В условиях резко выросших цен застройщикам придётся поломать голову, чтобы избежать снижения продаж.
Опрошенные "ДП" девелоперы предполагают, что наступивший год продолжит череду непростых последних лет на рынке строящейся недвижимости. Правда, если год назад от покупателей было не отбиться: "с полок", несмотря на высокие цены, сметалось всё более–менее приличное жильё, то теперь, наоборот, за покупателей придётся биться. При этом снижать цены опасно: проект может стать убыточным, а это вызовет тревогу у кредитующего его банка. Впрочем, возможно, это и неплохо — застройщикам придётся искать другие способы сделать проекты конкурентоспособными.
Тяжёлая зима
Хуже всего девелоперам будет в начале года. Как говорят эксперты, в I квартале 2022 года покупательская активность снизится. Повышена ключевая ставка, значительно поднялись ставки по ипотеке, высока вероятность отмены льготных ипотечных программ. Новые проекты сейчас выходят с изначально высоким чеком, приобрести их без заёмных средств всё сложнее. Соответственно, покупатели будут ждать более выгодных условий.
По оценкам экспертов, суммарно спрос на жильё в 2022 году может просесть на треть. Впрочем, рынок остаётся нервным, и спровоцировать очередной ажиотаж на нём могут прогнозы дальнейшего роста цен, повышения ключевой ставки и опасения дальнейшего увеличения инфляции.
А вот к лету–осени возможно оживление спроса. "Часть покупателей адаптируются к новым реалиям, смирятся с новыми ценами и снова начнут приобретать недвижимость. Нестабильная политическая ситуация, в том числе у наших границ, влияет на позиции рубля, держать сбережения под подушкой становится опасно. Проверенным поколениями способом сохранения капитала остаётся покупка недвижимости", — уверена Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development.
Скомпенсировать растущую в цене ипотеку застройщики будут пытаться за счёт собственных программ. Нынешнее финансовое положение им это позволяет. "По итогам года мы превысили показатели прошлого процентов на 20. Планы продаж у большинства застройщиков перевыполнены, подушки безопасности набиты", — с удовлетворением отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию Л1.
Хотя полностью сгладить повышение кредитных ставок застройщики вряд ли захотят. Они будут искать баланс между собственными экономическими интересами и платёжеспособностью клиентов. "При любой экономической ситуации россияне всё равно продолжат покупать жильё, ведь они нуждаются в улучшении жилищных условий. Поэтому спрос будет всегда. Другой вопрос — как его увеличить", — говорит Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК "Запстрой", полагает, что в 2022 году недостаточно надеяться лишь на субсидируемую ипотеку. "Застройщикам нужно будет держать руку на пульсе — например, развивать trade–in, который начал пользоваться у клиентов высоким спросом, а также делать акцент на иные услуги", — уверен он.
Ценовое ралли закончится
При этом, по мнению Аси Левневой, директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина", цены продолжат сдержанно расти, особенно на ликвидные проекты. "Объекты, которые не отвечают повышенным требованиям покупателей к функциональности планировок и комфорту жилой среды, будут реализовываться с помощью интенсивной маркетинговой политики — скидок и подарков. Планомерное сокращение платёжеспособного спроса и доступного предложения приведёт к снижению ёмкости рынка и его стабилизации на новом уровне", — считает Ася Левнева.
С ней согласна Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). "Высокая инфляция и беспрецедентный рост себестоимости строительства позволяют прогнозировать, что снижения цен не произойдёт. Стабилизируются цены на нынешнем уровне или продолжат рост в 2022 году, будет зависеть от тех же факторов, которые влияли на рынок и в 2021–м. Например, улучшится ли экономическая ситуация в стране, снизится ли инфляция, в каком объёме будут выходить на рынок новые строительные проекты", — говорит она.
Ещё один тренд — сдвиг спроса из дорогого города в более доступную Ленинградскую область, где стоимость "квадрата" стабилизируется быстрее. "Будут расти цены на проекты высокого качества, отвечающие новым запросам покупателей. При этом в “спальниках”, таких как Мурино, цены заморозятся", — говорит Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
Что нас не убивает
Как полагает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, изменения на рынке выразятся в усилении конкуренции, росте технологичности, влиянии автоматизации и IT на эффективность бизнеса. "Спад и подъём станут характеристикой конкретной компании, а не отрасли в целом", — считает он.
С ним согласен Андрей Вересов, исполнительный директор группы "Аквилон". "В 2022 году рынок продолжит трансформироваться в сторону покупателя, что, безусловно, положительно скажется на развитии продукта. Продуманность жилой среды, востребованные опции комфорта и сервиса, качество и дополнительные выгоды для клиента — то, на чём сосредоточатся девелоперы", — уверен эксперт.
“
Объём предложения на петербургском рынке новостроек должен увеличиться. Большое количество сделок с землёй происходило в последние полтора года и происходит сейчас. Это всё будет отражено в анонсах новых проектов. Цена будет зависеть от очень многих факторов. Себестоимость, понятное дело, снижаться не будет — предпосылок к чудесам нет. Цены будут расти, но меньшими темпами, нежели в 2021–м. Объёмы продаж несколько снизятся из–за подорожавшей ипотеки.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Регулярное ускорение инфляции и повышение ключевой ставки Центробанка ведут к закономерному росту ипотечных ставок. Уже в конце 2021 года отдельные банки отметились их незначительным подъёмом. В ближайшие месяцы финансовые организации скорректируют ипотечные продукты в сторону повышения. Поэтому покупателям не стоит ожидать снижения цен на новостройки — они будут только дорожать. Лучше оформить ипотеку сейчас, чтобы в дальнейшем воспользоваться рефинансированием. Если говорить о жилье комфорт–класса, то повышение стоимости составит 8–15%. Элитная недвижимость может вырасти в цене до 25–30%.
Алексей Бушуев
директор по продажам Seven Suns Development
“
Сейчас видно несколько трендов. Рынок недвижимости стал менее требовательным к локации. Это относится в целом к рынку, но к масс–маркету в особенности. Уже проекты вдали от станций метрополитена, рядом с промышленными территориями могут претендовать на попадание даже в сегмент комфорт. Также отличительной особенностью можно назвать уменьшение средней площади квартиры. Помолодели клиенты. Вошёл в обиход термин "жилая среда". Застройщики стали предлагать не только квартиры, но и показывать, как благоустроено дворовое пространство, придумывать фишки в МОПах.
Ольга Ульянова
Директор по маркетингу "Полис групп"
“
В 2022 году на рынке недвижимости продолжатся тенденции 2021 года: рост инфляции и стоимости строительных материалов, увеличение ипотечных ставок. Как следствие — удорожание квадратного метра. В совокупности с отсутствием роста доходов населения снизится и покупательная способность. В итоге в значительной степени усилится конкурентная борьба. Девелоперы начнут выводить в продажу лоты меньшего метража, но при этом будут насыщать проекты новыми нестандартными опциями, концептуальными решениями по благоустройству и отделке. Рынок продолжит развиваться в сторону цифровизации.
Денис Лебедев
вице–президент по инвестициям и GR GloraX
