Район рядом с "Невской ратушей", ещё недавно бывший "захолустьем центра", становится престижной и удобной для жизни локацией.
Пески — один из старейших районов Петербурга, расположенный южнее Таврического сада и тянущийся вплоть до Невского проспекта. Своё название он получил благодаря песчаной гряде, которая простиралась вдоль Лиговского проспекта и доходила до Невы, а затем продолжалась вдоль реки Охты. Эта гряда была природной формацией, образованной древним Литориновым морем, которое находилось на месте современной Северной столицы около 6 тыс. лет назад.
В середине XIX века здесь сформировался "логистический центр" доставки в Петербург речным транспортом, хранения и продажи зерна, дров и других жизненно важных для большого города товаров. Грузы поступали к местным пристаням по Мариинской водной системе (впоследствии реконструированной в Волго–Балт) из средней полосы России через Рыбинск.
Огромными каменными амбарами для хранения зерна в этом районе была застроена вся прибрежная территория вдоль Невы. Тут была гигантская хлебная база, обеспечивавшая не только потребности столицы Российской империи, но и экспорт в страны Западной Европы. Кроме того, в этом же районе располагался Мытный двор, где оформлялся и взимался таможенный сбор. То есть речь идёт о базе перемещения товаров, взимания подати, а также распродажи "конфиската".
При этом Пески, наподобие столь же захолустной Коломны, обозначали не просто часть города, а образ жизни и даже судьбу. Жить здесь значило принадлежать к определённой социальной прослойке, обладавшей весьма скромным достатком, но довольной своим жребием и не гнавшейся за теми, кто селился в более богатых и благоустроенных частях столицы.
Сменить контекст
Хотя Пески и находились совсем рядом с парадным Петербургом, они страдали от некоторой изолированности. Дело в том, что главная магистраль района — Слоновая улица (с 1900 года — Суворовский проспект) — не имела прямого выхода к Невскому. Городские власти их соединили только в 1903 году.
В конце XIX — начале XX века район активно застраивается сначала каменными домами купцов, затем доходными домами. А с проведением трамвайной линии Пески совершенно меняются.
В советское время территория вдоль Невы индустриализуется, но сама локация возвращается в свой захолустный статус: в бывших доходных домах формируются коммунальные квартиры, и даже наличие Смольного, который из штаба революции превращается в обком партии, не меняет психологию места — здания вдоль Суворовского остаются престижными, а если отойти чуть вглубь района, оказываешься в "глухой провинции".
Сейчас ситуация, как и век назад, меняется. "Развитие локации особенно сильно “драйвит” её деловой потенциал — здесь располагается один из активно растущих деловых кластеров, в том числе благодаря развитию квартала “Невская ратуша”", — говорит Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт–Петербурге.
Тем не менее пока предложение нового жилья в локации крайне ограничено. По данным Nikoliers, с 2018 года здесь запустилось строительство 10 объектов жилой недвижимости и апартаментов, или 1,5 тыс. квартир и апартаментов площадью 91,1 тыс. м2. Проекты преимущественно представляют собой точечную застройку премиум–класса — промежуточного между сегментами "бизнес" и "элит".
Как говорят участники рынка, значительными преимуществами локации являются расположение в самом центре города, пешая доступность до метро и Московского вокзала, развитая инфраструктура, доступность многих культурных объектов.
Несмотря на загруженные магистрали — Синопская набережная, Невский, Суворовский проспекты, — стоит немного отойти вглубь кварталов, и обстановка кардинально меняется. "В Петербурге есть такой набор “артерий”, пропускающих через себя почти весь трафик и оставляющих кварталы между собой весьма комфортными даже просто для пешеходных прогулок. В данном случае это Синопская набережная, Невский и Суворовский проспекты. Такое расположение, вплотную к центру, но без его непрерывного трафика, и есть одно из главных преимуществ жилых домов в этой локации", — уверен Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
Из минусов можно отметить близкое расположение нескольких промышленных объектов, невысокий уровень озеленения территории. Также вблизи находится и Клиническая инфекционная больница им. Боткина.
Новое предложение
Сейчас в локации два проекта — ЖК "Миръ" (стоимость на конец июля 2023 года — 444,3 тыс. руб. / м2, изменение к началу года составило –7%) и только что вышедший в продажу ЖК "Bakunina 33" бизнес–класса от девелопера ПСК (9,1 тыс. м2, 113 квартир).
"Выбор среди недвижимости появляется, но он всё же небольшой. Долго в продаже квартиры в строящихся здесь домах не находятся. Мы построили два дома: на Тележной ул. (“Новый Невский”) и на пр. Бакунина (“Дипломат”). В обоих случаях спрос был стабильно высоким. В нашем третьем проекте в Центральном районе мы только что открыли продажи и вновь видим, какой высокий интерес к недвижимости бизнес–класса в центре города. Цены в “Bakunina 33” начинаются от 14,3 млн рублей. Стоимость “квадрата” — от 318 тыс.", — рассказывает Сергей Софронов.
"В локации есть ещё несколько пятен, которые ждут застройки. Крупные игроки, такие как ЛСР и ФСК, приобрели участки, но пока ведётся градостроительная подготовка. Ввиду того что территории под развитие в центральной части города существенно ограничены, в последние годы активно вовлекаются территории под редевелопмент, а также ведётся реконструкция старых зданий", — говорит Ольга Трошева, директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
"Среди перспективных мест и проектов следует отметить самый масштабный — на Синопской набережной, на месте завода “Ливиз”. Впрочем, есть и целый ряд небольших проектов, некоторые из них даже с готовым разрешением на строительство и стартом продаж (например, на пр. Бакунина)", — говорит Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI.
В перспективе до 2027 года существует как минимум ещё четыре проекта строительства, включая редевелопмент. Что будет укреплять статус локации как всё более комфортной и "свежей". Центральные и исторические районы Петербурга развиваются почти всегда за счёт девелопмента жилой недвижимости. "Рассматриваемая локация не исключение — яркие проекты общественного и административного назначения редки. “Невская ратуша” в своё время стала первым таковым за много десятилетий", — уверен Сергей Софронов.
"Строительство любого девелоперского проекта значительно улучшает показатели локации. Помимо самого жилья застройщики предоставляют необходимую жителям инфраструктуру, это и детские сады, школы, магазины, какие–то дополнительные опции, чтобы стимулировать спрос. Безусловно, всё это преображает местность, задаёт новый вектор развития, что особенно заметно в депрессивных районах или бывших промышленных локациях. Город непрерывно растёт, и тренд последних лет по вовлечению новых участков, который мы сейчас видим, будет продолжаться", — считает Александр Гуторов, вице–президент "Страна Девелопмент", руководитель блока маркетинга и продаж.
“
Локация действительно динамично развивается в последние годы. Одним из драйверов её развития стало появление делового квартала "Невская ратуша", запуск первой очереди которого состоялся в 2013 году. В течение последних 10 лет в локации были построены три жилых комплекса на 548 квартир. В настоящее время на первичном рынке локации выведен в продажу жилой комплекс "Bakunina 33" от девелопера ПСК. Локация расположена в центре Санкт–Петербурга, но при этом в его тихой, нетуристической части. Это, с одной стороны, позволяет её жителям оценить все преимущества жизни в центре города, а с другой — обеспечивает комфортное проживание ввиду удалённости от наиболее оживлённых улиц. Основной недостаток — обилие производственных территорий, наследие серого пояса.
Константин Лосюков
генеральный директор NF Group в Санкт–Петербурге
“
Территория огромная, по масштабам она больше, чем западная часть Петроградки (Петровский остров, набережная Адмирала Лазарева). Это последний кусок в центральной части, который до конца не окучен: там есть Старо–Невский, где плотность старого фонда не столь большая, как на Васильевском острове. Я бы не сказал, что локация совсем депрессивная, при этом она не стала совсем уж комфортной. Пройдена примерно треть пути для достижения этой цели. Это очень долгий процесс: да, там огромное количество предприятий вывели, реконструировали. Но есть такие, которые оттуда не вывести. Это в первую очередь ТЭЦ между Синопской набережной и Новгородской. Сказать, что какой–то один проект подтолкнул эту территорию к реконструкции, нельзя. Я бы говорил о комплексе проектов, и в первую очередь это нежилые — создание ЕЦД и "Невская ратуша". Плюс — это в общем центр, Нева рядом, с транспортной доступностью — более–менее, общественно–деловая функция развита, но это не туристическое место. Из минусов — огромное количество старого фонда с очень разными жителями, большое количество больниц, промпредприятий, но и это же определяет перспективу: территорий, которые можно реновировать, очень много. Это территории интересные, "вкусные".
Сергей Бобашев
руководитель проекта LifeDeluxe.ru
