Ожидания петербургских застройщиков о всплеске ипотечных сделок в декабре оправдались. На фоне новостей о скором завершении льготных программ спрос на квартиры в новостройках вырос, заявили опрошенные "ДП" участники рынка.
Директор по продажам GloraX Павел Логачев говорит, что рост числа ипотечных сделок сейчас действительно наблюдается, об этом можно судить по предварительным показателям декабря, общим настроениям на рынке и темпам продаж.
"Однако я затрудняюсь назвать его «всплеском» для рынка, который целый год находится в стагнации. Количество ипотечных сделок по итогам 3 недель декабря превысило показатели всего ноября на 10%. Этот рост стал следствием нескольких факторов: спрос подогревали предновогодние акции от застройщиков, скидки на покупку квартир до 30%, слухи о возможном прекращении программы льготного кредитования. Новые условия льготной ипотеки [до 1 июля 2024 года с повышением ставки до 8% — прим. "ДП"] сужают круг потенциальных покупателей новостроек, поэтому часть клиентов решили поторопиться с выходом на сделку в декабре, чтобы оформить кредит с минимальной ипотечной ставкой", — отмечает эксперт.
К повышенному спросу в декабре привели несколько факторов, рассуждает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
"Новостной фон повлиял на спрос: в декабре он вырос, относительно октября и ноября. Сообщения о завершении льготных и субсидированных программ тому способствовали. Сам по себе декабрь также традиционно активный месяц. Новость о продлении ипотеки с господдержкой для застройщиков позитивная. Но не только для застройщиков. Для всех покупателей, которые не успевали со сделками в декабре, решение о продление программы на полтора года из категории приятных. Иначе создавалось ощущение последнего вагона, когда следующий поезд в расписании не указан. Появился горизонт планирования", — полагает собеседник "ДП".
В Консалтинговом центре "Петербургская Недвижимость" (Setl Group) также ожидают, что в декабре уровень спроса в целом по рынку будет не ниже ноябрьского.
"Последние две недели декабря должны быть самыми активными по продажам с учётом предновогодних премий и бонусов, которые многие покупатели вкладывают в недвижимость. Доля ипотеки предварительно на уровне ноября — около 93% от всех сделок на рынке. Это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. Конечно, в первую очередь ипотека (а в особенности льготные программы, дополнительно субсидированные застройщиками и банками), поддержала спрос и в конце осени, и в декабре", — подчеркнула руководитель центра Ольга Трошева.
Банки тоже отчитываются об успешных итогах месяца. Например, ВТБ увеличил выдачу ипотеки в первой половине декабря на 60%. По оценке кредитной организации, декабрь станет рекордным с точки зрения спроса на ипотеку в этом году, объём продаж на рынке превысит 550 млрд рублей.
В целом, всплеск интереса к новостройкам в декабре участники рынка характеризуют как ожидавшийся и весьма умеренный. Директор Этажи Девелопмент, руководитель Центра продаж и маркетинга застройщика, компании DeVision Марсель Габдульманов уточняет, что сезонный прирост сделок в декабре определяется по коэффициенту 1.37 к среднему показателю в течение года. "Входящие лиды и сделки приросли на уровне коэффициента в 1.25, но судить рано: месяц ещё не закончился. За оставшуюся неделю общая картина может измениться. Что касается влияния завершения льготных программ по ипотеке, то это решение хоть и повлияло на продажи, но не так сильно, как раньше. Во-первых, это уже далеко не первое продление. Во-вторых, ёмкость спроса немного сократилась. Мы не наблюдали всплеска продаж по этому основанию, но часть клиентов всё-таки удалось убедить выйти на сделку благодаря тому, что в следующем году ставки по ипотеке будут выше. К тому же в этот раз правительство не затягивало с продлением льготной ипотеки и оповестило об этом относительно рано. Теперь люди понимают, что могут рассчитывать на льготные ставки и в следующем году", — добавил Габдульманов.
По его словам, на данный момент нельзя сказать, что рынок недвижимости завершает год на позитивной ноте.
“
"Рынок просел к предыдущему году на 30–35%. В этом году застройщики впервые за последние несколько лет объявили серьёзные скидки, скорректировали текущие прайсы, а новые проекты сразу выходят по более сдержанным ценам. До этого в повестке было только повышение цен. При этом товарная полка квартир в новостройках существенно растёт: прирост составил около +50% к минимуму этого года в конце марта и продолжает расти. Сейчас предложение превышает спрос и на первичном, и на вторичном рынке, а это существенный опережающий фактор влияния на цены. Но при этом говорить о том, что рынок встал, неуместно, потому что спрос есть, люди покупают квартиры и решают свою первичную потребность в жилье. Я бы сказал, что год для рынка недвижимости завершается в умеренно позитивном ключе — спокойно и куда более положительно, чем многие прогнозировали в конце сентября", — подытожил эксперт.
Между тем количество новых ЖК в Петербурге растёт на фоне снижения числа выводимых в продажу квартир. По данным консалтинговой компании Nikoliers, это связано с активным пополнением земельных банков в предыдущие три года, а также с раскрытием эскроу-счетов, что позволило инвестировать в новые проекты. Однако общий объём нового предложения жилья сократился на 20%, поскольку застройщики сегодня не заинтересованы предлагать рынку все лоты сразу, предпочитая выводить в продажу ограниченное количество корпусов.
"Многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом, они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жильё на текущем уровне", – комментирует старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева.
Согласно сведениям портала строительного комплекса РФ, объём строящейся недвижимости на начало декабря в Петербурге составил 8,3 млн "квадратов" (–11% к 2021 году), хотя объём действующих разрешений на строительство превышает 11,5 млн м2.
По мнению ряда специалистов, в следующем году спрос на новостройки может резко сократиться, если застройщики не пойдут на существенное снижение цен. Но такие прогнозы пока никто не даёт.
"По законам рынка при возникающем перепроизводстве должно следовать заметное снижение цен. Но с учётом, что маржинальность отрасли в настоящий момент не слишком высока, а все проекты осуществляются за счёт заёмных денег, такой путь практически невозможен. Снижение цен хотя и произойдёт, но вряд ли окажется серьёзным — максимум на 8–10 %. Другой вариант — интенсификация и ускорение строительства, что позволит сократить инвестиционный цикл", — резюмирует генеральный директор холдинга "Венталл" Сергей Чернышев.
