Недавно построенные, но пустые, безлюдные дома — такая несколько апокалиптическая картина представляется после прочтения новостей, что Санкт–Петербург вошёл в список мегаполисов с высокой долей нераспроданного жилья в новостройках. В такой список город на Неве включил сервис bnMAP.pro, указав, что здесь нераспроданным остаётся 60% нового жилья.
Впрочем, как говорят участники рынка, на самом деле всё не настолько критично. Так, по данным Единой информационной системы жилищного строительства "Дом.РФ" Минстроя России (ЕИСЖС), которая аккумулирует всю информацию о новостройках, сейчас в Северной столице в стадии строительства (то есть получено разрешение на строительство) находится 7266 тыс. м2 жилья, из них открыты продажи 5311 тыс. м2. "Лишние" 1,9 млн "квадратов" — это либо дома, строительство которых не началось: застройщик получил РНС и пока выжидает, либо девелопер получил разрешение и планирует продать проект. Так, например, у "Группы ЛСР" открыты продажи на 0,7 млн "квадратов", а ещё на 0,9 млн м2, разрешённых для строительства, — нет. У холдинга Setl Group продажи не открыты лишь в 18% заявленных проектов.
"В принципе, озвученные значения стандартны для рынка строящегося жилья, так, в августе 2021 года проданного было 53%, непроданного — 47%, в августе 2022–го — 49% на 51%. Сейчас доля непроданного — 55%", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Как считают эксперты, более значимый показатель — количество непроданных квартир в уже сданных новостройках. Это как раз и есть те самые пустующие квартиры. Как говорит Ольга Трошева, директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), сейчас доля непроданных квартир в сданных новостройках Петербурга, в которых ещё ведутся продажи, составляет 12%.
По оценкам Егора Фёдорова, коммерческого директора GloraX, объём предложения в проектах, расположенных в Петербурге и введённых в эксплуатацию, насчитывает 562 тыс. м2. Это 19% от общего объёма предложения на рынке. "Год назад доля готового жилья достигала 11% от всего предложения, или 307 тыс. м2. Таким образом, доля готового жилья выросла на 8% по сравнению с результатами прошлого года. Наличие остатков нераспроданных квартир стало следствием нестабильности спроса, который мы наблюдали в прошлом году", — говорит эксперт.
Близкие оценки и у Сергея Софронова, коммерческого директора ГК "ПСК". "В Петербурге доля сданного жилья в общем объёме предложения новой недвижимости сейчас порядка 20%. Год назад, в середине августа, эта доля составляла 10%", — подсчитал эксперт.
А вот Ольга Тихомирова, начальник отдела продаж СК "Дальпитерстрой", говорит, что в компании нет нераспроданных квартир, всё реализуется ещё до ввода домов в эксплуатацию.
Одна из причин роста числа непроданных остатков — бурные продажи последних 3 лет. "После запуска программы льготной ипотеки в 2020–2021 годах были побиты рекорды и по объёмам продаж, и по росту стоимости жилья. Сегодня неизбежная стадия отката: рынок не может всегда расти", — уверен Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG Россия.
Рынок снова выходит на некий виток стабильности. "Спрос, конечно, перестроился, покупатели предпочитают проекты высокой и максимальной степени готовности", — считает директор отдела продаж ГК "Полис" Анастасия Иващенко.
А вот квартиры на стадии котлована уже спросом не пользуются. По данным Nikoliers, в 2020 году сделки с такими квартирами обеспечивали доминирующую долю в общем объёме продаж — 64%, а по итогам первого полугодия 2023–го их лишь 20%.
"Сейчас благоприятная ситуация для покупателей, приобретающих квартиры для собственного проживания. Срок ожидания минимален, к тому же сохраняется возможность привлечения льготных ипотечных программ", — уверена Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers.
Участники рынка уверены, что в скором времени количество нераспроданного жилья уменьшится. "Сейчас возможны точечные скидки на квартиры в некоторых проектах, но глобальных распродаж застройщики не проводят. Наблюдается стагнация цен, хотя стоимость объектов по ходу строительства, безусловно, растёт", — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости "КВС".
"Глобальных распродаж со снижением цен можно ожидать в случае, если найдётся кто–то готовый компенсировать всю недополученную прибыль. В любом другом случае подобные шаги физически, точнее экономически, невозможны", — уверен коммерческий директор ГК "ПСК".
“
Доля нераспроданного жилья действительно растёт с каждым годом. Но это скорее последствие работы по новым правилам — со счетами эскроу и проектным финансированием строительства. Поэтому многие застройщики в своей стратегии используют продажу готового жилья после ввода, оставляют объём, чтобы чуть поддерживать себя финансами до появления следующего проекта. Наверное, среди крупных застройщиков это реже встречается, потому что у них проекты идут регулярно и появляется некоторая конвейерность. Нарастающий объём введённого жилья встречается у новых застройщиков или при точечной застройке.
Александр Гуторов
вице–президент ГК "Страна Девелопмент", руководитель блока продаж и маркетинга
“
2022 год внёс некоторые корректировки в баланс привычных показателей — уровень предложения в готовых домах значительно вырос. Но с учётом сокращения стартов новых проектов говорить о перенасыщении рынка преждевременно. Квартиры в готовых домах будут востребованы у клиентов, которые рассматривали вторичку, за счёт ипотечных ставок и современных технологий. О глобальной распродаже говорить не стоит, так как у каждого застройщика есть конкретные финансовые модели и планы продаж, по которым они строят свои стратегии реализации. Скидки и акционные предложения даются поэтапно и меняются от месяца к месяцу.
Александра Ерёмина
директор офиса "TrendAgent Литейный"
