Раньше, купив квартиру на стадии котлована, а потом продав её перед самой сдачей, можно было заработать до 100% прибыли. Сейчас доходность сократилась до 10–15%. Впрочем, изменилась и цель инвестирования — теперь это не столько заработок, сколько сохранение денег.
Прекрасное прошлое
Ещё несколько лет назад цены на строящуюся недвижимость росли на 15–20–40%, а то и на все 100% в год. К примеру, купив квартиру на стадии котлована в мае пандемийного 2020 года из расчёта 125 тыс. рублей за "квадрат" и продав её спустя 2 года за 210 тыс. рублей, можно было заработать 85 тыс. с каждого метра, или 68% прибыли за 2 года. Если углубиться в ещё более далёкие времена, например в 2008 год, то прибыль за 3 года могла составить и 300%. К примеру, купив на старте квартиру в проекте "Gusi Лебеди" по 45 тыс. рублей за метр, на финише проекта её можно было продать по 120–140 тыс за метр. Сейчас всё гораздо скромнее. Так, по оценке Александра Гуторова, вице–президента ГК "Страна Девелопмент", руководителя блока маркетинга и продаж, доходность вложений в строящуюся недвижимость составляет примерно 8–12%, или размер инфляции.
На старте действия программы льготной ипотеки и в период пандемии доля инвестиционных покупок в отдельно взятых высоколиквидных проектах могла достигать даже 30%. В настоящее время, когда экономическая ситуация изменилась, ставки по ипотеке и цены на новостройки выросли, доля таких сделок не превышает 10%.
“
"За последний год произошло снижение доли инвесторов. Год назад вкладывались в недвижимость для сохранения своих денег. А сейчас инвесторы, которые готовы вкладывать денежные средства, смотрят в сторону коммерческой недвижимости, где окупаемость выше. Также необходимо учитывать, что многие инвесторы вывели свои капиталы за границу", — говорит Александр Гуторов.
Доля инвестпокупателей сократилась и в сегменте апартаментов, отмечает Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы "Аквилон". "Недвижимость приобретается в основном для проживания, а не как доходный инструмент. Интерес к апартаментам снижается из–за постоянных споров вокруг данного типа жилья, а также из–за более сложных инструментов покупки. Так, например, ипотечные ставки по апартаментам составляют 12%, в то время как по жилью — до 6%. А клиенты сейчас в основном ориентируются на ставку и размер ежемесячного платежа", — говорит она.
Спасти и сохранить
Сами инвесторы стали осторожнее. "С 2022 года изменилась стратегия: если раньше в основном они получали доход на росте стоимости квартиры по мере строительства, то теперь большинство инвесторов стремятся сохранить вложения, предпочитая универсальный вариант стратегии — приобретение объектов, которые можно и перепродать, и сдавать без потерь", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Сейчас нет никаких предпосылок, чтобы цены на строящееся жильё начали снижаться, уверена Анна Боченкова, директор по маркетингу СК "Дальпитерстрой". "Так или иначе они будут привязаны к курсу рубля, стоимости кредитов и другим экономическим факторам", — говорит она. Но и лёгкого заработка ожидать не стоит. "Приобретать жильё только для сдачи в аренду не очень выгодно, так как цены в этом сегменте просели. Старый проверенный способ — покупка квартиры “на котловане” и последующая продажа после введения дома в эксплуатацию. Правда, поскольку рынок сейчас “стоит”, быстрой продажи ожидать не стоит, но своего покупателя квадратные метры рано или поздно всё равно найдут", — считает Анна Боченкова.
Девелоперы предлагают разнообразные программы, чтобы заинтересовать инвесторов. "Например, рассрочки. В большинстве случаев для инвесторов выгодно брать рассрочку без увеличения стоимости объекта. Это минимальное вложение денежных средств и не нужно дополнительно “вынимать” деньги из других инвестиционных продуктов", — разъясняет Александр Гуторов.
Взять оптом
При этом на рынке остались те, кто покупает не по одной квартире, а берёт сразу этаж или, например, подъезд. "Сейчас есть инвесторы, которые совершают оптовые покупки, чаще выходят к застройщику с предложением об индивидуальной схеме оплаты договоров долевого участия. Данная категория предпринимателей планирует получать пассивный доход с арендного бизнеса с помощью привлечения частных брокеров или небольших управляющих компаний", — рассказывает Татьяна Халилова, и.о. директора департамента продаж GloraX.
Эти инвесторы не очень любят лишний риск. "Отвечая на вопрос, кто они, можно сказать — люди, которые обладают достаточным капиталом и в меру консервативны, они считают, что лучшее средство для сохранения и приумножения денег — это недвижимость. Каждый кейс инвестора уникален и рассматривается в индивидуальном порядке", — говорит Александр Гуторов.
С ним согласна Анна Боченкова. "При приобретении квадратных метров риск потерять вложенные сбережения стремится к нулю, чего нельзя, к примеру, сказать о ценных бумагах. Кстати, сегодня наметилась явная тенденция перевода активов с фондовой биржи в недвижимость. Если вкладываться в драгоценные металлы (слитки и монеты), то нужно понимать, что в нашей стране правила их оборота более жёсткие, чем за границей, и дельта между покупкой и продажей весьма ощутимая. Вкладываясь в недвижимость, особенно в студии или однокомнатные квартиры, покупатель практически не рискует, при этом извлекать доход можно до реализации этого актива путём сдачи в аренду", — уверена эксперт.
Купить необычное
Как говорят участники рынка, сейчас единственный вариант заработать на строящейся недвижимости — купить что–то необычное. "В прошлом разница доходности при инвестировании в строящуюся недвижимость на стадии котлована могла достигать 10–15% годовых. Однако сегодня такую прибыль можно получить, лишь вложившись в трофейную недвижимость — объекты с уникальным расположением, например премиальную недвижимость или иногда бизнес–класса. Однако инвесторов мотивирует не только доходность. Они также стремятся приобрести квартиру статуса, которая соответствует их личным амбициям и желанию жить именно в этой локации и здании", — уверена Елена Ширшова, директор по маркетингу ГК "Альфа Фаберже".
С ней согласен Александр Беляев, генеральный директор Beyond. "На мой взгляд, в настоящее время у покупателей–инвесторов есть возможность не только сохранить свои средства, но и увеличить их. Приобретение дорогой недвижимости помогает защитить накопления от инфляции и валютных рисков. Многие инвесторы в настоящий момент ожидают развития ситуации. Они считают, что цены на элитку начнут падать. Однако, скорее всего, этого не произойдёт", — говорит он.
Покупка двух и более квартир сейчас встречается и в элитных объектах. "И скорее это не инвестиционная покупка, а покупка для себя с целью увеличения площади проживания путём объединения двух квартир в одну. Большинство застройщиков стараются предоставить скидку за повторную покупку", — уверена Ольга Трошева.
