После того как город 5 лет назад перестал продавать на торгах землю под жильё, девелоперы надеялись, что удастся найти перспективные участки на аукционах "Дом.РФ". Этого не произошло.
Одна из задач АО "Дом.РФ" — вовлечение в оборот неиспользуемого федерального имущества. За последние 5 лет "Дом.РФ" провёл торги по 80 петербургским лотам. Впрочем, конкретных реализованных проектов пока единицы.
Причина проста: для участков оказалось сложно подготовить градостроительную документацию, а обещанный поначалу упрощённый порядок согласований в Петербурге так и не заработал.
Купил — построил
На данный момент самым успешным проектом стала продажа в 2019 году "Домом.РФ" части недостроенного комплекса Медицинской академии последипломного образования на ул. Руднева, 15. Тогда строительная компания "Темп" заплатила за участок 2,23 га 824 млн рублей, предложив цену, почти в 2 раза превышавшую стартовую. Всего в аукционе принимали участие 11 компаний.
В прошлом году девелопер получил разрешение на строительство жилого комплекса общей площадью 52,1 тыс. м2 на 884 квартиры.
Ещё один быстрый проект реализовал "Трест–36", который весной 2018 года приобрёл 5,6 тыс. м2 на Богатырском пр., 40, неподалёку от развязки с Западным скоростным диаметром, за 228,9 млн рублей. Компания в том же году получила разрешение на строительство и уже через 2 года ввела дом в эксплуатацию.
Долгие согласования
С другими проектами сложнее. В том же 2019 году "Дом.РФ" продал группе RBI земельный участок на пр. Большевиков, 22, за 472 млн рублей (при стартовой цене 401 млн). На торги тогда заявились четыре компании. До выдачи разрешения на строительство дело пока не дошло. Сейчас идут общественные слушания, на которых застройщик просит разрешить строить многоэтажное высотное жильё.
В планах RBI возвести здесь 74–метровый жилой комплекс площадью 55 тыс. м2 жилья. Вывод объекта на рынок предполагается не ранее второй половины 2024 года, говорят представители девелопера.
Ещё сложнее судьба бывшего лесопитомника рядом с аэродромом в Горской. Здесь под редевелопмент предназначались 105 га, ограниченных Авиационной улицей, Сестрорецкой железнодорожной линией, Горским кладбищем, застройкой Владимирского проспекта и перспективным продолжением Приозерной улицы.
Сначала в 2014 году Фонд развития жилищного строительства, преемником которого стал "Дом.РФ", продал землю ООО "Титан", но спустя 3 года договор был расторгнут и участок опять был выставлен на торги. В 2018 году его купило ООО "Специализированный застройщик “УнистройРегион–1”", "дочка" крупного девелопера из Татарстана "Унистрой".
Спустя 4 года, в июне, Градостроительная комиссия согласовала проект застройки этого района. Здесь появится 357,6 тыс. м2 жилья. Как полагают эксперты, скорее всего, до конца этого года может быть получено разрешение на строительство.
Перспективные проекты
Год назад "Дом.РФ" с третьей попытки продал на торгах площадку бывшего водочного завода "Ливиз". Главная ценность этого участка — месторасположение. Речь о территории 3,6 га, частично выходящей на Синопскую набережную, а также на улицу Моисеенко. Это в 150 метрах от "Невской ратуши".
Имущественный комплекс "Ливиза" 2 раза выставлялся на аукцион по цене 711,1 млн рублей, но интересантов не находилось. Только после того, как стартовая цена была опущена до 524,9 млн, за актив начались активные торги, в которых приняли участие сразу 14 компаний. В итоге победитель — "Группа ЛСР" — заплатил за него 1,12 млрд рублей. Пока информации о том, какой именно проект будет реализован на этом месте, нет.
Также на перспективу в прошлом году были проданы 79,5 га бывших земель Аграрного университета в Пушкинском районе, на пересечении Киевского и Красносельского шоссе. Эту землю или право её аренды пытались продать уже не раз (это было в 2016–2018 годах), но ни одной заявки на торги так и не поступало.
Покупатель нашёлся в прошлом году. Им стало ООО "СЗ “Отделфинстрой”" (входит в СК "Отделфинстрой" из Чувашии).
По условиям аукциона в качестве платы за аренду компания передаст "Дому.РФ" 20,3% помещений в будущем жилом комплексе. Всего, по оценкам экспертов госкомпании, на территории возможно возведение малоэтажных жилых домов общей площадью не менее 218,8 тыс. м2. В какой сейчас стадии проект, пока неясно.
В других регионах попроще
Надо сказать, что, в отличие от Петербурга, в остальной части России "Дом.РФ" куда более успешен. Так, по итогам 2021 года в 36 регионах на землях, переданных и проданных госкорпорацией, было введено в эксплуатацию более 2,1 млн м2 жилья (в 2020 году — 1,7 млн м2). Наиболее активными регионами — партнёрами АО "Дом.РФ" стали Тюменская область (358,8 тыс. м2), Краснодарский край (212 тыс.), Челябинская (192,3 тыс.) и Саратовская (176,3 тыс.) области, а также Москва (около 139 тыс. м2).
При этом всего с момента наделения АО "Дом.РФ" функциями агента по работе с федеральными землями было вовлечено 44,3 тыс. га земли. В том числе в прошлом году передано и продано 140 участков площадью 2,9 тыс. га в 39 регионах.
В соответствии с долгосрочным планом развития "Дома.РФ" до 2030 года, с участием компании должно быть построено не менее 100 млн м2 общей площади жилья.
Сложная земля
Как говорят эксперты, основная проблема для начала строительства на участках, которые предлагает "Дом.РФ", — необходимость готовить градостроительную документацию.
"Большинство проектов, которые реализуются на площадке “Дома.РФ”, — “сырые”. А как известно, в Петербурге процедура получения градостроительных документов непростая и длительная. На подготовку “сырой” площадки в среднем уходит 2–4 года. Для Петербурга, нравится нам или нет, это нормальные сроки", — отмечает Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.
Впрочем, это компенсируется относительной дешевизной земли — в среднем менее 10 тыс. рублей за 1 м2 будущих улучшений.
Кроме того, начиная с прошлого года все без исключения проекты жилого строительства должны проходить через Градостроительную комиссию города. Там власти определяют необходимый объём социальной инфраструктуры, который должен построить девелопер при реализации проекта. Это касается и участков госкорпорации.
Как полагают эксперты, если бы "Дом.РФ" создал подразделение, которое готовит и согласовывает граддокументацию, результаты торгов (и количество претендентов, и цена продажи участков) были бы лучше.
"Госкорпорации проще, чем обычному девелоперу, договориться с властями и поменять назначение участка, согласовать проект планировки территории. А значит спрос на участки был бы выше", — уверен Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Девелоперов интересует готовый продукт, который можно было бы быстро вывести на рынок. При этом он мог бы быть сопровождён проектным кредитованием банка госкорпорации. А пока "Дому.РФ" приходится конкурировать с частными лендлордами, у которых и участки находятся в лучших локациях, и они сами готовы участвовать в подготовке документации.
