тусовка. Сервисные апартаменты выбирают люди постарше. Им нужны сервис, статус, комфорт, уединённость. Коливинги отличаются, как правило, планировочными решениями, наличием инфраструктуры для общения, работы, еды, стирки, а также способом управления — УК нацелена на построение комьюнити, проведение мероприятий, создание уникальной атмосферы", — говорит Ольга Шарыгина.
Аудитория апартаментов разнообразнее по возрасту, профессиям, семейному положению, отмечает Николай Антонов. А коливинг предназначен для молодых и одиноких, хотя уже есть попытки внедрить гибридную аренду, которая была бы интересна для разных поколений.
В коливинге акцент смещён с приватных пространств на общественные. Номера предельно компактны — иногда 10 м2. В публичное поле вынесены общие кухни, прачечные, коворкинги, террасы, кинозалы, библиотеки, тренажёрные залы, комнаты для видеоигр и пр.
Ольга Мищенко обращает внимание на риски нового формата. Основные связаны с тем, что такие объекты де–факто предназначены для проживания, но юридически имеют нежилой статус.
"Это влечёт ряд особенностей, включая невозможность постоянной регистрации, более высокие налоги и затраты на коммунальные ресурсы, невозможность использования маткапитала для приобретения объектов, применения налогового вычета и т. д.", — отмечают в адвокатском бюро. "Также следует учитывать, что даже если проект реализуется по 214–ФЗ, то права приобретателей коммерческой недвижимости защищены в меньшей степени, нежели права приобретателей жилья. В случае банкротства застройщика покупатели жилья могут рассчитывать на денежную компенсацию либо на квартиру от другого застройщика, который будет достраивать объект. Покупатели нежилых помещений площадью более 7 м2 не могут требовать передачи им готового объекта. Единственный доступный способ защиты для них — включение денежных требований в общую очередь реестра требований кредиторов, что на практике далеко не всегда приводит к восстановлению прав", — отмечает Юрий Нефедов, старший юрист практики недвижимости и строительства АБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры".
