В чём остаётся консервативной и как меняется строительная отрасль, что задаёт тренды будущего, "ДП" рассказал собственник девелоперской компании ГК "ПСК" Максим Штерн.
Как бы вы описали строительный рынок Петербурга и Ленобласти с точки зрения конкуренции и качества продукта?
— В девелопменте есть общее правило. Формулироваться оно может по–разному, но суть одна: новый проект компании должен выигрывать у предыдущего в своём классе. Ему следуют все, и только так может быть выдержана конкуренция. В нашем городе и в области она очень велика, у покупателей большой выбор.
Каждый новый дом — это новый продукт на рынке с довольно коротким циклом: от 2 максимум до 5 лет. Проектирование, строительство, продажи, ввод в эксплуатацию и заселение. Это обуславливает относительно быструю оборачиваемость трендов. Лидирует в данном процессе премиальная недвижимость, которая и двигает новые тренды. Массовое строительство, комфорт–класс идут следом. И здесь задача также в постоянном обновлении продукта. Условная стабильность в этом аспекте фактически будет являться деградацией.
Что будет влиять на развитие рынка в ближайшие годы?
— Сегментация становится всё более условной. Она уходит в профессиональные оценки, разграничивает рыночные срезы. Например, внутри элитной недвижимости есть несколько подкатегорий. Это удобно при оценке конкуренции и доли рынка в том или ином ценовом диапазоне. У покупателей логика оценки несколько иная.
Например, строится дом в историческом районе, рядом с водой. Собственный архитектурный проект, под него создан ландшафтный дизайн, подобраны материалы, комплектуется сложная инженерная часть и так далее. Все понимают, что это недешёвая недвижимость.
Аналогично и в комфорт–классе — есть параметры от сугубо визуального восприятия до объёма озеленения, достаточности детских садов и школ, соответствия планировок запросам и так далее. Каждый является носителем своей концепции, которая также меняется. Поэтому ключевое влияние на развитие рынка оказывают потребности и возможности девелоперов эти запросы удовлетворить.
Максим Штерн
Какими будут проекты жилой застройки с точки зрения архитектуры уже через 5 лет?
— Внешний вид во многом определяется высотным регламентом. В тех районах, где подобных ограничений нет, мы долгое время наблюдали высокую этажность, даже не всегда оправданную с точки зрения будущего восприятия новых районов. В конце концов, красивый фасад на 30–этажном здании делать дорого. Сейчас есть большой спрос на мало– и среднеэтажные дома. В ближайшие 5–10 лет он будет удовлетворяться.
С точки зрения архитектуры революций ждать не приходится. Петербург слегка обжёгся в нулевые годы на смелых экспериментах. Не то чтобы теперь все побаиваются. Просто нет необходимости в авангардных решениях. Лучше, когда город обновляется эволюционно, постепенно меняя облик. А что касается исторических районов, то здесь обновление облика и вовсе должно идти аккуратно.
А с точки зрения технологий?
— Строительство — консервативная отрасль. И я скажу, что это хорошо. Да, стартапы в этой сфере явление редкое. Но дома также нужно эксплуатировать, поэтому экспериментальные решения влияют на качество всего жизненного цикла здания. Это не подход из категории "лучше проще, да лучше". Просто во главе угла проверенные и надёжные решения. Повторюсь, это правильно.
Решения, в корне меняющие техпроцесс, периодически появляются. Но он всегда становится дороже, появляется множество нюансов. Грубо говоря, бетононасос и подъёмный кран при возведении монолитного здания с той же производительностью и надёжностью пока ничто не заменит. Но что точно развивается и делает это постоянно, так это материальная часть. Например, появление новых поколений теплоизоляции или систем управления инженерными сетями.
Какие новации будут появляться в сфере маркетинга?
— Есть интересный момент, характерный для многих рынков, где большая конкуренция. Помимо основного вида деятельности, строительства, у девелоперов возникла и укрепляется необходимость не просто присутствия в информационной среде, но создания своих продуктов. Каналов и ниш в этом направлении довольно много, компании приходят к своим наборам, под свои основные экономические задачи. Но так или иначе хороший девелоперский продукт сегодня включает в себя и информационную составляющую.
Каковы интересы бизнеса с точки зрения освоения территорий?
— Петербург, в отличие от Москвы, добрался до второго десятилетия XXI века с неплохим свободным земельным банком в составе административных границ. Это бывшие сельскохозяйственные и просто свободные территории. Например, в Пушкинском, Московском, Красносельском и Петродворцовом районах. Развитие здесь жилой застройки и инфраструктуры было лишь вопросом времени.
Девелоперы следуют фактическим возможностям. Если появляется участок с нормальной перспективой его подготовить и согласовать проект, то он будет освоен. У нас есть подобный проект на территории бывшего завода "Петрохолод". Также у нас есть проект малоэтажной застройки на Пулковском шоссе, в той самой бывшей свободной и осваиваемой сейчас части Московского района. И в исторических локациях мы тоже работаем, точечно. Начали строительство дома в Центральном районе. В целом, если посмотреть на наш портфель по категориям, по нему можно составить оценку направлений, по которым сейчас развивается девелопмент в Петербурге.
Что сегодня определяет успешность проекта?
— Мы предъявляем примерно одни и те же требования к параметрам жилых домов от эпохи к эпохе. Комфортно, безопасно, красиво.
Поэтому и условие всего одно, оно не меняется. Это актуальность проекта. Но есть важный нюанс. Под актуальностью понимается соответствие реалиям и имеющимся трендам. Однако у недвижимости куда более долгий срок службы, чем у всего остального из мира материального. Поэтому актуальность необходимо закладывать и тому, что будет. Это общие ожидания от будущего, тенденции социального и технического развития, картины потребления, уровня жизни. Даже моды, в конце концов. Решение этой непростой задачи во многом интуитивно. Например, ликвидность советского фонда недвижимости отличается внутри даже отдельно взятых периодов. Чем больше проект был актуализирован на будущее, тем дольше остаётся в категории качественного и ценится на имеющемся теперь уже рынке.
Какие тренды сегодняшнего дня останутся актуальными надолго?
— Сейчас уже стоит думать о том, что будет через 20 и через 40 лет. Рост Петербургской агломерации ставит вопрос о плотности застройки. Она тем меньше, чем дальше её расположение от крупных центров занятости. Если будет ещё большее смещение в сторону удалённой работы, то ничего не меняется — спрос на малоэтажную застройку, о котором я говорил, в таком случае сохраняется. Такой параметр выводится для некоторых территорий при любом раскладе и является устойчивым.
Что ещё нужно учитывать в стратегическом планировании девелопмента?
— Петербург сейчас опережает многие соседние регионы по показателям экономического и социального развития, следовательно, есть спрос на город как таковой и на жильё в нём. Если ситуация будет меняться, то мы получим предпосылку к возможному снижению спроса в перспективе. Или же он трансформируется в своей структуре.
Есть интересные социальные факторы. Поколение, которому сейчас от 15 до 20 лет, ведёт себя иначе. Например, владение чем–либо дорогим, как недвижимость, подчас не является для них ценностью и целью. То есть аренда вполне может в перспективе составить конкуренцию продажам. И к этому тоже нужно быть готовыми.
