Прошедший строительный год не стал провальным. Сделок меньше, а денег почти как годом ранее.
По данным Nikoliers, в первом полугодии 2022–го на первичном рынке заключено 33 тыс. договоров долевого участия — на 9% меньше аналогичного периода 2021–го. При этом рынок бросало из одной крайности в другую.
Качели спроса
Зимой было всё спокойно, а в марте — ажиотажный спрос из–за повышенной покупательской активности на фоне снижения курса рубля и закрытия ипотечных сделок на ранее одобренных условиях.
Далее снижение спроса в апреле и мае — и как следствие сокращение количества заключённых сделок. Заградительные ипотечные ставки на фоне привлекательных процентов по вкладам, а также общая неопределённость на рынке обрушили продажи во всех классах.
"Рынок отреагировал на события достаточно спокойно, если сравнивать с другими отраслями. Шоковые моменты, связанные с отсутствием ипотеки, продлились недолго. По большому счёту не успели испугаться, как обстановка стала выправляться", — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
По оценкам портала Data flat, за I квартал топ–10 застройщиков заработали 142 млрд рублей — чуть меньше, чем 145 млрд рублей год назад.
Предложение падает
По итогам 6 месяцев 2022–го объём нового предложения на рынке жилья Петербурга — около 1,5 млн м2, или 32 тыс. квартир, — на 8% меньше, чем годом ранее, подсчитали в Nikoliers. Более 987 тыс. м2 (67%) пришлось на объекты комфорт–класса. Ещё треть (490 тыс. м2) — проекты премиальной недвижимости (405 тыс. м2 в бизнес–классе и 85 тыс. м2 в премиум).
На фоне дефицита площадок для девелопмента в центральных локациях, общей экономической неопределённости и снижения покупательной способности особенной популярностью у девелоперов пользуются периферийные локации и районы за границами КАД. Точечные премиальные проекты всё ещё появляются в исторических локациях Адмиралтейского района, Васильевского острова и Петроградской стороны.
С начала года на рынке также закрепился тренд на реконструкцию небольших исторических зданий — подобные проекты небольшого объёма чаще всего реализуются частными инвесторами, имеют малогабаритные планировки, располагаются в локациях, где ограничено новое строительство (например, "Боровая, 34 / 24", "Майков, 4А", "Дубровская, 14", "Дом Матильды Кшесинской" и "Дом фон Геккера"). "Редевелопмент и реконструкция позволяют вернуть данные активы в деловой оборот и сформировать качественный объект недвижимости", — говорят в Nikoliers.
Будущее туманно
Каковы долгосрочные перспективы — неясно. Проблемы в других отраслях так или иначе скажутся на покупательной способности населения. Все будут бояться рисков и в рискомаржинальные проекты (с чистого листа) постараются не вкладываться. "Все попытаются инвестировать в проекты с гарантированным доходом, прежде всего связанные с госсубсидированием. Низкомаржинальные проекты, вероятно, будут откладываться до лучших времен", — уверен Игорь Карцев, гендиректор "Максимум лайф девелопмент"
Ипотека вновь явилась главным стимулом для покупки недвижимости, однако в кризис этого недостаточно, наибольшее влияние на покупателей оказывает общая неопределённость и отсутствие уверенности в стабильности дохода.
Оживление
Индикатором оживления спроса участники рынка называют вновь появившиеся спонтанные запросы, быстро конвертирующиеся в сделку.
"После изменений условий программы с господдержкой покупатели вернулись к решению квартирного вопроса. А застройщики запускают совместные программы с банками, которые позволяют ещё больше снизить субсидированную ставку. Помимо ипотечных пользуются популярностью и другие программы по приобретению недвижимости", — считает директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Девелоперы уверены, что оживление рынка происходит естественным путем даже при нынешних ценах и ставках. Но чудес ждать не стоит: 2019 год с рекордным числом сделок не повторится.
"Можно ожидать роста спроса на квартиры в удобных городских локациях, хорошо обеспеченных транспортной и социальной инфраструктурой. Здесь дефицит предложения будет нарастать: пятен под застройку почти не осталось, а интерес покупателей высок", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию Л1.
Что дальше
Долгое время главным паровозом рынка недвижимости были приезжие, стремящиеся в Москву, Петербург, ещё несколько крупных городов, на курорты. "Что произойдёт, если в центрах закончится работа? Не исключён рост цен на жильё в регионах при падении в столицах", — говорят эксперты.
На строящееся жильё цены могут снижаться только при условии сокращения себестоимости. "Долговременный тренд на снижение цен стройматериалов неочевиден. Поэтому не можем прогнозировать снижение стоимости строящейся недвижимости", — считает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
А цены высоки. По данным КЦ "Петербургская недвижимость" (Setl Group), новостройки массмаркета за первое полугодие выросли в цене на 16,2%, до 222,2 тыс. руб. / м2, в пригородной зоне — +16,7%, до 147,2 тыс. руб. / м2.
Ипотеки мало
Эксперты уверены: исключительно понижением ипотечных ставок ситуацию не спасти. Необходима макроэкономическая стабилизация, снижение инфляции, преодоление кризиса и стимулирование экономического роста. Покупки недвижимости как способ сбережения в период негативных ожиданий уже исчерпали себя, полагают опрошенные "ДП" эксперты.
Возможно продолжение стагнации. "Однако и она не продлится долго, ведь речь идёт о выводе в продажу жилых комплексов и корпусов с полученным ранее разрешением на строительство. При отсутствии стабильности на рынке многие застройщики остановят покупку земельных участков, в продажу будет выведено меньше ЖК, а сужение предложения повысит спрос на лоты в экспозиции", — уверен Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e. Development
