У петербургских девелоперов растёт интерес к реконструкции и реновации зданий. Это позволяет снизить себестоимость, упрощает согласование проекта и снимает часть претензий градозащитников.
В Санкт–Петербурге насчитывается более 8,9 тыс. объектов культурного наследия. Из них порядка 3,5 тыс. — федерального значения, многие из них нуждаются в реконструкции. Статус памятника нередко только осложняет задачу реконструкции — девелоперы к ним просто боятся подступиться, опасаясь протестов градозащитников, а экономика такого проекта становится непредсказуемой.
Офисный конструктор
По данным Nikoliers, до конца 2023 года в Санкт–Петербурге ожидается ввод в эксплуатацию около 119,3 тыс. м2 арендопригодных офисных площадей, из них 76,3 тыс. м2 расположены в объектах реконструкции. То есть на новое строительство в этом году приходится всего 36% запланированных к вводу площадей.
“
"На количество проектов по реконструкции на офисном рынке непосредственно влияли экономические потрясения. Из–за роста стоимости нового строительства и банковского кредитования сроки окупаемости офисных проектов увеличились, поэтому девелоперы стали чаще выбирать реконструкцию, при которой сильно сокращаются сроки реализации, а также затраты на ремонт и оснащение готового сооружения", — говорит Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers.
Так, по оценкам экспертов, сейчас стоимость строительства офисного комплекса с нуля составляет 70–120 тыс. рублей за 1 м2 улучшений (с учётом стоимости земельного участка) в зависимости от класса проекта. Реконструкция — 50–90 тыс. рублей за 1 м2 улучшений.
Редевелопмент и реконструкция зданий чаще благоприятно влияют на городскую среду и позволяют вернуть активы в деловой оборот. При восстановлении исторических памятников формируется качественный объект недвижимости и создаются новые точки притяжения без уплотнения застройки в центральных локациях. "Чаще всего здания реконструкции арендуют или выкупают целиком крупные частные компании или корпорации с большой долей государственного участия, причём иногда договоры аренды или продажи заключаются ещё на стадии строительства", — говорит Виктория Горячева.
Непростое жильё
В отличие от реконструкции старого фонда под коммерческую функцию создать на месте старого дома новый современный жилой комплекс гораздо тяжелее. Поэтому девелоперы идут двумя путями — создают или "студийник", или дорогой премиальный комплекс.
"Перед приобретением объектов зачастую нет возможности провести точную экспертизу и составить детальную смету. Качество выполнения работ и сроки нерегламентированы. Мы просто до конца не знаем, какое здание покупаем. В ходе реконструкции могут всплыть разные особенности, например замена фундамента", — говорит Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
Кроме того, есть сложности с приспособлением старых домов под современное использование: планировки квартир получаются неэргономичными, слишком большого метража и т. д. Есть вопросы со строительством подземных паркингов, которые необходимы для жилых домов высокого класса.
У объектов культурного наследия есть и другие минусы. Скажем, сложно реализовать современные фишки, которые свойственны новостройкам (большие оконные проёмы, террасы). Не всегда достаточно места для полноценного благоустройства внутренней территории.
Чтобы получить качественный жилой комплекс, требуются большие инвестиции. "Надо провести капитальный ремонт, замену инженерных систем, ремонт фасадов, кровли. Плюс к этому за счёт девелоперов осуществляется укрепление фундаментов и несущих конструкций находящихся рядом зданий. Это долгая и кропотливая работа", — рассказывает Виталий Бахарев, директор ГК "Альфа Фаберже".
Но в случае удачной локации можно получить проект премиум–класса. "Есть примеры Cheval Court на Конюшенной пл., 2, где стоимость квадратного метра превышает 2 млн рублей или Дома Балле рядом с Мариинским театром", — рассказывает Александр Беляев, генеральный директор "BEYOND.Санкт–Петербург" (ex "Engel & Völkers Санкт–Петербург").
При этом спрос на такие проекты есть. "И региональные клиенты, и москвичи приезжают и говорят: покажите нам историческое здание", — рассказывает Виталий Бахарев.
В ближайшее время "Физика девелопмент" выведет на рынок проект на Галерной, 20. Ведутся работы на Малом пр. Петроградской стороны (дома № 79, 81 и 83). Есть вариант совместить старое и новое строительство. Классический пример — проект "Охта групп" "Мытный двор", где к историческим 14,4 тыс. м2 построят еще 22,7 тыс. "квадратов".
Раз–два — и готово
Но если строительство дорогого жилья невозможно (не та локация, плохое окружение и т. п.), можно пойти другим путём. Например, провести капитальный ремонт старых расселённых домов. Чаще всего такие объекты покупаются на торгах у города, после чего достаточно быстро приводятся в порядок.
У такой схемы есть свои недостатки — например, она не допускает серьёзных изменений планировки и количества квартир. В принципе "распилить" всё здание на студии можно, но достаточно сложно.
Зато есть и преимущества, главное из которых — требуется меньше согласований. Например, не надо получать разрешение на строительство. Помимо глобальной экономии времени, которая, безусловно, приводит и к экономии в деньгах, такие проекты освобождаются от согласований на Градостроительной комиссии, которая их просто "не видит". А значит, не будет дополнительной соцнагрузки, которая обычно составляет около 20 тыс. рублей на 1 м2 продаваемой площади.
В итоге квартиру в капитально отремонтированном доме можно купить гораздо дешевле, чем в новостройке в той же локации. Но есть и минусы. "В данном случае очень тяжело получить квартиру современной планировки. То есть по сути покупатель будет переплачивать за лишние ненужные ему метры, в отличие от новостройки", — говорит Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы "Аквилон".
Впрочем, участники рынка отмечают, что в городе не так много зданий, которые подходят для реализации проектов реконструкции. Во–первых, не в счёт памятники и вновь выявленные памятники, не говоря уже про исторические здания. В их отношении слишком много бюрократических препон, требуются согласования КГИОП и велики градозащитные риски, причём порой внезапные. Во–вторых, мало кто готов работать с объектами площадью до 1,5–2 тыс. м2: небольшой объём при сопоставимых административных издержках делает их непривлекательными.
Знать, что делать
Сейчас, по оценкам экспертов, в Петербурге стоят расселёнными более 1 тыс. аварийных домов. "Впрочем, сюда входят как дачи и бараки в пригородах, так и вполне качественные дома в очень привлекательных локациях. Постепенно город их продаёт, но в целом ситуация не меняется", — говорит один из участников рынка.
Проблема в том, что в городе нет понимания и решения, что с этим имуществом делать. Причём этого понимания нет уже около 15 лет. Фонд имущества Санкт–Петербурга когда–то создавал списки аварийных расселённых домов, чтобы сформировать программу их продажи. Чтобы здания выставить на торги, надо получить согласование городских комитетов. А дальше начинались трения: "Нет, это здание нам нужно для программы “Молодёжи — доступное жилье”, это здание для другой программы".
Решения если и принимались, то долго. В итоге на торги попадали 5–10 зданий в центре. Остальные так и стоят и медленно разрушаются, вместо того чтобы получить вторую жизнь.
