Покупатели приобретают меньше жилья, застройщики выводят меньше новых проектов. Такова сегодня реальность петербургского рынка, который теряет объёмы как спроса, так и нового предложения.
Материал подготовлен для специального выпуска "Делового Петербурга" ко Дню строителя. Планы постоянных и новых игроков петербургского рынка недвижимости, а также параметры выбора лучшего застройщика в городе — от соблюдения сроков сдачи до клиентоориентированности и финансовых программ. Спецвыпуск доступен уже сегодня в розницу и по подписке
на сайте dp.ru
.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), в агломерации по итогам первого полугодия объём спроса составил 1,2 млн м2, или 30,0 тыс. сделок. Объём сделок в мае–июне 2023 года сравнялся с пиковыми значениями периода восстановления спроса в августе–сентябре 2022–го (5,6–5,9 тыс. сделок). Но это в 2–3 раза меньше, чем пару лет назад, когда в год продавалось по 4–5 млн м2 жилья. При этом происходит стабилизация средних цен практически во всех сегментах и в городе, и в пригородной зоне. Колебания в сегменте массмаркет — в диапазоне 1%. В итоге средние цены в массмаркете в Петербурге — 216,4 тыс. рублей за м2, в пригородах — 143,2 тыс. Можно увидеть, что рынок вышел "на плато" — так всегда происходит после активного роста. Эта же тенденция наблюдалась и ранее. Существенного роста цен, как и снижения, эксперты не ожидают.
“
"Сейчас рынок снова выходит на некий виток стабильности, выводятся новые проекты, устойчиво растёт спрос, обусловленный не только сезонностью, но и затишьем в негативной новостной повестке, даже стремительно растущий курс валют не пугает, а скорее мотивирует вкладываться в более стабильные активы, такие как недвижимость. Хотя спрос, конечно, перестроился, всё больше покупателей выбирают проекты высокой и максимальной степени готовности, так, к примеру, у нас устойчивый поток покупателей, которых интересуют сданные и вот–вот сдающиеся проекты компании", — рассказала директор отдела продаж ГК "Полис" Анастасия Иващенко.
Вывод проектов на рынок стал немного активнее, чем ранее. "Например, во II квартале активность застройщиков по выводу нового предложения была выше уровня поглощения: 876 тыс. м2 нового предложения (+62% от м2 по сравнению с I кварталом 2023 г.), или 19,8 тыс. квартир (+49% от квартир по сравнению с I кварталом 2023 г.). За первое полугодие 2023 года на рынок Петербургской агломерации выведено 1,4 млн м2 нового жилья, или 33,0 тыс. квартир", — говорит Ольга Трошева, директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
"Застройщики начали внимательнее работать с продуктом и его стоимостью, например, с российскими аналогами материалов для отделки, озеленения, дворовых пространств и в целом монолитно–каркасных работ. Поэтому сейчас основная тенденция, которую первично не будет видеть покупатель: застройщики будут работать над сохранением цен, корректировать себестоимость, чтобы максимально нивелировать для клиентов растущую ставку. В том числе за счёт разнообразных финансовых инструментов, которые предлагают банки", — считает Александр Гуторов, вице–президент ГК "Страна Девелопмент", руководитель блока маркетинга и продаж.
По оценке консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в структуре спроса в июне 2023–го доля сделок с привлечением ипотеки составила 87% (и в среднем по итогам первого полугодия). Субсидированные программы в структуре ипотеки во II квартале 2023 года снизились почти до нуля (в декабре 2022–го они занимали наибольшую долю). 60% ипотечных кредитов оформляется по индивидуальным программам, наибольшую долю среди которых занимает траншевая ипотека.
На конец II квартала 2023 года объём предложения оценивается в 4,4 млн м2, или 100,8 тыс. квартир (+3% к I кварталу 2023–го). Доля пригорода в структуре предложения — 32%.
“
"Объём предложения на петербургском рынке недвижимости сокращается, однако эта тенденция вполне ожидаема на фоне снижения спроса. Такой баланс сохранится и в дальнейшем — невидимая рука рынка сама выводит его в положение равновесия. В случае увеличения спроса закономерно возрастёт и предложение со стороны застройщиков", — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".
На рынке элитного жилья, по оценкам NF Group, с января по июнь наблюдалась умеренная девелоперская активность по выводу новых жилых комплексов на рынок. "Объём нового предложения составил 96 лотов, или 14,5 тыс. м2, из них 60 квартир и апартаментов предлагаются в клубном доме ASTRVM на Крестовском острове и 36 апартаментов — в ЖК “Северная корона”, что позволило частично компенсировать дефицит компактных лотов в высокобюджетном сегменте", — посчитали в компании.
До конца 2023 года в Санкт–Петербурге ожидается старт продаж нескольких элитных домов в Центральном районе общей жилой площадью более 20 тыс. м2. Также до конца 2023 года запланирован ввод в эксплуатацию четырёх объектов, площадь которых составляет 46 тыс. м2.
Оживился и земельный рынок. Всего за 6 месяцев 2023 года было продано 10 земельных участков площадью 39 га под жилые проекты, объём инвестиций — 22 млрд рублей. Показатель сопоставим с аналогичным периодом прошлого года по количеству сделок, но значительно ниже по суммарной площади участков — в 3,5 раза. При этом общий объём инвестиций в 1,9 раза выше, чем в первом полугодии 2022 года. Как отмечают эксперты, в прошлом году девелоперы проявляли интерес в основном к крупным участкам в пригородных локациях возле КАД. Но уже в 2023 году большинство сделок заключено в Петербурге: это небольшие участки, однако из–за выигрышного местоположения их цена гораздо выше пригородных сопоставимой площади. Главная тенденция первого полугодия — активная перепродажа подготовленных земельных участков между девелоперами. Это происходит по причине оптимизации земельных банков, перераспределения активов внутри портфелей девелоперов и пересмотра планов по строительству в том или ином регионе. Кроме того, увеличилось число сделок с участками обанкротившихся предприятий на торгах. При этом ликвидных участков в пределах города практически не осталось, а в пригородных локациях за счёт выхода в продажу комплексов на территориях, приобретённых 1–2 года назад, конкуренция между девелоперами усиливается. За прошедший строительный год рынок адаптировался к новым условиям. Несмотря на все разговоры о сложностях, компании продолжают работать, строить дома, а люди — приобретать квартиры.
“
"Хочется верить в то, что новый год будет для нас более спокойным. Резких изменений цен ждать точно не приходится. Новые проекты, конечно, будут выходить на рынок. Скорее всего, более активно. Потому что цикл строительства достаточно большой и если сейчас остановиться, то при наступлении хороших времён сложно будет наверстать упущенное. Мы намерены продолжать активную работу в регионе. Смотрим в будущее с оптимизмом и уверенностью", — заявила Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике Группы "Аквилон".
В целом участники рынка не видят в сложившейся ситуации каких–то неразрешимых сложностей. "Статус–кво сохраняется в течение года. Позитивное влияние на рынок оказал мораторий на плановые и внеплановые проверки бизнеса, введённый в начале марта 2022 года. В 2023 году плановые проверки разрешены, а вот мораторий на внеплановые продлён до конца года. Это хорошая новость, которая, думаю, также положительно скажется на рынке", — считает Ольга Тихомирова, начальник отдела продаж СК "Дальпитерстрой".
