Себестоимость возведения новостроек выросла из–за резкого подорожания стройматериалов.
Стоимость возведения квадратного метра может разниться в зависимости от класса, заложенных технических и инженерных решений, благоустройства и так далее. Большая часть затрат в структуре себестоимости занимает возведение самого конструктива здания, остальное — стоимость участка, оплата инженерии, подключения к коммуникациям, строительство инфраструктуры, благоустройство, которому, к примеру, в объектах высокого класса уделяется особо пристальное внимание, соответственно, и затраты на него выше. При переходе на эскроу–счета сюда добавилось ещё и обслуживание кредита и спецсчетов в банке, где будут резервироваться деньги покупателей.
Как подсчитали в консалтинговом центре "Петербургская недвижимость", в целом себестоимость строительства выросла за год на 15–20%. Наибольший вклад в рост цен дали стройматериалы. Пик пришёлся на март–май прошлого года, когда некоторые позиции подскочили в цене в 1,5–2 раза.
“
"С декабря 2021 года по декабрь 2022–го цены на минеральную вату выросли на 94%, на гидроизоляционные материалы — на 71%, на керамические кирпичи и плитку — на 38%, на ламинат — на 6%, на пластиковые трубы — на 48%, на светильники — на 60%", — подсчитала Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".
"Взрывной рост себестоимости был весной 2022 года. Цены увеличивались на большинство видов строительных материалов и оборудования. В ситуации, когда участники рынка не понимали перспектив отечественных производителей и их степени зависимости от импортных комплектующих, пока не заработали новые логистические цепочки, цены росли стремительно. Имел место и ажиотажный спрос, что приводило к спекулятивному росту цен. К концу года, когда все привыкли к новым условиям, цены стабилизировались", — считает Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО "Дудергофский проект".
Импортозаместились
Многие проблемы с импортными материалами, которые перестали ввозить из–за санкций, застройщикам удалось решить. "Многое удалось заменить. Например, мы отказались от пластиковых стеклопакетов, алюминиевых профилей и перешли на натуральное дерево. Нашли завод в Пскове, модернизировали линию, создали новый продукт. Лифты мы обнаружили в Белоруссии, у них есть своё производство, работают они в основном под корпоративные заказы — делают очень качественную технику для отелей", — говорит Виталий Бахарев, директор ГК "Альфа Фаберже".
Место итальянского мрамора и плитки заняла карельская. "Все эти вопросы отработаны. Большая часть вопросов законтрактована. Сейчас мы прорабатываем светильники, но оказалось, что проще на эксклюзиве заказать по техническому заданию в Китае", — отмечает Виталий Бахарев.
Впрочем, в строительстве остаются позиции, которые продолжают сильно зависеть от импорта. "Даже та импортная продукция, которая не попала под санкции, остаётся очень чувствительной к усложнившейся логистике и скачкам курсов, из–за чего, например, поставщики не готовы фиксировать цены на год. Стоит отметить, что на рост стоимости строительства влияют проблемы не только с поставками, но и с арендой импортной спецтехники, которая уже работает на российских стройках. Подорожание запчастей и техобслуживания напрямую влияет на стоимость аренды", — рассказал Андрей Бородин, директор по строительству в Санкт–Петербурге и Ленинградской области группы "Аквилон".
Некому работать
Серьёзно подорожала стоимость общестроительных работ, что в первую очередь связано с дефицитом рабочей силы, особенно монолитчиков. "Эти специалисты сейчас очень востребованы во всех регионах с активным строительством, поэтому их труд заметно подорожал. Также растут цены на материалы для изготовления инженерных систем, аренду и обслуживание спецтехники", — рассказывает Андрей Бородин.
"Сейчас к увеличению себестоимости приводит возросший уровень ожиданий по зарплате со стороны мигрантов. Потому что, работая курьерами, они могут заработать больше, чем на стройке. Так что сфера услуг сегодня составляет серьёзную конкуренцию строителям в этом плане", — знает Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru
Социальный "налог"
Ещё один фактор, который добавляет головной боли девелоперам, — это строительство социальной инфраструктуры. Его стоимость выросла пропорционально, поскольку стройматериалы те же. Какого–либо механизма льготного финансирования соцобъектов или субсидий на стройматериалы на эти цели не существует. Сейчас порядка 20% стоимости строительства составляют социальные обязательства: от школ и детсадов до дорог.
Например, если 3–5 лет назад стоимость строительства одного места в школе или детском саду оценивалась в 1 млн рублей, соответственно школу на 1400 детей можно было построить за 1,4 млрд рублей, то сейчас цена места составляет уже 1,4–1,6 млн рублей.
Все эти затраты перекладываются в стоимость продаваемого квадратного метра жилья.
Дешевле не будет
Как говорят участники рынка, даже если сейчас по некоторым позициям цены и снижаются, то это всё равно не перекрывает того роста, который был в прошлом году. "Радует, что сегодня мы уже не сталкиваемся с каким–то существенным повышением цен — в целом они замерли. Мы надеемся, что рынок нашёл новое равновесное состояние, что позволит нам более точно прогнозировать себестоимость строительства", — рассказал Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
Если кардинально ничего не будет меняться в окружающей реальности, то ближайший год рынок будет жить в условиях сегодняшних цен с их увеличением на уровень инфляции, считают эксперты.
"Я не вижу предпосылок ни для снижения цен, ни для нового взрывного роста. Учитывая общую экономическую ситуацию, не будет, наверное, и сильного роста внутреннего спроса на строительные материалы. Очевидно, что на рынке найдено какое–то более–менее равновесное состояние, которое и будет сохраняться в обозримой перспективе", — надеется Дмитрий Сухотин.
Однако ситуация с логистикой и ценами на импортные материалы и технику остаётся нестабильной. Проблема дефицита кадров и роста затрат на рабочую силу тоже сохранит актуальность в 2023 году, резюмируют участники рынка.
“
Оценки коррелируют с тем, что мы наблюдаем по своим проектам. Наибольший рост цен был по импортным позициям и, как следствие, по позициям российских аналогов, на которые резко вырос спрос. Например, натуральный камень для отделки фасадов норвежского происхождения в позапрошлом году был в 2,5 раза дороже камня уральского происхождения. Сейчас — в 5 раз. Поскольку объём добычи в России ограничен, производители, столкнувшись с резко повысившимся спросом, подняли цены. Но начали расти и очереди на поставку. Подобные примеры можно привести по многим позициям. В прошлом году несколько снизилась средняя цена на арматуру, порядка 10%. Сейчас она снова идёт вверх. Другой пример — лифты. Много лет назад на рынке появилось оборудование Mitsubishi, совместное японско–китайское производство. Наряду с известными европейскими брендами мы заказывали их и ранее. Причём именно как более качественное и более дорогое решение. Это оборудование доступно к заказу и сейчас. С одной стороны, это тот же импорт, но в прямом смысле слова импорт с другой стороны. Поэтому везде, где есть доступное качественное решение, выбираться будет именно оно. Происхождение само по себе не столь важно.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Себестоимость строительства складывается из целого ряда параметров: стоимость земельного участка и инженерных сетей, аренда строительного оборудования и механизмов, проектно–изыскательские и строительно–монтажные работы. Последние забирают на себя большую часть себестоимости строительства. На втором месте идут инженерные сети и земля. Если говорить в общем, то чем выше класс объекта, тем дороже себестоимость его строительства, которая также зависит от региона.
Сергей Степанов
директор по продажам объединения "Строительный трест"
