Рынок апартаментов рухнул в 2023 году вдвое. Но, по словам участников рынка, начал восстанавливаться.
Первое полугодие 2023 года оказалось плодотворным в части запусков новых апартаментов: рынок пополнился шестью проектами общей площадью более 50 тыс. м2, или около 1,4 тыс. апартаментов, подсчитали в Nikoliers.
Половина из вышедших на рынок площадей пришлась на проект AVENUE APART PULKOVO, который реализует DVA Group на Московском шоссе, 13, в районе станции метро "Звёздная". К 2026 году там планируется построить апарт–отель из четырёх корпусов на 959 номеров. Общая площадь комплекса — 24 тыс. м2.
Кроме того, на рынок вышло ещё два проекта массмаркет–класса Wow–apart ("КСК Групп") и "Вольта" (ПИК); премиальные проекты ZEN GARDEN и Astrvm (Yard Group); и проект несервисных апартаментов River Beach Apart (Constanta Development).
При этом, по данным Nikoliers, продажи апартаментов в первом полугодии составили 614 лотов против 1,4 тыс. лотов за аналогичный период прошлого года. Снижение произошло главным образом за счёт сервисного формата (467 лотов, –65%).
Антон Агапов, директор по развитию сети апарт–отелей YE’S, тем не менее видит признаки восстановления спроса в крупных регионах страны.
“
"Показатели II квартала 2023 года на 19% выше, чем за аналогичный период прошлого года и I квартал этого года. В условиях турбулентности инвесторы стараются сохранить свои средства и выбирают наиболее надёжный и стабильный актив", — рассказывает он.
С ним согласен генеральный директор DVA Group Дмитрий Ходкевич. "Спрос восстановился, это мы видим по нашему проекту, где с июня шло предварительное бронирование. На 5% апартаментов уже заключены предварительные договоры купли–продажи. Это показывает повышенный интерес к инвестициям в доходную недвижимость. С августа мы открываем продажи", — говорит он. При этом начинает расти ожидаемый доход. Как говорит Дмитрий Ходкевич, при стоимости апартамента 4 млн рублей он составит 11% годовых.
"По сравнению с концом 2022 года средневзвешенная цена на апартаменты выросла на 4%, составив 268,9 тыс. рублей / м2, при этом в сервисном формате рост на 6% — 276,7 тыс. рублей / м2, в несервисном снижение на 4% — 234,9 тыс. рублей / м2", — подсчитала Арина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers.
Туристы выручают
Как говорят участники рынка, главная причина восстановления интереса к рынку апартаментов — растущий туристический поток. В первом полугодии 2023 года, по оценкам IPG.Estate, Петербург посетили 4,12 млн туристов. Основной вклад в этот показатель внесли граждане России, доля которых в общем числе приехавших в город составила 96%. Совокупно внутренний туризм обеспечил 3,94 млн гостей.
"Динамика туристического потока на июль 2023 года даёт возможность оптимистичных прогнозов, поскольку высокий сезон на рынке Санкт–Петербурга ещё продолжается. Несмотря на отсутствие гостей из Китая, до конца 2023 года мы ожидаем, что количество туристов, посетивших Санкт–Петербург, приблизится к 9 млн человек", — прогнозирует Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG Россия.
В свою очередь, апарт–отели прилагают усилия для максимизации валовой выручки. "Благодаря российским путешественникам и росту туристического потока сегмент апарт–отелей продолжает давать неплохую рентную доходность частным инвесторам, за счёт чего и продолжается прирост проектов. Сегодня мы фиксируем среднюю загрузку в объектах размещения около 67%", — говорит Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management.
По данным IPG.Estate, по итогам первого полугодия 2023 года средняя загрузка коллективных средств размещения Санкт–Петербурга составила 65%, увеличившись на 5 п. п. в сравнении с 2022 годом. При этом загрузка апартаментов выросла на 85–90%.
"В последнее время удавалось достигать отметки 90%. Добиться эффективной реализации проекта можно только при сохранении качественного обслуживания клиентов. Команда УК должна обладать компетенциями в разных областях, так как взаимодействует и с девелопером, который возводит комплекс апартаментов, и с собственниками номеров в апарт–отеле, обеспечивая им доход от их активов, и с гостями, комфорт и благополучие которых становятся залогом коммерческого успеха объекта", — резюмирует Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service.
Псевдожильё уходит
При этом, по словам экспертов, сегмент псевдожилья, который в конце прошлого года набирал обороты, теряет свои позиции. "С прошлого года, когда этот сегмент был на пике, он потерял порядка 30% от средней цены. Есть категории эксклюзивных апартаментов, которые привлекают расположением и управление там не требуется. Точнее, там иное управление, не связанное со сдачей в аренду. Предложение несервисных апартаментов, скорее всего, будет испытывать серьёзное ценовое давление. С одной стороны, есть сервисные апартаменты с понятной моделью доходности и даже гарантиями таковой. С другой — рекреационные и премиальные апартаменты, которые в своей нише чувствуют себя отлично. Наконец, жилая недвижимость для покупателей сейчас в перспективе выглядит более привлекательной, нежели несервисные апартаменты", — уверен Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
"Доля сервисных апартаментов в предложении также увеличилась по сравнению с 2022 годом и составила в Петербурге 83% — это 29 апарт–отелей, порядка 13 тыс. юнитов, а в Москве 25%, 22 апарт–отеля на 7400 номеров", — посчитал Антон Агапов.
Дмитрий Ходкевич уверен, сервисные апартаменты остаются востребованным продуктом на рынке недвижимости Петербурга. "Особенно рядом с метро, в локациях и районах с развитой транспортной, социальной и деловой инфраструктурой, как у нас в Московском районе. Близость аэропорта Пулково и конгрессно–выставочного центра “Экспофорум” обеспечит стабильный приток гостей апарт–отеля, прибывающих в наш город по работе, а удобные транспортные развязки, наличие ведущих вузов города и страны, а также собственная инфраструктура понравятся отдыхающим и учащимся", — резюмирует Дмитрий Ходкевич.
Время отдыхать
Ещё один растущий сегмент — рекреационные апартаменты. Спрос на них остаётся стабильным, несмотря на снижение покупательской активности на рынке жилья и городских апартаментов. За первое полугодие 2023 года было реализовано более 50 таких апартаментов, что соответствует среднему квартальному показателю 2022 года. В основном этот объём продаж сформирован проектом "BEREG.Курортный".
"Рекреационные апартаменты подходят не только для сезонного пребывания, но и для постоянного благодаря проработанной концепции и большому спектру инфраструктуры. Существующие проекты рекреационных апартаментов по качественным характеристикам соответствуют квартирам и несервисным апартаментам бизнес– и премиум–класса", — рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
Аналитики Nikoliers посчитали: в среднем по проектам рекреационных апартаментов, реализующихся в Курортном районе Петербурга, рост цен со старта продаж составил около 20–22%. При этом спрос на такую недвижимость не снижается в отличие от спроса на квартиры и городские апартаменты.
