Специально для Elite Estate агентство NF Group провело исследование премиальных локаций и зафиксировало редкое для рынка явление: элитную недвижимость в традиционных спальных районах. Возможно, это один из путей развития luxury-жилья в Петербурге.
Локация жилого комплекса является одним из ключевых факторов, влияющих на характеристики объекта и стоимость квадратного метра в нём. Она оказывает влияние на всех этапах реализации проекта — от приобретения земли застройщиком до непосредственной стоимости продажи квартир покупателям.
Сложившееся на петербургском рынке жилья разделение районов по степени престижности наглядно иллюстрирует значимость данного параметра для новостройки. Как правило, проекты, которые NF Group относит к элитному классу, сосредоточены в трёх районах города: Адмиралтейском, Центральном и Петроградском. При этом в периферийных локациях есть жилые комплексы, которые заметно выделяются на фоне ближайшего окружения, — так называемая районная элита.
Что такое "районная элита"?
Как правило, внутри одного района представлены новостройки, сопоставимые по классу и уровню цен на жильё. Однако в спальных районах встречаются жилые комплексы, которые качественно превосходят объекты непосредственного окружения, так называемая "районная элита".
В NF Group составили список "районной элиты": в выборку попали 17 жилых комплексов в семи нецентральных районах города, построенных после 2010 года и строящихся на текущий момент. Несмотря на отнесение этих объектов, согласно классификации NF Group, к жилью комфорт- и бизнес-классов, данные ЖК могут быть отнесены к "районной элите" за счёт своих характеристик, существенно отличающихся от параметров возводимых в районе новостроек.
Как правило, объекты, относящиеся к "районной элите", — это небольшие жилые комплексы, в среднем на 250-350 квартир. Привлекательность и своеобразная элитность подобных новостроек обеспечиваются особенностями их квартирографии: крупная "нарезка" квартир привлекает покупателей, приобретающих лот для собственного проживания, и в то же время сводит к минимуму инвестиционные покупки под сдачу в аренду, что позволяет сформировать относительно постоянное сообщество жильцов. Так, квартиры-студии отсутствуют в большинстве жилых комплексов, а доля студий в остальных комплексах не превышает 10 % от общего количества квартир.
Средняя площадь квартир в объектах, отнесённых к "районной элите", составляет 71 м2. При этом в шести из 17 комплексов показатель превышает 110 м2, что сопоставимо со средней площадью квартир в элитных новостройках.
Новостройки, характеризующиеся как "районная элита", с одной стороны, предлагают покупателям более высокий уровень жизни, а с другой стороны, более доступны по цене, чем сопоставимое по качеству жильё в центральных районах города.
Срок реализации квартир в этих комплексах составляет около 4 лет, что соответствует среднему темпу продаж на уровне 15–20 квартир в квартал — это на 52 % ниже показателей объектов-конкурентов массового спроса в ближайшем окружении, которые были представлены на первичном рынке в тот же период.
Уровень цен в элитных объектах в среднем был на 42 % выше, чем в объектах-конкурентах. При этом увеличение цены квадратного метра с момента начала до момента окончания продаж на первичном рынке составило в среднем 56 % в пользу жилья формата "районной элиты".
Наибольший прирост цены зафиксирован в доме "Эталон на Неве" (группа "Эталон") в левобережной части Невского района (в 2,3 раза с 2018 по 2022 год), в котором покупателю предлагались квартиры с видом на Неву. Также более чем в 2 раза увеличилась цена квадратного метра в ЖК Victory Plaza (Setl City), экспонировавшемся в 2017–2022 годах.
Перспективы районных проектов высокого класса
В ближайшей перспективе на фоне увеличения дефицита земли под застройку в центральных районах города и в престижных зонах спальных районов список жилых комплексов, подпадающих под критерии "районной элиты", может увеличиться.
С учётом не в полной мере раскрытого потенциала набережных в нецентральных районах города можно ожидать появления новых качественных жилых комплексов в Невском, Калининском и Выборгском районах, в которых новое строительство возможно в формате редевелопмента или уплотнительной застройки.
Растущий в постпандемийные годы интерес покупателей к экологически чистым локациям с обилием зелёных рекреационных зон может послужить катализатором появления объектов более высокого класса в локациях Приморского района, застраивающихся в настоящее время преимущественно объектами массового спроса.
Автор — заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Светлана Московченко.
