За прошлый год все застройщики в Петербурге и Ленобласти выручили за проданные квартиры 514,7 млрд рублей. Это чуть меньше, чем в успешном 2021 году.
Всего, по данным Dataflat.ru, в Петербургской агломерации за прошлый год было заключено 68,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) на квартиры общей площадью 2,7 млн м2. Из полученного 0,5 трлн рублей доля топ–10 в обоих регионах составила 367,5 млрд рублей, или 71% всей выручки.
По итогам 2021 года Dataflat.ru аналогичных данных не публиковала. По экспертным оценкам, совокупная выручка застройщиков тогда составила 540 млрд рублей.
Не до маржи
Количество сделок в 2022 году сократилось из–за снижения платёжеспособного спроса, выручка росла за счёт повышения цен. Но при этом росли и издержки застройщиков. Необходимость перестроения логистических цепочек и компенсации ипотечных ставок приводила к дополнительным затратам. К тому же замедленные темпы продаж не позволяли накопить на счетах экроу достаточное количество средств для получения льготной ставки проектного финансирования.
"В прошедшем году маржинальность тяготела к снижению. Причина — растущие обязательства застройщиков по соцобъектам и дорожной инфраструктуре, а также рост стоимости стройматериалов, плюс усложнение логистики при создании цепочек параллельного импорта. Поэтому в 2023 году активность застройщиков будет снижаться, а цены стабилизируются на достигнутом уровне. Предпосылок для роста цен нет, а ниже — невозможно, так как текущая цена, учитывая себестоимость, позволяет хотя бы обеспечить экономическую жизнеспособность проектов и продиктована условиями банковского кредитования", — рассказывает Илья Ерёменко, совладелец Setl Group.
С ним согласен Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
"Маржинальность девелоперских проектов за 2022 год снизилась как минимум по четырём причинам. Первое — состоялись сразу две ощутимые волны снижения спроса, которые незамедлительно повлияли на стоимость реализации проектов. Второе — себестоимость строительства снова росла. Часть импортных позиций пришлось срочно импортозамещать на производимые в России. И поскольку на них резко вырос спрос, то выросла и их стоимость. Выросли ставки по проектному финансированию. И последнее — существовавшая и ранее социальная нагрузка в текущих условиях как экономический фактор стала заметнее влиять на себестоимость", — говорит эксперт.
"Было бы странно, если бы в текущих условиях маржинальность росла. Падает качество строительства, растут цены и увеличивается себестоимость — вот главные тренды. В этом году был небольшой рост цен на недвижимость, но при этом стоимость денег растёт сильнее, так как большинство объектов строятся по проектному финансированию, себестоимость дорожает, а жильё — не очень. Отсюда и невысокая маржинальность", — считает Виолетта Басина, гендиректор ГК "Омакульма".
Строители прощаются
На фоне снижения доходности строительный бизнес продолжает укрупняться. Так, за последние 3 года с петербургского рынка ушли 24 застройщика, сейчас в городе работают 78 компаний. В Ленобласти с ноября 2019 года число ушедших компаний достигло 22, на рынке осталось 60 застройщиков.
Чем меньше застройщик, тем тяжелее ему купить землю, согласовать проект, получить проектное финансирование. Соответственно, компании не выдерживают конкуренции и уходят с рынка, объясняют эксперты.
"Укрупнение в девелоперском бизнесе прогнозировалось ещё в период перехода на эскроу. И в целом является логичной закономерностью данной реформы. Рисков в таком тренде мы не видим, поскольку на рынке работают не одна–две компании, а гораздо больше. Следовательно, конкуренция никуда не делась", — уверен Сергей Софронов.
"Риски есть в любых трендах. Нет риска в том, что компании укрупняются, риски у нас внешние сейчас. Строительный бизнес достаточно устойчив, но надо учитывать, что весь этот бизнес был завязан на рост благосостояния граждан и доступности ипотеки. Сейчас нет ни того ни другого, в этом главные риски", — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru
Несмотря на уход компаний, в строительстве сохраняется кадровый голод. "В прошлом году произошёл отток иностранной рабочей силы, который повлиял на уровень зарплатных ожиданий в строительной отрасли. По этой причине расходы на фонд оплаты труда увеличились", — констатирует Павел Гаврилов, вице–президент блока создания проектов GloraX.
По его мнению, снизить себестоимость строительства без потери качества возможно, если механизировать процессы. Например, использование автоматических штукатурных станций не только снизит издержки на рабочую силу, но и улучшит финальное качество отделки, а также сократит сроки ввода объекта в эксплуатацию.
Надо подождать
Как говорят участники рынка, на текущем новостном фоне прогнозировать что–либо очень сложно. Скорее всего, в I квартале будет происходить адаптация рынка к новым ипотечным ставкам, при этом совокупный объём сделок в этом году не будет ниже уровня 2022 года, считают они.
"В последнее время ощутим тренд на снижение спроса и стремление ограничить всевозможные субсидированные программы с “околонулевой” ставкой от застройщиков. В итоге есть риск сжатия рынка, снижения продаж и выручки. Из позитивных новостей по этой теме — продление льготной ипотеки до 2024 года", — размышляет Сергей Кайстрюков, директор по экономике RBI.
"Для увеличения платёжеспособного спроса пока предпосылок нет. Девелоперам придётся снижать цены на ряд лотов, чтобы поддержать интерес покупателей к своим проектам. При этом диапазон их действий ограничен не только себестоимостью и спросом, но и необходимым уровнем доходности, зафиксированным при получении проектного финансирования", — полагает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Впрочем, запас прочности есть. Так, Госстройнадзор Санкт–Петербурга выдал в 2022 году 67 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью 2,3 млн м2. Это в 2 раза больше, чем в 2021 году, когда было выдано 47 РСН общей площадью 1,1 млн м2.
Всего же в стадии строительства в агломерации возводится 11,1 млн жилых "квадратов": 7,7 млн м2 в Петербурге и 3,4 млн м2 в области.
