Независимые девелоперы стали активно привлекать сетевые управляющие компании для своих проектов сервисных апартаментов.
На этой неделе сразу два новых проекта перешли под крыло сетевых УК. Так, Ye’S выступит консультантом проектирования и строительства сервисного апарт–отеля на Камышовой улице, который возведёт ООО "Специальный застройщик К–25". Компания связана с подмосковным застройщиком "РК–Газсетьсервис". Объект на 860 апартаментов площадью около 50 тыс. м2 впоследствии будет работать под брендом Ye’S. Объём инвестиций в проект составил около 6 млрд рублей.
Ещё одно соглашение подписали DVA Group и "МТЛ. Управление недвижимостью". Оно касается управления строящимся комплексом сервисных апартаментов комфорт–класса на Московском шоссе стоимостью 3,6 млрд рублей. Новый комплекс из четырёх 16–этажных корпусов общей площадью 24 тыс. м2 будет работать под брендом Avenue–Apart.
До сих пор такие сделки носили единичный характер. В начале года Ye’S взяла в управление строящийся апарт–комплекс Lider, до этого в 2021 году Avenue–Apart получила проект апарт–отеля на площади Мужества. Но как говорят участники рынка, число подобных сделок будет нарастать одновременно с выходом на рынок непрофильных девелоперов.
Не пропасть поодиночке
Сейчас в Петербурге работают шесть сетей апарт–отелей, в управлении которых находится около 20 объектов. Правда, в основном это собственные проекты управляющих компаний.
Участники рынка считают решения независимых девелоперов привлечь сторонние УК правильными. "Девелоперы, которые только выходят на рынок сервисных апартаментов, стремятся не усложнять себе жизнь вопросами управления и минимизировать собственные риски. Сетевая УК с хорошей историей и успешным портфелем объектов, которые приносят высокую доходность инвесторам, способна закрыть множество вопросов девелопера более эффективно", — говорит Юлия Шмидт, генеральный директор сети отелей Vertical.
"Сегодня создание собственной УК для девелопера оправданно, только когда в планах намечено серийное строительство апарт–отелей. Если это пробный шар, то имеет смысл привлечь опытных участников рынка — как минимум для консультации по проекту, как максимум — на весь цикл реализации проекта. Это позволит избежать ошибок новичка, сэкономить деньги и быстрее закрыть продажи. Кроме того, грамотная УК может поддержать продажи, так как инвесторы чётко понимают, кто зарабатывает для них после сдачи объекта", — соглашается Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service.
При этом издержки девелопера для привлечения внешней управляющей компании даже на самых ранних этапах проекта несущественны, говорят эксперты.
Впрочем, не всегда сотрудничество оказывается взаимовыгодным. Так, 5 лет назад Docklands development разорвала сотрудничество с управляющей компанией Zenith Property Management, которая была привлечена для управления апартаментами в лофт–квартале Docklands на Васильевском острове. Основной претензией к оператору была неспособность обеспечить заявленную доходность апарт–отеля, что привело к прекращению выплат инвесторам.
Двукратное снижение
По данным Nikoliers, в первом полугодии 2023 года объём зарегистрированных сделок с апартаментами в Петербурге снизился более чем в 2 раза по сравнению с прошлым годом: было куплено 614 лотов. "Снижение произошло за счёт сервисного формата (467 лотов), в несервисных проектах на фоне активного пополнения предложения мы наблюдаем рост спроса — 147 лотов, в 3 раза больше, чем год назад", — рассказывает Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers.
По сравнению с концом 2022 года средневзвешенная цена на апартаменты выросла на 4%, составив 268,9 тыс. рублей за 1 м2. При этом в сервисном формате рост составил 6% (276,7 тыс. рублей), а несервисные апартаменты подешевели на 4% — до 234,9 тыс. рублей.
Впрочем, эксперты говорят, что сегмент псевдожилья, по имеющимся данным о статистике цен на рынке, себя в Петербурге пока оправдывает слабо.
"С прошлого года, когда этот сегмент был на пике, он потерял порядка 30% от средней цены. Есть категории эксклюзивных апартаментов, которые привлекают расположением, и управление там не требуется. Точнее, там иное управление, не связанное со сдачей в аренду. Предложение несервисных апартаментов, скорее всего, будет испытывать серьёзное ценовое давление", — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
