Новый генплан Петербурга создаст "горячие точки" вокруг промзон

06:5527 марта 202306:55

19506просмотров

06:5527 марта 2023

П. Никифоров, А. Лобановский, Д. Маракулин

Перевод промышленных территорий под жильё провоцирует конфликты, связанные с изменениями санитарно–защитных зон. Они чреваты задержками проектов и социальным напряжением. Масла в огонь может подлить новый генплан.

В начале года завершился суд, который мог повлиять на планы застройки одной из перспективных локаций города в юго–западной части Васильевского острова. АО "ТГК–1" пыталось добиться в Арбитражном суде признания незаконным решения Комиссии по землепользованию и застройке, которая в 2019 году перевела участок на Кожевенной линии из общественно–деловой застройки в зону, где разрешено возведение жилых домов.

Как пояснили в ТГК–1, в начале 2022 года компания не смогла скорректировать санитарно–защитную зону (СЗЗ) Василеостровской ТЭЦ на основании того, что рядом оказался расположен земельный участок, предназначенный для многоэтажной жилой застройки. Поэтому энергетики обратились в суд.

Несмотря на то что истец проиграл дело, проблема по сути решилась. "В период судебного разбирательства сведения о санитарно–защитной зоне Василеостровской ТЭЦ были внесены в ЕГРН, что означает надлежащее установление СЗЗ в соответствии с требованием законодательства и, соответственно, обеспечение интересов ПАО “ТГК–1” и прав граждан", — сообщили "ДП" в ТГК–1. Также выяснилось, что на территории СЗЗ будут построены паркинги, а не жилые дома. В этой связи обжаловать решение суда компания не намерена.

Строительство на Кожевенной линии 96,7 тыс. м2 жилья планирует "Группа ЛСР". Девелопер приобрел 14 га бывшей заводской площадки завода "Севкабель" в 2020 году и уже получил разрешение на строительство первой очереди.

Заводы против домов

Историю с СЗЗ Василеостровской ТЭЦ можно считать примером спокойного решения спорной ситуации. Но так бывает далеко не всегда.

Один из наиболее громких конфликтов последних лет разгорелся в 2018 году на Охте после ввода ЖК "ЗимаЛето". Заселившись в свои дома, новосёлы обнаружили на противоположном берегу реки работающий лакокрасочный завод Tikkurila. Как оказалось, незадолго до начала строительства жилого дома Роспотребнадзор Петербурга сократил санитарно–защитную зону предприятия со 150 до 40 м. Причём, как утверждала Tikkurila, без её ведома. Компания обжаловала это решение в суде, но проиграла. Острая фаза конфликта была погашена обещанием производителя красок перевести производство в другое место. Но, как сообщили "ДП" в Tikkurila, пока что оно продолжает работать на Охте.

Хуже пришлось группе RBI, которой из–за возникшей санитарно–защитной зоны вокруг расположенного по соседству завода "Звезда" пришлось переносить сроки ввода второй очереди ЖК "Green City", куда входили два жилых корпуса на 646 квартир и начальная школа. Решать вопрос пришлось на уровне губернатора Петербурга. В итоге предприятию установили новую СЗЗ.

Врывались санитарно–защитные зоны и на уже застроенные территории. Так было, например, на Канонерском острове в результате строительства ЗСД. В защитную зону трассы попали два жилых дома целиком и два — частично. Жильцов расселили, причём не обошлось без скандала — собственник одной из квартир не согласился ни на один из предложенных вариантов и остался жить один в расселённом подъезде. А жители соседних домов уверены, что величина СЗЗ недостаточна для того, чтобы оградить их от круглосуточного шума.

Индустриальные объекты влияют не только на жилые зоны, но и на рекреационные. Так, фармацевтический завод "Полисан" недавно добился исключения из зоны ЗНОП части сквера Спасателей в Купчино.

Как рассказал "ДП" эксперт по экологическим вопросам Александр Карпов, непростая ситуация складывается в Песочном, где строится медицинский кластер. Предусмотренные проектом автостоянки тоже имеют защитные зоны, поэтому их нельзя разместить слишком близко к больничным корпусам. Из–за этого может пострадать местный ЗНОП. И жители выступают против.

Впрочем, большинство спорных вопросов решается ещё на стадии согласования проектов. Так, 10 лет назад девелоперам, которые сейчас застраивают Октябрьскую набережную, пришлось приложить много усилий для согласований санитарно–защитных зон тех предприятий, которые остались там работать.

Известно и о криминальном повороте одного из конфликтов такого рода. В 2021 году сообщалось о возбуждении уголовного дела по факту изготовления недостоверного проекта СЗЗ в Парголово. На основании этого документа одна из компаний получила возможность строительства жилых домов вблизи промышленного предприятия. Информации о том, как развивается это дело, нет, но дома на данный момент не построены.

Дальше — больше

Новый всплеск спорных ситуаций может спровоцировать принятие генплана Петербурга. В проекте документа предусматривается перевод части промзон под жилую застройку.

Опрошенные "ДП" эксперты нашли целый ряд потенциальных "горячих точек".

Прежде всего это проект редевелопмента ООО "НИИ “Химволокно”", который реализует Игорь Водопьянов. Его участки на ул. Химиков, 20, по данным Градостроительного портала Петербурга, попадают сразу в две защитные зоны, одна из которых установлена для ООО "Городское кладбище животных".

Площадку хлебозавода "Дарница" на ул. Маршала Тухачевского, 24, после переезда предприятия в Пушкин компания желает отдать под многоэтажную застройку. Но рядом находится АЗС, СЗЗ которой частично перекрывает участок.

Защитная зона ООО "ПТК–Терминал" практически полностью покрывает участок на углу улиц Самойловой и Салова восточнее Волковского лютеранского кладбища, где производственное объединение "Пекар" планирует построить 119 тыс. м2 жилья.

И это — лишь малая часть потенциальных конфликтов.

Под угрозой сноса

Как говорят юристы, в практике встречались ситуации, когда СЗЗ была незаконно уменьшена, в том числе без согласования с собственником вредного объекта, а на земле уже были построены жилые объекты. Формально, поскольку СЗЗ была уменьшена незаконно, такие жилые объекты являются самовольными постройками и, строго говоря, могут быть снесены. Но пока этого не происходит.

"Безусловно, в случае, если впоследствии суд всё–таки удовлетворит подобные требования и признает незаконным решение об изменении территориальной зоны земельного участка, это повлияет на реализацию строительного проекта на данном участке. Как минимум это потребует дополнительного времени и затрат на переоформление ранее полученных исходно–разрешительных документов и внесения изменений в проектную документацию", — считает Дмитрий Богданов, старший юрист SEAMLESS Legal.

Теоретически возможна вообще приостановка проекта, если в итоге удастся скорректировать СЗЗ таким образом, что в неё будет попадать планируемая к размещению жилая застройка.

Как говорят участники рынка, для снятия ограничений на строительство зачастую требуется много средств и времени. Например, могут проводиться фактические замеры уровня воздействия предприятия на окружающую среду с сопутствующим анализом результатов. Далее возможна реализация корректирующих мероприятий: модернизация оборудования, установка дополнительных фильтров и прочее.

“

Конфликты бывают двух видов: формальные, когда нельзя построить что–то, что попадает в санитарно–защитную зону, и содержательные — когда зона сокращена, объект построен, а потом выясняется, что воняет и жить невозможно, но зона согласована и всё по закону. И тут начинается настоящий ад для людей. Я вижу проблему не в нормативной базе, а в том, как обосновывается сокращение санитарно–защитных зон. Там есть вещи, которые трудно назвать рациональными. Например, на рассмотрение Роспотребнадзора поступает документация с недостоверными сведениями, положенными в основу расчётов, и ведомство проверяет только сам расчёт. А исходные данные проверяет госэкспертиза или негосударственная строительная экспертиза. И если она даёт отрицательное заключение на проект, это не значит, что будет отозвано согласование расчёта санитарно–защитной зоны. Поэтому при нынешней системе проектирования доверия к безопасности нет практически никакого. Особенно когда видишь, как санитарно–защитная зона, рассчитываемая на основании скоростей ветра, рассеивания веществ в атмосфере и т. д., аккуратно огибает под прямым углом какое–нибудь здание, селитебную территорию или ещё что–нибудь.

Александр Карпов

эксперт, эколог

“

Если на территории промзоны проводится полный редевелопмент, то проблема обычно снимается после исчезновения источника санитарно–защитной зоны. Также размеры санзон можно сокращать. С учётом того, что на ряде предприятий серого пояса уже нет вредных производств, которые требовали наличия больших санитарных зон, там сокращение этих зон вполне обоснованно. Сокращение санитарно–защитных зон путём подготовки соответствующего обоснования проводят и у других активно функционирующих объектов.

Игорь Кокорев

заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group

“

Задача, которую ставит девелопер перед своими проектировщиками, состоит в сокращении санитарно–защитной зоны с целью увеличения технико–экономических показателей (а именно продаваемой площади помещений). После прекращения работы промышленного предприятия сделать это существенно проще. После принятия нового генплана часть промышленных территорий будет переведена под жилую застройку, однако это коснётся далеко не всех заявок, поскольку в текущей ситуации устанавливаются ограничения на перевод промышленных земель в иные категории.

Антон Орлов

директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers