"ДП" в рамках проекта "Деловой бестселлер" (придуман и реализуется в сотрудничестве с лидером строительного рынка "Группой ЛСР", которая, как и "ДП", была основана 30 лет назад) продолжает знакомить читателей с событиями в экономической жизни города, которые освещались на страницах издания с 1993 года.
К осени в Петербурге зафиксировали ажиотажный спрос на покупку жилья, а средняя цена в агломерации достигла 230 тыс. рублей за "квадрат". Участники рынка объясняют эту тенденцию резким повышением ключевой ставки и падением курса рубля. Но такие ситуации в Северной столице уже случались. Например, 17 лет назад покупатели тоже брали всё подряд, лишь бы успеть вложить свои накопления в понятные активы. Именно об этом шла речь в номере "Делового Петербурга" 2212 от 27 июля 2006 года.
Из этой статьи вы узнаете, что:
- В середине 2006 года средняя цена квадратного метра в Петербурге составляла $1750 (47 тыс. рублей по курсу того времени).
- Средняя цена квартиры в строящемся доме тогда достигала $75 тыс. (чуть больше 2 млн рублей).
- В начале года в Петербурге можно было купить стандартную однокомнатную квартиру за $40 тыс., но через полгода такая же квартира стоила уже около $65 тыс.
- На фоне резкого роста цен сложился тотальный дефицит жилья на рынке.
- Ипотечных сделок становилось всё больше, но агенты старались избегать клиентов с заёмными средствами, поскольку банки в то время слишком затягивали процесс купли-продажи.
Авторы материала — Роман Бизюков и Сергей Бобашев.
Рынок жилья раздулся в кирпичный пузырь
Петербургский рынок жилья взлетел до небес. Еженедельный рост цен предложения достиг отметки 4,8%.
На данный момент само предложение минимально: вдвое меньше, чем бывает при спокойном развитии рынка (15–20% годовых), и втрое-вчетверо — относительно продолжавшегося ещё в прошлом году периода стагнации.
Дефицит всеобъемлющ: если в центре Петербурга ещё остаются квартиры на продажу, пусть по большей части неликвидные, то на окраинах ничего не купить даже по текущим ценам.
В погоне
Ещё с весны продавцы выставляют объекты по ценам, превышающим текущие на $5–10 тыс. и более: спекулятивные ожидания сейчас наиболее характерны для рынка. Более того, они привели уже к тому, что квартиры не выставляются вовсе. Все с необычайным интересом следят за ценовой гонкой, всё меньше стремясь в ней участвовать напрямую.
Именно все: дело в том, что за последние недели отмечено снижение активности спроса. Эти показатели упали по отношению к весеннему периоду процентов на двадцать: покупатели не успевают за ценами.
Сделки проводить с каждым днём все сложнее: цепочки рушатся, не успев сплестись. Зато, как говорят агенты в частных беседах, сейчас всё больше покупателей приходят с ипотечными деньгами — вроде бы теми самыми, "прямыми", недостатком которых был всегда известен петербургский рынок жилья. Однако это нисколько не решает проблему.
Дело в том, что кредиты хоть и увеличивают платёжеспособный спрос, однако, с другой стороны, серьёзно тормозят саму процедуру сделки: она требует больше времени. А в ситуации, когда среднестатистическая "двушка" дорожает на $100 в час рабочего времени (это если "разложить" 4,8%-ный еженедельный рост), как раз время — на вес золота. Тем более что банки чаще всего отводят строго определённый период на поиск объекта. К тому же следует помнить, что "ипотечный покупатель" для продавца самый, наверное, нежелательный.
Подтверждает тенденцию статистика ФРС: если в прошлом июне на регистрацию сделок купли-продажи было подано 6282 комплекта документов, то в нынешнем — 5558.
Пока ещё покупатели рассматривают пригороды и ближайшие районы Ленобласти как альтернативу: спрос здесь увеличился за последнее время втрое, однако и этот резерв скоро будет исчерпан.
На пороге
В принципе, $65–70 тыс. — это уже порог. Дешевле найти жильё в Петербурге весьма проблематично. По такой стоимости сейчас продают обычные типовые "единички", цена метра в которых, кстати, подходит к отметке $2 тыс.
Ещё недавно считалось, что $2 тыс./м2 в среднем по городу — и есть тот самый "психологический порог", после которого рынок неизбежно встанет, а может, даже и откатится назад. Ну что ж, метр в однокомнатных квартирах всегда самый дорогой, и коли он добрался до такого уровня на фоне увеличивающихся темпов роста, стало быть, и до среднерыночных показателей в $2 тыс. совсем недалеко.
Назло рекордам
Цена петербургского "среднего метра" — $1750
Еженедельный рост цены предложения в июле имеет такую динамику: 3,2%, затем 3,6% и на прошлой неделе — 4,8%. В том, что это не высший уровень цен, нет никаких сомнений. Строго говоря, если учитывать не номинальный рост ценника в долларах, а совокупность всех стоимостных характеристик, окажется, что кривая средней цены на недвижимость превысила уровень 2004 г. лишь в мае. Долларовый рост, однако же, начался ещё осенью прошлого года, а в нынешнем только наращивал темпы. Получается, резерв "истинного" удорожания далеко не исчерпан.
К вершинам
По мнению Александра Архипова, начальника аналитического отдела ООО "РМС-Оценка", "ещё с год рынок жилья должен будет только расти, особенно на фоне высоких нефтяных цен и снижения доходности фондового рынка. Однако темпы его роста скоро (может быть, уже нынешней осенью) стабилизируются на уровне 1,5-2% в месяц. Инвесторы (и застройщики), скорее всего, станут фиксировать прибыль, реализуя свои квартиры, которые пока придерживаются. Таким образом, предложение возрастёт, средняя цена первичного рынка до конца 2006 г. вряд ли достигнет $2 тыс./м2. Скорее, это уровень 2007 г. Вторичка, скорее всего, рубеж в $2 тыс./м2 преодолеет уже в нынешнем году".
В качестве контраргумента резонно вспомнить тотальный дефицит. Покупатель — он ведь рано или поздно окончательно устанет участвовать в гонке на выживание, и тогда должен повториться сценарий прошлого ажиотажа: периода 2003 г. — середины 2004 г. Полностью выдохшийся спрос сперва остановил цены, а затем постепенно стимулировал рост объёмов предложения, что, в свою очередь, привело даже к некоторому откату — особенно в непопулярных районах вроде Ржевки или дальнего Юго-Запада. Однако нынешний сценарий куда более захватывающий.
Вперёд, навстречу к откату
"Средняя квартира" — это типовая 60-метровая "двушка", а 2 тысячи за метр не что иное, как $120 тыс. её цены.
Безумные 12 месяцев прошлого ажиотажа дали рост городского жилья на уровне 50-60% годовых, зато продавцам не лучших квартир после этого приходилось уступать до 20% цены. Сейчас масштаб иной. Соответствующая доходность с блеском достигнута за полгода, а нынешний рост означает 235% годовых. Нет, конечно, этот уровень долго не продержится, однако насколько долго?
Другое время
Сейчас нарушена основная пропорция рынка жилья, которая выглядит так: доплата от комнаты до однокомнатной квартиры примерно соответствует доплате от "единички" до "двушки", от "двушки" до "трёшки" и так далее. Но комнаты, начальный капитал, безнадёжно отстали, а разрыв между типами квартир серьёзно увеличился.
Нынче сложно представить себе владельца квартиры, которая оценивается в $100 тыс., продающего её за $80 тыс., т.е. на 20% дешевле: теряются не просто деньги, теряется разница до лучшего жилья. А тогда такие встречались, но речь шла, допустим, о хрущёвке в Сосновой Поляне за $42 тыс., которую приходилось "скидывать" за $35 тыс. Поэтому нынешний откат, а он обязательно наступит, по масштабам будет не сравнить с тем, прошлым: в процентном отношении он должен оказаться гораздо меньшим, а в натуральном выражении — большим.
О том, когда же это случится, можно рассуждать лишь умозрительно. Сейчас очевидно: амбиции продавцов перестали быть адекватными, а покупатели — они на рынке ведь тоже в основном продавцы, которые не успевают попасть в обменные цепочки, — начинают уходить с рынка. Активность спроса, которая хоть и упала, но по-прежнему заметно выше прошлогодней, оказывается нерезультативной. Осенью она, скорее всего, снизится до уровня 2005 г., однако ценник продолжит рост, хотя и не такими темпами, и в результате количество зарегистрированных сделок будет падать. Некоторого роста объёма предложения можно ожидать уже в августе, затем он продолжится, однако не столь значительно, чтобы дать адекватный выбор по растущим ценам. В результате среднегородской уровень в $2 тыс./м2 будет достигнут, скорее всего, к новому году, и от того, на какой точке цена остановится, зависит дальнейшее развитие событий. Сразу перед отметкой в $2 тыс. зимой начнётся плавный переход к периоду стагнации. За ней и до $2,3 тыс. возможен резкий откат.
2007 год должен стать периодом выравнивания спроса и предложения: предполагать, что рынок может всколыхнуть ипотека, нет оснований: по оптимистическим прогнозам, количество кредитов в этом году составит около 8 тыс., причём это любые кредиты — и потребительские, и ипотечные, и ипотечно-потребительские. На фоне 45-50 тыс. ежегодно заключаемых сделок это немного, а главное, этот спрос всё равно не находит предложения.
“
"Если в начале года на вторичном рынке можно было купить стандартную однокомнатную квартиру (площадь — 32-34 м2) за $40 тыс., то сегодня такая же квартира стоит уже $65 тыс. и выше. Стандартная двухкомнатная квартира сейчас оценивается в сумму от $80 тыс. в зависимости от качества жилья. Наибольшую ценность на растущем рынке сегодня представляют прямые продажи. Все продавцы выбирают покупателей "с прямыми" деньгами и избегают ипотечных покупателей. Из желающих купить квартиру выстраиваются целые очереди, и продавцы могут спокойно повышать цену своего жилья. Между тем те продавцы, которые хотят сделать встречную покупку, также оказываются не в самом лучшем положении — за вырученные деньги не всегда можно купить то, что хочется. До конца года, скорее всего, жильё вырастет в цене на 28-30%. Средняя цена квартиры в строящемся доме сейчас составляет $75 тыс. До конца года на первичном рынке ожидается не меньший рост, чем на вторичном, — 20-30%. Каких-либо предпочтений сегодняшние покупатели не выказывают — берут всё что есть", — резюмирует Наталья Кирсанова, менеджер отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости.
