Минус четверть: продажи новостроек в Петербурге существенно упали

По данным портала Dataflat.ru, в декабре 2022 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт–Петербург и Ленинградская область) оказались на 21% выше, чем в ноябре. При этом если в Петербурге рост составил 13%, то в Ленинградской области — 37%.

По сравнению с 2021 годом выручка от розничных продаж квартир и апартаментов в новостройках (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу–счета по ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе в декабре 2022–го оказалась на 24% ниже, чем годом ранее, и составила 46,9 млрд рублей. Зарегистрированные продажи в лотах снизились на 36%, но средний бюджет покупки вырос на 19% (до 8 млн рублей), а цена реализованного "квадрата" — на 14%.

В Петербурге рынок отстаёт от прошлогодних показателей на 43% в лотах и на 30% по выручке. В области спад составляет 21 и 3% соответственно. При этом доля Ленинградской области в продажах продолжает расти — с 30% в 2021 году до 38% в 2022–м.

Тревожный месяц

Девелоперы подтверждают, что последний месяц года оказался более активным, чем осенние месяцы. "В декабре продажи в целом по рынку шли довольно активно. По сравнению с ноябрём продажи у нас выросли на 23%", — рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

Во многом на декабрьских продажах сказался информационный фон, когда финансовый и строительный блоки правительства не могли договориться о продлении льготной ипотеки с господдержкой.

"В декабре информация об изменении параметров льготной ипотеки и её продлении заметно повлияла на активность рынка. В связи с увеличением ставки по ипотеке с господдержкой сразу на целый процент все наши клиенты стремились максимально ускориться и провести сделку декабрём. Такую повышенную активность отмечали и банки, с которыми мы взаимодействовали", — рассказывает начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент" Светлана Денисова.

В целом, как отмечают застройщики, 2022 год можно назвать удачным, даже несмотря на то, что продажи у всех девелоперов сократились. "Выручка сопоставима с выручкой 2021 года. Спрос хоть и снизился, но его можно назвать стабильным", — считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".

Прийти в себя

Что будет в наступившем году с продажами, застройщики предположить затрудняются. "Прогнозировать очень сложно. С учётом увеличения ставки по льготной ипотеке активность покупателей ещё снизится, но незначительно по сравнению с прошлым годом", — говорит Ян Фельдман.

"Народ будет приходить в себя и смотреть, что происходит вокруг. Раньше бывало так, что январь проходил очень бодро. Но в этом году ожидать такого особенно не следует. В конце прошлого года мы вышли на уровень “демографических” сделок в случае изменения состава семьи. В 2023 году эта тенденция только усилится", — уверен Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.

В 2023–м, если не случится ничего экстраординарного, застройщики будут притормаживать вывод новых проектов.

Одна из причин — рост количества нераспроданных квартир в сданных и почти готовых домах, который вполне способен удовлетворять существующий платёжеспособный спрос.

"Поэтому выводить новые проекты до завершения реализации предыдущих девелоперы массово не будут. Это решение поддержит и непредсказуемость темпов продаж в нынешних условиях", — рассказывает Алексей Плюта, представитель "Мегалит — Охта Групп".

По оценкам экспертов, сейчас совокупное предложение на первичном рынке недвижимости почти вдвое превышает спрос. Кроме того, серьёзную конкуренцию составляет вторичный рынок с его более дешёвыми квартирами и возможностью снижения цены.

Ещё один фактор — дефицит у застройщиков ресурсов — как финансовых, так и трудовых. "Компании испытывают недостаток инженерно–технических специалистов, которые необходимы для обеспечения высоких стандартов качества объектов в условиях кризиса", — рассказывает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

Вывод новых проектов будет приостанавливаться ещё и потому, что застройщикам будет сложно соблюдать ковенанты по кредитным договорам в сложившихся обстоятельствах.

По мнению Марии Чёрной, генерального директора ООО "Бонава Санкт–Петербург", тормозят рынок и административные барьеры. "Нечёткие правила работы Градостроительной комиссии, противоречия между видением потребностей в социальных объектах со стороны районных администраций и городских комитетов, усложняющие принятие решений, существенно удлиняют процесс девелопмента в Петербурге уже на протяжении почти 2 лет. Ожидать каких–то дополнительных послаблений в этом вопросе трудно, ведь органы городского управления уверены, что строительство жилья в Петербурге должно быть ограничено", — уверена она.

Цена в стагнации

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", цены в среднем за 2022 год на объекты класса массмаркет в Петербурге выросли почти на 15%, причём основной рост пришёлся на I квартал года. В пригородах рост составил 15,7%.

"В IV квартале мы отмечали стабилизацию цен. Прогнозируем, что ценовое плато сохранится и в ближайшие месяцы, возможно, с небольшими колебаниями, связанными со спросом, стартом новых проектов, акциями застройщиков и ассортиментом ипотечных программ", — говорит Ольга Трошева.

О динамике цен говорить преждевременно, считают эксперты, всё зависит о того, как будет себя чувствовать рынок в январе–феврале.

"Помимо роста базовой ставки по ипотеке с господдержкой Центробанком введены ограничительные меры по субсидированию ставки застройщиками, и они неизбежно ограничат спрос. Первые 2 месяца покажут, каким способом застройщики станут реагировать на новые условия", — считает Светлана Денисова.

Сегодня невозможно рассматривать рынок в отрыве от условий ипотечного кредитования и спроса, с одной стороны, и выросшей до невиданных ранее цифр строительной себестоимости — с другой. Подавляющее большинство сделок проходит с привлечением ипотеки, застройщики очень зависимы от того, какие условия формируют ЦБ и правительство РФ, поскольку снижение цен нереально при текущей себестоимости.

Основными драйверами продаж, как говорят участники рынка, продолжают являться разнообразные льготные и субсидируемые ипотечные программы с низким ежемесячным платежом. Правда, о "волшебных" 0,01% пришлось забыть. Сейчас в основном застройщики предлагают субсидированные программы со ставками около 3%.