Министерство финансов России не видит необходимости в новых мерах господдержки первичного рынка жилья и исходит из того, что выдача льготной ипотеки под 7% на жильё в новостройках закончится 31 декабря. Эксперты, опрошенные "ДП", считают, что подобный шаг обрушит продажи строящегося жилья и ударит не только по застройщикам.
О намерении не продлевать льготную ипотеку заявил журналистам в кулуарах Государственной думы заместитель министра финансов Алексей Моисеев. "Мы исходим из того, что программа будет закончена 31 декабря", — приводит его слова РИА Новости.
Первоначально льготная субсидируемая государством ипотека была запущена в мае 2020 года как антикризисная мера в период ковидных ограничений. Согласно программе, государство компенсировало банкам разницу между рыночной ставкой ипотеки и 6,5%, под которые финансовые институты выдавали кредит. Максимальная сумма составляла 12,5 млн рублей для Петербурга, Москвы и их областей, а для остальной России — 6 млн рублей.
Тогда программа господдержки действительно поддержала рынок, но при этом спровоцировала рост цен на строящееся жильё. За два прошедших года стоимость жилья в Северной столице выросла почти в 2 раза.
Летом 2021 года власти скорректировали условия, повысив ставку субсидирования до 7% и снизив лимит до 3 млн рублей.
Впрочем, через год, летом 2022 года, когда на фоне геополитических сложностей и выросшей ключевой ставки ЦБ продажи первички упали с 7 тыс. ДДУ в феврале-марте до 3-3,5 тыс. в мае-июне, программу перезапустили до конца 2022 года. Это позволило опять нарастить продажи первички до 4-5 тыс. квартир в месяц в августе-сентябре.
Но при этом строительный блок правительства РФ неоднократно заявлял о необходимости продолжить программу, чтобы поддержать отрасль и дальше. Так, в ноябре в пользу госпрограммы поддержки ипотеки выступил вице-премьер России Марат Хуснуллин. Он напомнил, что в 2021 году прирост ипотечного портфеля составил 2,5 трлн рублей, а двухлетняя система поддержки создала задел, обеспечивший высокие темпы ввода жилья в 2022 и 2023 годах. Но в 2024 году может начаться спад. "Надо с учётом сегодняшней ситуации новые меры готовить", — подчеркнул тогда Хуснуллин.
Пробный шар
Опрошенные "ДП" эксперты считают, что заявление Алексея Моисеева — не окончательное решение, а пробный шар, который запустил Минфин, чтобы прощупать общественное мнение.
Субсидированная ипотека появилась не от хорошей жизни, а из-за отсутствия в определённый момент доступной ипотеки с достаточным лимитом. Это было хорошее решение в сложное время, считает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК". "Последнее вроде как не закончилось, но решение признаётся проблемным, — продолжает он. — Если она будет отменена, то считайте, что у покупателей забираются все возможности покупки жилья по вменяемым ставкам. Из всего этого следует вопрос об альтернативах, на который хорошего ответа пока нет".
С ним согласен Руслан Сырцов, вице-президент коммерческого блока GloraX.
“
"Сегодня, когда спрос на рынке находится на низком уровне и люди опасаются брать дорогостоящие кредиты из-за отсутствия уверенности в завтрашнем дне, решение свернуть программу господдержки является преждевременным. На наш взгляд, возвращение к рыночным ставкам станет возможным, когда базовые ставки приблизятся к уровню субсидированной ставки — 7%. Для этого ключевая ставка должна опуститься до уровня 56%. Преждевременное завершение программы льготной ипотеки может усугубить и без того непростую ситуацию", — уверен Сырцов.
"Даже при ставке 7% для покупателей платежи чаще всего неподъёмные. Если говорить про квартиру стоимостью 7 млн рублей, то платежи будут от 35 тыс. до 40 тыс. А аренда аналогичной квартиры будет обходиться на 10 тыс. дешевле. Три года назад подобную квартиру можно было приобрести с платежами 20-25 тыс. в месяц", — рассказывает Яна Вирченко, директор по продажам ГК "Полис".
Заденет всех
По оценкам экспертов, если подобное отключение ипотеки состоится, то после Нового года спрос может снизиться в разы. По словам Юлии Ружицкой, генерального директора агентства недвижимости "Главстрой", сегодня в ипотеку приобретают до 90% новостроек в сегменте массмаркет. Более 70% всех ипотечных сделок совершается при помощи программ субсидирования от застройщиков. Схожие цифры и у Елены Петропавловской, руководителя аналитического центра RBI. "Если посмотреть на сделки с апреля-мая по ноябрь, 89% покупок у нас совершалось при помощи ипотеки. В том числе треть ипотечных сделок — только с государственным субсидированием, а оставшаяся часть — с дополнительным субсидированием от застройщика", — посчитала она.
Как говорят эксперты, строительная отрасль является локомотивом всей экономики страны и напрямую влияет на развитие смежных сфер (стройматериалы, мебель и так далее), поэтому падение заденет всех. "Пострадают и банки, которые выдают проектное финансирование на строительство жилья, они не смогут в достаточной мере заполнить эскроу-счета, а часть проектов может стать нерентабельной из-за снижения продаж", — считает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
При этом уменьшение спроса и снижение наполнения эскроу-счетов не приведут к падению стоимости жилья. "Напротив — компании будут вынуждены вносить платежи по проектному кредитованию по высоким процентным ставкам. Рынок уже был в такой ситуации", — уверена Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.
В совсем пессимистичных сценариях это может привести к сокращению предложения и снижению темпов строительства жилья. "Такое развитие событий, конечно, никому не может быть интересно. Поэтому, скорее всего, будет разработан какой-то другой механизм поддержки спроса и строительной отрасли в целом", — полагает Владимир Ревенков, директор направления "Девелопмент" Hansa Group.
При этом застройщики до конца не верят, что субсидии действительно отменят. "Льготная ипотека у нас действует с 2020 года, и мы периодически слышим анонсы, что она вот-вот закончится, но в итоге она каждый раз продолжает работать", — считает Елена Петропавловская.
Объединение строителей Санкт-Петербурга тем временем объявило о намерении обратиться в правительство РФ с просьбой сохранить льготную ипотеку.
"Позиция у всех застройщиков в России однозначная и единая — отменять льготную ипотеку нельзя, это мощнейший инструмент поддержки нашей отрасли", — сказал РБК Петербург гендиректор ассоциации Алексей Белоусов.
