Сегодня на рынке коммерческой недвижимости для арендатора, очевидно, наступил период возможностей. Ряд привлекательных площадей освободился — доступны пространства с разнообразными параметрами под различные запросы компаний. Выбор офиса в определённой локации может также отражать ценности бизнеса: желание расти и масштабироваться, сменить направление или проявлять большую открытость. Впрочем, говорят специалисты, список критериев для поиска оптимального варианта меняется.
По оценкам консалтинговых агентств, суммарный объём свободных офисных помещений в Петербурге варьируется от 240,3 тыс. м2 до 329 тыс. м2. "По состоянию на конец II квартала средний уровень вакантности на офисном рынке Петербурга составил 6,5%, что на 0,6 п. п. выше, чем в предыдущем квартале? и на 0,7 п. п. выше, чем в конце 2021 г. В классе A доля свободных площадей возросла на 1,4 п. п., до 6,1%, а в классе B — всего на 0,3 п. п., до 6,4%", — говорит Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers.
"Наибольший объём площадей освободился во II квартале 2022 года, когда о приостановке деятельности и уходе с рынка заявили ряд иностранных арендаторов и крупных IT-компаний. Также в первом полугодии 2022 года наблюдалась низкая активность девелоперов офисной недвижимости: совокупный показатель ввода (10,6 тыс. м2) продемонстрировал минимальное значение за последние 10 лет", — уточняет Регина Волошенко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg. При этом, по подсчётам компании, по сумме привлечённых вложений на данный сегмент пришлось 53% инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга — он стал лидером по итогам первого полугодия 2022-го.
"После ухода ряда IT-компаний на рынке появились качественные офисы с современной инженерией, вызывающие высокий интерес арендаторов, которые ищут возможности для переезда, расширения или улучшения условий аренды. По нашим оценкам, во II квартале на открытый рынок вышло около 38,5 тыс. м2 площадей, часть из которых уже нашла новых арендаторов", — сообщила Виктория Горячева.
В компании Maris рассказали, что отраслевая структура спроса на офисные помещения в первом полугодии 2022 года была нехарактерной для последних 2 лет. Лидирующие позиции в объёме спроса заняли компании нефтегазового сектора и сферы услуг. "Нефтегазовый сектор арендовал в 6 раз больше офисных площадей, чем в первом полугодии 2021-го, — комментирует ситуацию Алёна Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris. — В анализируемом периоде в 2 раза возрос объём арендованных офисных площадей строительными и проектными организациями. На 22% увеличилась площадь арендованных офисных площадей компаниями сферы услуг".
И по данному направлению при оптимистичном сценарии уровень вакансии не перешагнёт критичных значений для рынка Северной столицы, считают аналитики. Так, по словам Регины Волошенко, количество запросов по аренде офисных площадей показывает стабильную активность, при этом основные интересанты — компании малого и среднего бизнеса, целью которых является сокращение издержек и оптимизация площадей. Но, судя по данным платформ онлайн-объявлений, такой подход — не влияние момента.
"Традиционно на "Авито" наибольшим спросом пользуются площади офисов 30-100 м2, в которых можно разместить небольшую компанию или офис представительства для клиентов, сейчас на площадке около 4000 подходящих объектов и количество предложений растёт, учитывая увеличивающуюся вакансию помещений и офисных, и торговых сегментов. В категории до 30 м2 на "Авито" можно найти кабинет для работы или рабочее место, такие площади также широко представлены за счёт нарезки крупных офисов на более мелкие. В сегменте 100+ м2 есть площади, которые занимают крупные компании и коворкинг-центры, для клиентов здесь также образовался пул привлекательных по локации и условиям помещений", — рассказывает и.о. руководителя категории "Коммерческая недвижимость" в "Авито" Александр Бирюков.
Лакомый кусок
Как говорят в Knight Frank St Petersburg, арендаторы изменили подход к выбору пространств. "Помещения "под отделку" от девелопера стали проигрывать "обжитым" и освобождённым офисам, поскольку в новых условиях рынка они требуют дополнительных финансовых и временных затрат, — поясняет Регина Волошенко. — Таким образом, высокая вакансия позволила арендаторам выбирать подходящий офис, но также и претендовать на получение дисконта от собственников".
Подтверждают такую тенденцию и в "Авито. Недвижимость" — по данным исследования "Форейтор", эта площадка лидирует по числу предложений офисов в обеих столицах.
"В июне количество объявлений на аренду коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге выросло на 4% по сравнению с маем и составило более 13 тыс. объявлений, — говорит руководитель группы продаж в категории "Коммерческая недвижимость" в "Авито" Виктория Сафронова. — Просмотров по офисным площадям в июне 2022 года стало на 17% больше, чем в прошлом году".
Повышение спроса, в свою очередь, стимулирует развитие сервисов — по отношению как к арендатору, так и к арендодателю. Для первого поиск становится более комфортным, отнимает меньше времени. Второй получает больше шансов выделить своё предложение на фоне других. Это также подстёгивает интерес к сайтам объявлений. "В планах бизнеса — сделать так, чтобы положительная тенденция сохранялась. Мы хотим поддержать переход наших клиентов на тарифы "Расширенный" и "Максимальный", который позволяет продвигать объявления, скрывать конкурентов и рекламировать свой бренд, — рассказывает о стратегии развития платформы Виктория Сафронова. — Рассчитываем, что в ближайшее время мы предложим рынку коммерческой недвижимости специальные условия".
“
В первом полугодии 2022 года количество объявлений на "Авито. Недвижимость" увеличилось на 24% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
При поиске помещений арендаторы сегодня оценивают не только предстоящие затраты, эргономические показатели и в целом состояние помещения. Меняется само отношение к офисам. Яркий пример — востребованность гибких пространств. Распространено мнение, что они обязаны своей популярностью периоду массовой удалёнки. Однако тренд был запущен на пару лет раньше. Дело не в пандемии, запрос на изменение внутренней организации рабочего пространства появился из-за новых потребительских привычек: когда в офисы пришло молодое поколение сотрудников, которым для комфортного труда требуются условия "неклассического" гибкого офиса.
Перезапуск стандартов
Понять, что классика уходит в прошлое, позволяет всего один пример — проекты призёров и победителей III Российской молодёжной архитектурной биеннале. В этом году темой конкурса стало "Рабочее пространство будущего". Участниками творческого состязания стали представители самых разных регионов. Но во всех работах прослеживалась одна идея: отказ от моноконцепции. Меняется сама модель потребления, которая жаждет многофункциональности. Так, в работах молодых архитекторов были предусмотрены и коливинги, и зоны для отдыха, и точки общественного питания, и эксплуатируемые кровли с большой площадью озеленения, и общественные пространства.
Впрочем, в городе на Неве эти идеи уже находят реальное применение на практике в новых проектах, в том числе редевелопмента территорий: когда следует "оживить" локацию, дать ей точки для развития в разных направлениях, привлечь аудиторию не только в рабочие часы, сформировать комьюнити и т. д. Многие офисы крупных компаний уже прошли через подобную трансформацию. И, кстати, не всегда за счёт увеличения офисных площадей: удалёнка открыла новые возможности для оптимизации пространств. Так, убрав ненужные рабочие места, вместо обычной столовой можно сделать фуд-корт или поставить пару кабинок для сна — фантазию арендатора ограничивают только особенности эксплуатации конкретного помещения и требования арендодателя. При этом неочевидным бонусом нестандартного офиса становится появление более прочной эмоциональной связи между компанией и сотрудником.
Александр Бирюков подмечает: "В "Авито" мы наблюдаем, что популярность таких многофункциональных, при этом креативных офисов набирает обороты. Видим и другой тренд — на экологичность. Арендодатели предпочитают простые материалы и покупают в офисы растения, что раньше было скорее исключением. Кстати, "Авито" также поддерживает развитие в этом направлении: в нашем офисе у "Лесной" тоже много зелени, и это радует сотрудников. Предполагаем, что спрос на необычные и экологичные площади будет выше как при сдаче в аренду, так и при продаже".
Сегодня арендатор получает уникальный пакет: богатый выбор, выгодные условия, различные возможности для креатива и эксплуатации, удобные инструменты поиска офисной недвижимости. И эта задача для бизнеса однозначно на ближайшее время упрощается.
