На фоне укрепления рубля продажи престижной недвижимости падают. Девелоперы надеются, что осенью ситуация улучшится.
В первом полугодии в элитном сегменте наблюдались тенденции, характерные для всего первичного рынка Петербурга в сложившейся экономической ситуации.
Падения и взлёты
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), по итогам 6 месяцев в Петербурге в классе "элита" реализовано 28 тыс. м2 жилья, что на 27% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом девелоперы достаточно оптимистичны. "Рынок начинает заметно оживать. Появляются новые покупатели с высоким чеком, и продажи по рынку, соответственно, также увеличиваются. Кроме того, мы видим отложенный спрос: часть покупателей элитной недвижимости выжидают, пока ситуация на рынке окончательно стабилизируется", — говорит Алексей Тюлькин, руководитель отдела продаж "Альфа Фаберже".
С коллегой согласна Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой". "Элитный сегмент постепенно восстанавливается после затишья последних 3 месяцев. В этот период рубль укрепился, и нашим клиентам, которые в большинстве своём держат деньги в валюте, покупать недвижимость было невыгодно. С конца июля отмечаем оживление, многие вновь вернулись в переговоры", — делится наблюдениями она.
При этом потенциал элитного сегмента в Петербурге высок. "На фоне нестабильной ситуации появилось достаточно большое количество, например, московских покупателей", — замечает директор по продажам группы "Аквилон" Егор Фёдоров.
Также эксперты отмечают тенденцию к увеличению площади жилья, приобретаемого для себя с целью сохранить активы. В элитном сегменте действительно качественные предложения находят нового покупателя в течение месяца.
Прогнозы, что на рынок поступят квартиры уехавших представителей IT–отрасли, не оправдались. "Среди топ–менеджеров IT–компаний мы не отмечаем массовой продажи квартир. Присутствуют единичные кейсы, несомненно, но в общей массе объектов этот показатель находится в пределах 3–5%, не более. У нас, наоборот, есть интересный пример поиска квартиры для интернациональной пары с детьми, которая переезжает в Петербург из–за границы на несколько лет", — рассказывает Татьяна Любимова, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St Petersburg.
"Российские IT–компании остаются основными арендаторами офисной недвижимости наряду с газовой и энергетической отраслью. Следовательно, и IT–специалисты продолжают жить и работать в Петербурге, выбирая инновационную и интеллектуальную недвижимость", —подтверждает Алексей Тюлькин.
При этом эксперты отмечают смещение фокуса внимания покупателей премиального жилья с первички. "Мы наблюдаем высокий спрос на вторичное жильё в элитном сегменте. Как правило, это или квартиры в “золотом треугольнике”, или на Крестовском и Каменном островах, преимущественно с двумя–тремя спальнями. Продолжается тенденция к приобретению столичными жителями резиденций в Петербурге, так называемых пиджачных квартир", — говорит Татьяна Любимова.
"Конечно, мы видим определённую тенденцию по продажам квартир в элитной “новой” вторичной недвижимости. Ранее выставлялись в основном квартиры без отделки, которые приобретались на начальных этапах строительства для перепродажи. Сейчас появилось много хороших вариантов с новыми качественными интерьерами, созданными, очевидно, под себя. О мотивах таких продаж можно только догадываться", — рассказывает Оксана Кравцова.
Если ранее новая элитная вторичная недвижимость была дороже первичной, то уже по итогам первого полугодия стало наоборот: цена 1 м2 в "новой" элите стала в среднем на 3% ниже, чем на первичном рынке. И в рублёвом эквиваленте не отметили роста цен на вторичном рынке с 2021 года.
Предложение бьёт спрос
По оценкам Nikoliers, объём нового предложения на рынке премиального жилья Санкт–Петербурга составил 85 тыс. м2 (960 квартир), что на 10% меньше аналогичного показателя прошлого года. Точечные проекты премиального сегмента появились в исторических локациях Центрального и Выборгского районов, Васильевского острова и Петроградской стороны.
"При этом за год значительно вырос объём экспозиции. По состоянию на конец II квартала в продаже находилось 177 тыс. м2, или 1 840 квартир премиум–класса. Количество экспонирующихся метров возросло на 49% год к году", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
По данным Knight Frank St Petersburg, Петроградская сторона и Петровский остров стали лидерами по числу сделок — на них приходится 84% продаж. "Новые проекты выводят девелоперы в Пушкине, Павловске и в области. Тенденция децентрализации позволяет выводить новые проекты и на севере города, однако пока их не так много. Что касается центральной локации, то пятен под застройку остаётся крайне мало. Спасают лишь редевелопмент или реконструкция", — отмечает Алексей Тюлькин.
Но проблема в том, что новые объекты выходят нерегулярно. "Впрочем, ситуация может измениться — сейчас ряд элитных проектов имеют разрешительную документацию и после тщательной проработки финансовой модели могут выйти на рынок", — говорит Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
"В историческом центре, на Петроградке, Крестовском острове и в прочих элитных местах возможны разве что точечные бутиковые проекты, которые, безусловно, будут на вес золота хотя бы потому, что они — редчайшие или вовсе последние в том или ином месте", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Цена растёт
При этом, как говорят представители консалтинговых компаний, средневзвешенная стоимость квадратного метра по итогам июня 2022 года превысила 450 тыс. рублей (+36% год к году), а средний бюджет предложения во II квартале вырос на 1,2 млн рублей и достиг 43,4 млн.
Дальнейший рост цен на первичном элитном рынке будет зависеть от геополитической обстановки, курса рубля, и прогнозы давать сложно. Однако риторика мировых экспертов такова, что глобальная экономика вступает в стадию рецессии, а это на какое–то время исключит положительную динамику цен на недвижимость.
Как говорят в Knight Frank St Petersburg, до конца 2022 года запланирован ввод в эксплуатацию четырёх объектов жилой площадью около 74 тыс. м2, в результате чего годовой показатель ввода элитного жилья может стать максимальным за последние 5 лет.
