В Петербурге в январе–мае 2023 года, по данным Центрального банка, выдано 23,6 тыс. ипотечных кредитов. Это всего на 0,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было оформлено 23,4 тыс. ипотек. При этом в деньгах рынок вырос сразу на 10%: в текущем году банками на покупку жилья предоставлено 121 млрд рублей по сравнению со 110 млрд годом ранее. В итоге общая задолженность по ипотеке жителей города достигла 965 млрд рублей, увеличившись с начала года на 7%, или на 17% в годовом выражении.
Рекорд не побит
Все предпосылки для достижения рекордов прошлых лет сложились в начале весны. Однако превысить показатели 2021 года кредиторам не удалось. В тот год в Петербурге за 5 месяцев было выдано 36,8 тыс. кредитов на 146 млрд рублей. Если сравнивать текущую ситуацию с успешным 2021–м, нынешние итоги рынка ипотеки меньше на 17% в денежном и на 36% в количественном выражении. В марте–июне 2022–го ипотечное кредитование в РФ, напомним, фактически приостановилось. Как из–за осторожной политики кредиторов в части оценки платёжеспособности заёмщиков, так и из–за установленных заградительных ставок по кредитам, которые были повышены вслед за ключевой.
От итогов нынешнего мая кредиторы ждали многого: во–первых, в последний месяц весны всегда растёт спрос на покупку жилья, во–вторых, кредиторы активно использовали предстоящие ограничения со стороны регулятора. В марте стало известно, что с 1 июня вводятся различные надбавки к коэффициентам риска для банков. Это должно привести к удорожанию ипотеки для массового клиента. Так, изменения затронут тех заёмщиков, которые оформляют ссуды на покупку жилья с первоначальным взносом менее 20% и при долговой нагрузке (доля дохода, направляемого на погашение текущих кредитных обязательств) выше 60%. С 1 января 2024 года регулятор вновь ужесточит требования, которые затронут уже ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 30%. Меры направлены на снижение рисков так называемого "ипотечного пузыря", то есть приведут к удорожанию ипотеки и сокращению объёмов выдач в данном сегменте.
Аналогичный ажиотаж был зафиксирован в конце минувшего года, когда рынок находился в ожидании предстоящей отмены льготных программ и запрета "околонулевых" ставок на первичном рынке жилья. Подобное нагнетание позволило банкам заметно нарастить объёмы выдач на рынке строящегося жилья. В итоге при росте цен на "квадрат" заметно увеличились и объёмы выдач в денежном выражении.
По оценкам аналитиков банка "Дом.РФ", в итоге средний ипотечный платёж на первичном рынке жилья по РФ достиг 31 тыс. рублей в месяц, увеличившись на 19% с ноября прошлого года. В Ленобласти и Петербурге рост платежа значительнее из–за большего роста ставок — на первичке он вырос на 30%, с 24–25 тыс. рублей в ноябре прошлого года до 31–33 тыс. по итогам мая. Для сравнения: в декабре на этом рынке в городе было оформлено 3,3 тыс. ипотек, в мае — 2,2 тыс. С другой стороны, по мере стабилизации ситуации (и, очевидно, заблаговременного ужесточения требований со стороны кредиторов к заёмщикам) произошло снижение средней суммы кредита. Так, в Петербурге с января по май текущего года она снизилась на 6%, с 5,3 млн до 4,95 млн рублей. На первичном рынке падение составило 14%, с 6,15 млн до 5,28 млн рублей.
Как отмечают эксперты, средняя ставка на рынке первичного жилья в России по итогам мая практически не изменилась и осталась на уровне апреля, вблизи 6% годовых. Ставки заметно выросли с конца прошлого года, с 3,5 до 6%. Основной причиной стало как раз сокращение выдач ипотеки по "околонулевым" ставкам.
При этом на Северо–Западе с его наиболее массовым предложением со стороны застройщиков на подобные программы ставки выросли сильнее всего: в Ленобласти — с 2 до 5,7%, в Петербурге — с 2,5 до 5,8%. Период интенсивного повышения пришёлся на апрель.
Курс на вторичку
Ситуация на рынке ипотеки стабильна: срок действия государственных льготных программ на рынке строящегося жилья заканчивается лишь через год, летом 2024–го. Однако уже сейчас банки отмечают смещение покупательского спроса на сегмент готового жилья. По данным ЦБ РФ, в декабре половина выдач приходилась на строящееся жильё, в мае доля опустилась до 39%.
“
"В 2023 году основным сегментом ипотечных кредитов по–прежнему остаётся вторичный рынок, на долю которого приходится больше половины всех выдач, — отмечает Ирина Илясова, начальник управления по Северо–Западному федеральному округу “Росбанк Дом”. — В начале года разница в цене новостройки и недвижимости на вторичном рынке доходила до 10–15% в пользу последней, что, конечно, влияет на формирование спроса".
Как сообщили "ДП" в Газпромбанке, доля кредитов на вторичном рынке выше. В пресс–службе Северо–Западного банка Сбербанка отметили: доля ипотеки на вторичное жильё доходит до 60%.
Рынок ждёт движений со стороны государства, которое намекает на распространение субсидирования ставок уже на готовое жильё.
“
За 5 месяцев 6 тыс. клиентов Петербурга и Ленобласти получили в ВТБ ипотеку более чем на 38 млрд рублей. Это превышает как прошлогодние показатели за аналогичный период, так и результаты 2021 года. Мы фиксируем стабильный спрос на льготные программы в новостройках. В январе–мае по ним выдано 3,5 тыс. кредитов на 24 млрд рублей. По нашим оценкам, сегмент жилищного кредитования растёт за счёт перераспределения интереса заёмщиков с первичного на вторичный рынок недвижимости. Так, с января по апрель доля сделок на готовое жильё выросла более чем в 2 раза, превысив 55% в объёме ипотечных продаж.
Александр Вялков
начальник управления розничных продаж ВТБ в Санкт–Петербурге и Ленинградской области
“
Рынок ипотеки в Петербурге и Ленобласти восстанавливается медленнее, чем по стране в целом. Так, если по РФ в апреле–мае 2023 года выдачи ипотеки на 35–40% превышали среднемесячное значение 2022 года, то в Петербурге и ЛО — на 25–28%. При этом спрос на ипотеку в области растёт сильнее, чем в городе: из–за более низких цен он мигрирует в соседний регион. Кроме того, рынок жилья ЛО меньше страдает от градостроительных ограничений, из–за которых в том числе в Петербурге сокращается портфель строительства. В июне выдачи ипотеки по РФ окажутся на уровне или чуть выше мая — около 160 тыс. кредитов на 580–590 млрд рублей. В Петербурге и Ленобласти банки могут выдать около 8 тыс. кредитов на 35–38 млрд. Дальнейшая динамика рынка будет во многом зависеть от действий Банка России.
Игорь Кузавов
вице–президент банка "Дом.рф"
