Некоторые УК начали отказываться от программ гарантированного дохода. При этом в 2021 году в продажу поступило в 1,5 раза больше квадратных метров, чем годом ранее.
Рынок апартов во время снижения турпотока почти лишился клиентов, которые арендовали жильё на короткий срок. Однако игроки рынка отмечают, что инвестиционная привлекательность у юнитов по–прежнему наличествует, а предложение растёт.
Больше юнитов
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", доходность большинства апартаментов заявляется на уровне 8–10% годовых, а вот порог входа (бюджет покупки) вырос. "Вместе с тем мы видим, что инвестиции остаются основной целью покупки: 90% юнитов приобретают с таким мотивом", — рассказывает руководитель центра Ольга Трошева.
"В коронакризис привлекательность апарт–отелей даже выросла — это заметно в том числе по спросу, высоким темпам продаж", — замечает Карина Шальнова, директор RBI PM.
По данным Setl Group, в 2021 году было реализовано 5,3 тыс. лотов (или 161 тыс. м2). Это абсолютный рекорд за весь период развития сегмента в Петербурге (в 2018–2019 годах на первичном рынке продавалось по 4,3–4,9 тыс. апартаментов в год), спрос вырос на 13% по сравнению с 2020–м. В 2021 году на рынок вышли апарт–отели в удалённых районах Петербурга, таких как Кронштадтский и Курортный. Также идёт активное пополнение предложения новыми сервисными апарт–отелями с полной реконструкцией или реновацией зданий. "Как правило, такие объекты расположены в центральных районах города, в шаговой доступности от метро и достопримечательностей, что позволит обеспечить высокую загрузку. Они также обладают небольшим номерным фондом (до 100 юнитов), что позволяет классифицировать отель на 3 и 4 звезды", — добавляет Ольга Трошева.
Трезвым взглядом
Коммерческий директор PLG Юлия Беззабарова отметила, что в 2021 году в компании не меняли сумму ежемесячного дохода, который приносят инвесторам их юниты, корректировалась лишь ставка доходности с учётом повышения цен. "Если в начале 2021 года максимальная доходность в наших проектах составляла до 13%, то на конец года — до 10%. Это тенденция, характерная для всего рынка апартаментов", — подчёркивает Юлия Беззабарова.
Карина Шальнова отмечает, что большинство нынешних инвесторов оценивают цифры трезво: "Они владеют информацией о ситуации на рынке и не склонны верить завышенным обещаниям".
В PLG констатируют, что в 2021 году апартаменты в Петербурге подорожали более чем на 40%, а покупательная способность инвесторов снизилась. Если в ажиотажном 2020 году, когда покупатели массово пополняли свои портфели недвижимости, больше половины сделок (55%) завершались со 100%–ной оплатой, то в прошлом году в 56% случаев имело место привлечение ипотечных средств. Доля рассрочки снизилась с 24 до 8%.
В периоды снижения турпотока управляющие компании обеспечивают заявленную инвесторами доходность за счёт гибкого управления моделями аренды. "Например, наличие кухни в номере позволяет безболезненно переводить целый пул из краткосрочной аренды в долгосрочную", — говорят в RBI PM.
По словам Карины Шальновой, некоторые управляющие компании из–за коронакризиса стали отказываться от программ гарантированного дохода, считая, что отечественные туристы сейчас уже не готовы платить за апартаменты по доковидным ценам. Вместе с тем доходность апартов всё равно остаётся выше или как минимум не ниже, чем у вкладов или инвестиций в жильё.
Спекуляции вдали
По словам участников рынка, разница между ценой покупки квартиры и её продажи в течение строительного цикла становится не такой значительной, как несколько лет назад. В 2021–м, по словам экспертов группы "Эталон", обычная практика инвесторов — покупка квартиры на стадии котлована после выхода проекта в продажу — изменилась. Программа льготной ипотеки вызвала рост спроса. Ценник рос с каждым месяцем — поэтому инвесторы старались приобрести квартиры до очередного удорожания, в том числе на более поздних стадиях готовности.
Директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев говорит, что если принимать во внимание только спекулятивный спрос (покупка на раннем этапе и продажа перед получением ключей), то доля таких сделок в 2021–м снизилась, — эта категория покупателей заняла выжидательную позицию. Эксперты компании отмечают, что интерес к строящемуся жилью вновь начал расти в августе, а с началом нового делового года (в сентябре и октябре) тенденция усилилась. В ЦДС полагают, что с переходом на проектное финансирование у застройщиков исчезла необходимость выводить проекты на рынок по низкой цене.
