Несмотря на ужесточение правил выдачи ипотеки, петербургским публичным девелоперам удалось избежать заметного ухудшения показателей в своей отчётности.
В конце августа девелоперские компании, бумаги которых торгуются на бирже, опубликовали аудированную отчётность по МСФО за первое полугодие 2023 года. В Петербурге работают четыре таких предприятия.
Группа "Самолет" за отчётный период увеличила выручку на 15% — до 101,8 млрд рублей. Чистая прибыль компании при этом составила 12,5 млрд рублей. Продажи первичной недвижимости выросли на 15%, до 97,3 млрд рублей (550,3 тыс. м2).
В ПИК также дела обстоят неплохо. Выручка в январе–июне составила 264,9 млрд рублей, прибыль — 27,9 млрд рублей. Впрочем, сравнить с прошлым годом не получится, так как в 2022 году ПИК не раскрывал своих показателей.
Обе компании раскрывают только консолидируемую отчётность с данными по всей стране, поэтому доля Петербурга в "общем котле" непонятна.
С петербургскими застройщиками, которые шагнули на федеральный рынок, проще — они до сих пор считают данные по Северной столице отдельно. Так, в целом по стране выручка у "Группы ЛСР" увеличилась на 14,4%, до 74,8 млрд рублей. При этом чистая прибыль составила лишь 1,7 млрд, что в 3,7 раза ниже, чем в 2022 году.
В Петербурге девелопер практически полностью повторил результаты прошлого года. За первые 6 месяцев застройщик в новостройках продал 244 тыс. м2 (225 тыс. м2 в первом полугодии 2022 года) на 33,6 млрд рублей (33,8 млрд рублей год назад). Операционная прибыль девелопера составила 12,4 млрд рублей против 14,3 млрд рублей в прошлый период.
У группы "Эталон" продажи в Петербурге падают: выручка уменьшилась с 13,2 млрд до 10,5 млрд рублей. В целом по России продажи сократились незначительно: с 27,7 млрд рублей до 27,6 млрд. Компания сосредоточилась на региональном развитии, следует из заявлений её руководства.
Самым значимым событием полугодия на строительном рынке стал запрет Центрального банка на субсидированную ипотеку от застройщиков под ставку 0,01%. При такой схеме, как заявлял регулятор, цена строящегося жилья вырастала, но снижался ежемесячный платёж. При этом если в начале года продажи были достаточно низкими, то к лету спрос на такой продукт начал расти.
"Прошедшее полугодие было весьма динамичным и разносторонним. От довольно сложного начала года с резким изменением условий кредитования, отменой длительного субсидирования и ростом ставок — до необычайно активного августа, с прогрессивно растущим спросом, колеблющимся курсом и непрогнозируемым рынком. Спрос, скорее всего, будет волнообразным, и нужно быть готовыми ко всему", — считает Анастасия Иващенко, директор по продажам ГК "Полис".
Беспокойное лето
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", спрос на квартиры в новостройках за 3 летних месяца вырос на 40–45% по сравнению с июнем–августом прошлого года. Была заключена 21 тыс. сделок против 14,5 тыс. годом ранее.
“
"Уже сейчас мы видим, что август будет рекордным месяцем по спросу за последние 2 года — около 9 тыс. сделок, что приближается к пиковым значениям марта 2022 года", — рассказала Ольга Трошева, директор консалтингового центра.
Спрос вырос на фоне ослабления рубля, усиления инфляции, существенного роста ключевой ставки. Покупатели с предварительно одобренными кредитами спешили заключить ипотечный договор до возможных изменений условий.
Цены на рынке с начала 2023 года практически не менялись до июля, когда начал расти спрос. Из–за этого средняя цена предложения в самых востребованных жилых комплексах выросла. "В целом в петербургских новостройках класса массмаркет за лето цены увеличились примерно на 2,5%, до 221,4 тыс. рублей. В пригороде сохраняется ценовое плато: средняя цена в августе — 142,9 тыс. рублей", — говорит Ольга Трошева.
В ожидании холодов
Главным событием, которое в очередной раз поменяло ситуацию на рынке недвижимости, стало повышение ключевой ставки с 8,5 до 12%, что сразу увеличило стоимость кредитных денег и послужило причиной пересмотра финансовых моделей проектов.
"Некоторые игроки рынка переориентировались в пользу проектов с более высокой степенью готовности градостроительной документации, так как бридж–финансирование по новым ставкам является очень высокой нагрузкой на проект. В приоритете участки, по которым можно сразу получить проектное финансирование", — считает Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers.
Впрочем, учитывая инертность рынка, рост ставки существенно не скажется на себестоимости строительства и цене квадратного метра. "Чтобы это произошло, ключевая ставка должна надолго зафиксироваться на текущей отметке. Кроме того, финансовые модели многих проектов заранее предполагали возможный рост ключевой ставки", — считает Глеб Шурпик, вице–президент блока экономики и финансов GloraX.
Пока произошедшие события не привели к глобальным изменениям. "Реакцию рынка мы увидим к концу сентября — началу октября. Но до этого момента нас, скорее всего, ждёт либо повышение ключевой ставки, либо какие–то новые заявления от ЦБ. Потому что в первую очень регулятор смотрит на реакцию со стороны валютного рынка на принятые меры", — говорит Александр Гуторов, вице–президент ГК "Страна Девелопмент", руководитель блока продаж и маркетинга. В целом эксперты считают, что пока государство будет поддерживать строительную отрасль, а застройщики — предлагать совместные с банками продукты, кардинального ухудшения ситуации на рынке новостроек не произойдёт.
"Нам хотелось бы надеяться на традиционное оживление спроса, которое обычно происходит с наступлением нового делового сезона, но объективных предпосылок для этого нет. Не стоит забывать, что рынок новостроек в некоторой степени зависит от ситуации на вторичном рынке, ведь зачастую перед покупкой новой квартиры клиент продаёт свою недвижимость в старом жилом фонде. А ситуация на вторичном рынке сегодня не самая благоприятная", — говорит Глеб Шурпик.
Чтобы произошло заметное оживление спроса на новостройки, ключевая ставка должна скорректироваться, а потенциальные покупатели — почувствовать уверенность в завтрашнем дне, говорят эксперты. Кроме того, должно начать расти благосостояние граждан.
“
2023 год богат на сюрпризы, хотя ожидания от него на старте были довольно сдержанными и осторожными. Первые месяцы именно такими и были, но начиная с весны под влиянием различных факторов продажи набирали обороты. Этому способствовал и сформировавшийся отложенный спрос, и акции застройщиков, но главное — изменение ключевой ставки и условий ипотечных программ.
Екатерина Немченко
коммерческий директор РСТИ
“
Возможные сценарии развития рынка недвижимости зависят от совокупности факторов: насколько успешно будут адаптироваться к новым условиям девелоперы, какие меры поддержки отрасли сохранит или усилит государство, насколько просядет спрос и т. д. В краткосрочной перспективе резкого сокращения нового предложения не будет. Проекты, находящиеся на финальной стадии подготовки к "старту продаж", в большинстве своём будут выведены без задержек. А вот в следующем году мы можем ожидать сдержанной динамики роста предложения. При падении спроса и росте стоимости стройматериалов, на фоне удорожания проектного финансирования девелоперы будут вынуждены пересматривать финансовые модели проектов и искать пути их оптимизации.
Ольга Широкова
партнёр, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group
“
Что касается реакции на рост ключевой ставки — рынок оживился и показал отличные результаты по объёму продаж. По итогу августа мы перевыполнили план продаж на 30%. Увеличилось количество сделок не только с ипотекой, но и со 100%–ной оплатой. Если ещё 3 месяца назад доля 100%–ной оплаты составляла 2–3% от всего объёма, то в августе этот показатель вырос до 10%. Условия проектного финансирования от банков пока не изменены: мы выводим новые проекты, придерживаясь ранних договорённостей.
Анжелика Альшаева
генеральный директор агентства недвижимости "КВС"
