Одним из самых лакомых видов "трофейной" недвижимости остаются квартиры в центре.
Вместе с квадратными метрами владелец приобретает кусочек истории, престижное расположение и ворох проблем, неведомых жителям новостроек.
Лига плюща
Возможно, самый радикальный вариант ремонта жилой недвижимости в центре по деньгам и трудозатратам — возвращение ей исторического облика. Полномасштабной научной реставрацией занимаются, пожалуй, только в музеях-квартирах. Но отдельные элементы, такие как оконные рамы, петербуржцы восстанавливают и для себя. Тем более что зачастую того требует закон.
“
"В последние годы участились случаи, когда собственники квартир приводят жилые помещения в первоначальный вид, демонтируя перегородки, восстанавливая исторический облик, реставрируя окна, двери, стены", — поделилась наблюдениями с "ДП" партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Дарья Филина.
Напомним несколько таких случаев, получивших известность. Предприниматель-путешественник Вячеслав Красько несколько лет назад отреставрировал лепнину, печь и некоторые другие элементы декора в квартире в доме на ул. Блохина. Также он заменил дверь парадной.
Другой петербуржец, Даниэль Лурье (сын известного краеведа), восстановил деревянные двери парадной на Лахтинской ул., отыскав для неё утраченные витражи, на что потратил 250 тыс. рублей. Более свежий пример: летом прошлого года жильцы самостоятельно восстановили парадную дома Еремеевой на 5-й линии В. О.
Не всегда в таких случаях идёт речь об элитном жилье, но всё же это дореволюционные дома в центре города. Подобные случаи встречаются и в открытых данных КГИОП — в материалах историко-культурных экспертиз. В частности, в Петергофе на ул. Суворовцев частный инвестор в 2020 году заказал проект, который предполагает "восстановление исторической планировки квартиры №7 с воссозданием демонтированной несущей стены, закладкой позднего проёма, раскрытием исторических дверных проёмов и ниши". По ряду других адресов проектами предусматривается восстановление исторического рисунка и цвета оконных рам (впрочем, сложно судить, когда это добрая воля заказчика, а когда суровая необходимость, поскольку внешний вид охраняемого фасада ранее был нарушен установкой "неисторических" окон).
Интересно, что не всегда добрые намерения собственников встречают одобрение других жителей. Архитектор Дмитрий Лагутин рассказал "ДП", что как-то сделал на стене дома на Фурштатской ул. вертикальное озеленение — "для детей и чтобы воздух был чистым". "Соседи писали жалобы, что здание от плюща разрушается", — рассказал "ДП" зодчий. Плющ несколько раз срезали. Лишь спустя несколько лет декоративную растительность на фасаде удалось легализовать.
Сознательных не помню
Эксперты сомневаются, что сознательные собственники стали массовым явлением, но раньше их было ещё меньше.
“
"В моей практике в 1990-е почти все владельцы делали в своих квартирах всё что хотели без проектов и согласований в КГИОП. И никаких штрафов не получали. Сознательных частников я, увы, не помню", — вспомнил в комментарии "ДП" руководитель мастерской "АСМ" Алексей Михайлов.
В целом, по подсчётам "ДП", в январе 2023 года переустройству квартир была посвящена пятая часть всех образованных КГИОП историко-культурных экспертиз (20 из 98). Как правило, в проектах речь идёт о перепланировках, замене дверей, устройстве коммуникаций и тому подобных работах. Часто предусматривается демонтаж объектов, которые не входят в предмет охраны (так, один из представленных недавно на согласование в КГИОП проектов предполагал в четырёх помещениях демонтаж печей, "не имеющих историко-культурной и художественной ценности").
Негативный резонанс, как правило, вызывают случаи, когда строительная активность собственников становится видна со стороны. Широкую известность ранее получила история с устройством новой двери на фасаде здания-памятника на Фонтанке, напротив Летнего сада. Она понадобилась для организации более удобного входа в квартиру. Проект был согласован КГИОП, но вызвал негативную реакцию градозащитников, которые сочли, что облик памятника искажён. Они стали обжаловать согласования в судах, разбирательства на момент подготовки материала продолжались. Интересно, что намерения назывались тоже как будто бы благие: перенести вход из подъездной арки, чтобы случайно не задеть прохожих дверью.
Самые же большие скандалы, как правило, связаны со строительством мансард. Так, попытка надстройки дома на Миллионной ул. привела к многолетнему конфликту с местными жителями и уголовному делу. Строительство этой мансарды велось самовольно, при этом лопнули трубы и несколько квартир залило горячей водой. А местную жительницу, которая забралась на стремянку, наблюдая за работами, столкнули, так что та получила травмы. Громких историй такого рода в последние годы стало меньше.
Широко сформулировано
Если собственники хотят оставаться в правовом поле (и чтобы не пришлось возвращать всё в прежнее состояние, как в случае с мансардой на Миллионной), нужно иметь в виду особенности согласования работ в центре города. Например, на сайте КГИОП можно найти брошюру для тех, кто хочет сделать в квартире перепланировку.
“
"Законодательное определение работ, связанных с сохранением объектов культурного наследия, сформулировано достаточно широко, вследствие чего на практике с органом охраны приходится согласовывать проведение едва ли не любых ремонтных работ в квартире, расположенной в объекте культурного наследия. К примеру, согласование требуется, даже если в квартире отсутствуют элементы, представляющие ценность", — говорит старший юрист практики недвижимости, строительства и ГЧП Адвокатского бюро ЕПАМ Юрий Нефёдов.
"Важно учитывать, обладает ли здание и помещения в нём статусом объекта культурного наследия, какой предмет охраны установлен в каждом конкретном случае. В каких-то случаях охраняются фасады, внешний вид лестниц и парадных, а в каких-то — уникальные элементы внутри жилого или нежилого помещения (изразцовые печи, лепнина, окна и проч.)", — добавляет Дарья Филина.
По её словам, при покупке квартиры в историческом центре Петербурга важно изучить правоустанавливающие документы и уделить особое внимание сведениям об объекте культурного наследия, проверить, не было ли допущено нарушений со стороны прежнего собственника. Например, при покупке квартиры с несогласованной перепланировкой новый собственник будет отвечать перед КГИОП Санкт-Петербурга за её согласование или приведение помещения в первоначальный вид. Также важно иметь в виду, что по общему правилу соответствующие работы (ремонт, замена, реставрация) в отношении объектов культурного наследия должны проводить специализированные строительные организации (если работы проводятся в отношении охраняемых элементов объекта культурного наследия).
По словам Нефёдова, следует принимать во внимание, что согласование работ с органом охраны не подменяет собой согласование перепланировки. За последним документом придётся обращаться в общем порядке в соответствии с нормами жилищного законодательства. В Петербурге такие разрешения оформляются решением межведомственной комиссии при администрации района.
"Самовольное проведение работ влечёт риски привлечения к административной, а в отдельных случаях (например, при уничтожении предметов охраны) даже уголовной ответственности. При этом внимание к ремонтным работам в памятниках со стороны контролирующих органов значительно выше по сравнению с обычными многоквартирными домами", — добавил юрист.
